报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持 [3] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业经营性现金流将显著改善，核心是刚性支出下降，房企销售降幅收窄配合刚性支出减少走阔，将使经营性现金流为正，新增拿地可自主调节，也有助于改善现金流状况 [6] - 土地收储在现金流上给予额外支持，作用会因土地对货值的杠杆性被放大，已部分城市披露收储计划，两会临近全国收储金额将更明朗，收储是额外货币投放，对资产价格有正面意义 [6] - 房价企稳，减值计提压力大幅下降，资金压力缓解，2025年是拉久期年份，可展望产业周期，建议关注长久期资产，推荐国企改革相关公司，关注重组类公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 行业现金流情况 - 2024年房企收入端销售金额和支出端开发投资额均为10万亿元，预期2025年房企三大刚性支出（利息支出、经营相关费用、建安支出）明显减少，带动经营性现金流恢复为正，其中建安支出占比最高且具后周期性，预计随过去几年销售减少而下行 [6] - 新增拿地是支出超预期增加主要原因，但房企可自主调节拿地节奏，有助于改善行业现金流状况 [6] 土地收储情况 - 土地收储在现金流上给予额外支持，因土地对货值的杠杆性，作用会被放大，收储后对应建安和税费支出消失，与销售回款相比带有一定杠杆性，取决于地货比比值 [6] - 已有北京、广东等地披露收储计划，随着两会临近，全国范围内收储金额将更明朗 [6] - 收储是额外货币投放，减少竞品能使原有项目需求集中，发行专项债收储属增量资金投放，等同于准货币，对资产价格有明确正面意义 [6] 房价及投资建议 - 房价企稳，减值压力大幅减小，助力业绩企稳，叠加现金流压力缓解，2025年将过渡至拉长久期阶段，不再一味强调当期分红，产业周期展望更易被市场接受 [6] - 建议关注长久期资产，如物业行业在AI时代的降本逻辑，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等国企改革相关公司，关注重组类公司，受益标的为旭辉控股集团等 [6] 重点公司盈利预测 | 证券代码 | 证券简称 | 2.20股价（元） | 总市值（亿元） | EPS（元/股）（2023A） | EPS（元/股）（2024E） | EPS（元/股）（2025E） | PE（2023A） | PE（2024E） | PE（2025E） | 投资评级 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 600048.SH | 保利发展 | 8.20 | 982 | 1.01 | 0.95 | 1.01 | 8.1 | 8.6 | 8.1 | 增持 | | 001979.SZ | 招商蛇口 | 9.36 | 848 | 0.70 | 0.79 | 0.85 | 13.4 | 11.8 | 11.0 | 增持 | | 601512.SH | 中新集团 | 7.57 | 113 | 0.91 | 0.92 | 0.99 | 8.3 | 8.2 | 7.6 | 增持 | | 002244.SZ | 滨江集团 | 9.73 | 303 | 0.81 | 0.98 | 1.10 | 12.0 | 9.9 | 8.8 | 增持 | [7]