报告行业投资评级 - 行业评级为中性（维持） [1] 报告的核心观点 - 1月销售受春节影响需观察小阳春表现，房企核心城市拿地积极，自去年926以来“止跌回稳”成地产核心逻辑，基本面将长期持续修复，看好地产板块配置机会 [3][79] 根据相关目录分别进行总结 1月地产板块行情表现 - 2025年1月申万房地产指数累计下跌6.12%，沪深300累计下跌2.99%，板块表现较弱，截至1月31日申万房地产指数处于2023年以来约25%分位 [4][8] - 截至2024年12月31日，房地产行业公募本金持仓比例为0.83%，较三季度末降0.25个百分点，比标准行业配置低0.55个百分点 [12] 1月地产销售情况回顾 新房表现 - 1月新房销售环比下滑、同比稳定，百强房企销售金额同比-5.0%、环比-49.1%，47城新房成交套数同比-11%、环比-53%，一线/二线/三四线分别同比-5%/-21%/-1% [15][17] - 1月新房供应环比季节性明显回落、同比小幅回落，30个重点城市1月前22日环比降47%、同比降12% [25] - 1月重点城市平均开盘去化率44%，环比升6pct、同比升17pct，表明房企倾向“以销定产”，市场分化明显 [26] 二手房表现 - 房管局16城1月二手房成交套数同比增5%、环比下滑39%，一线3城成交同比更优，成交套数同比+10% [29] - 核心20城1月二手房成交套数同比下滑11%、环比下滑39%，一线城市成交热度不减，成交套数同比+6% [33] - 1月二手房带看量高于去年同期，春节前季节性回落，前两周带看表现好于去年同期 [35] - 截至2月2日，47城冰山指数周环比-0.0%、月环比-0.4%，降幅较930政策前明显收窄 [38] - 1月末核心20城二手房挂牌量253万套，环比-1%，一线城市二手挂牌42万套，环比-4% [41] 1月土地市场表现 - 2025年1月土地市场有所回暖，全国住宅类用地成交面积同比-18%，成交金额同比+25%，溢价率10%，同比+5pct，环比+6pct [43] - 土地市场分化明显，一/二/三四线土地成交金额同比分别为+101%/-4%/-18%，溢价率分别为15%/18%/3%，流拍率分别为0%/13%/16% [2][43] 地产融资情况 - 房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元，银行贷款成相对稳定资金来源 [53] - 2025年1月地产债发行规模同比下滑30.7%，2025年房企债券到期5257亿元，到期高峰在三季度 [53] 政策层面 中央层面 - 1月以来政策聚焦房地产市场止跌回稳，推动市场止跌回稳、防范化解金融风险等 [59][60] 地方层面 - 1月以来地方政策侧重购房补贴、税收减免等稳定房地产市场，目前因城施策剩余空间不大，仅北上深和海南部分城市仍限购 [64] 1月以来公司表现 公司层面销售拿地情况 - 优质房企在核心城市积极拿地，1月蛇口、滨江、华润等拿地力度较前几个月明显改善 [73][75] - 从拿地结构看，多数位于核心城市，如蛇口、滨江、中海在北上深杭成都5城拿地金额占比均为100% [75] - 25年1月华发销售同比+48%、中海+14%、华润+2%等，部分房企销售同比下滑 [75] 公司重要公告情况汇总 - 本月公司重要公告聚焦业绩预告、可转债发行和重大资产重组，部分房企业绩预告下滑或亏损，板块业绩仍承压 [75][77]