报告行业投资评级 - 行业评级为推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周各板块表现较好的公司有领展房产基金、中国金茂、贝壳等；地产物管和香港本地股港股通持股占比有增有减；地产物管和香港本地股卖空交易情况各有不同；政治局会议和中央经济会议加强对房地产市场支持；政策力度空前，推荐超配地产及物管板块 [3] 各部分总结 市场概况 - 本周香港本地股表现较好的有领展房产基金（+6.2%）、新世界发展（+2.9%）、恒隆集团（+1.6%）等；主要指数中恒生指数涨4.5%、恒生国企指数涨5.4%等 [4][7] - 本周房地产板块表现较好的有中国金茂（+6.6%）、融创中国（+6.3%）、新城发展（+4.1%）等 [8] - 本周物管板块表现较好的有贝壳（+4.2%）、滨江服务（+3.3%）、保利物业（+2.6%）等 [11] - 地产物管港股通持股方面，本周万科企业、保利物业和碧桂园服务持股占比分别增加0.33、0.31和0.17个百分点，截至周末万科企业、保利物业、融创中国持股比例分别为49.6%、48.5%和37.1% [15] - 香港本地股港股通持股方面，本周恒隆地产、嘉里建设和长江基建集团持股占比分别增加0.13、0.08和0.03个百分点，截至周末电能实业、恒隆地产和长江基建集团持股比例分别为6.6%、6.6%和4.4% [18] - 地产物管卖空交易中，本周卖空股数/成交量前三为贝壳（36.5%）、建发国际（29.5%）和中国海外发展（19.9%）；截至周末未平仓卖空股数/流通股本前三为万科企业（38.8%）、保利物业（8.7%）和中国海外发展（6.8%） [21] - 香港本地股卖空交易中，本周卖空股数/成交量前三为九龙仓集团（38.2%）、恒基地产（28.1%）和恒隆地产（25.9%）；截至周末未平仓卖空股数/流通股本前三为新世界发展（19.0%）、领展房产基金（14.2%）和电能实业（6.1%） [24] 宏观观察 - 截至本周末，美国十年期国债收益率为4.49%，一年期国债收益率为4.25%，最新美元指数为108.1001；中国十年期国债收益率为1.6032%，USDCNH即期汇率为7.3038 [27][29] 行业动态 - 30大中城市截至2025年2月7日，2025年累计销售面积728万平米，较上年同期减少25.2%，主要因春节时间错位 [33] 公司公告 - 绿城中国2025年1月销售金额71亿元、面积19万平米，代建管理项目销售金额43亿元、面积28万平米 [36] - 越秀地产2025年1月销售金额66.01亿元、面积23.28万平米，分别同比增长0.9%和1.7% [36] - 中国海外发展2025年1月销售金额120.20亿元、面积59.31万平米，分别同比增长14.4%和5.8% [36] - 太古股份公司A于2025年2月3 - 7日分别回购23.0、13.5、25.0、21.0和20.7万股A类股，分别回购7.25、3.0、9.0、9.5和9.5万股B类股 [36] - 太古地产于2025年2月3 - 7日分别回购60万股 [36] 投资策略 - 香港本地股优势凸显，财务杠杆低、业务多元化、受益美国降息、派息稳健 [38] - 政治局会议加强对房地产市场支持，包括降准降息、优化商品房建设、调整限购政策等 [38] - 中央经济会议重申“稳住楼市”，预计后续有更多促进房地产市场平稳健康发展政策出台 [39] - 政策进一步加码支持房地产行业健康发展，如引导降存量房贷利率、统一房贷首付比例等 [39] - 推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳推动市场止跌回稳 [40] - 推荐超配地产及物管板块，房地产推荐华润置地等，物管推荐华润万象生活等，还推荐绿城管理控股、贝壳，香港本地股推荐太古股份公司等 [40]