报告行业投资评级 - 行业评级为推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策力度空前，推荐超配地产及物管板块，包括房地产的华润置地、中国海外发展等，物管的华润万象生活、绿城服务等，代建行业龙头绿城管理控股，房地产交易服务平台贝壳，以及香港本地股太古股份公司、太古地产等 [3][42] 各部分总结 市场概况 - 本周香港本地股表现较好的是希慎兴业（+7.7%）、新世界发展（+3.3%）、长江基建集团（+2.4%） [3][4] - 本周内房板块表现较好的是绿城中国（+5.0%）、新城发展（+3.2%）、建发国际（+1.8%） [3][8] - 本周物管板块表现较好的是建发物业（+2.1%）、滨江服务（+1.7%）、绿城服务（+1.1%） [3][11] - 地产物管港股通持股方面，本周万科企业、保利物业和融创中国持股占比分别增加1.01、0.69和0.62个百分点，截至周末持股比例分别为50.3%、48.9%和37.2% [3][13] - 香港本地股港股通持股方面，本周恒隆地产、长实集团和嘉里建设持股占比分别增加0.29、0.19和0.13个百分点，截至周末恒隆地产、电能实业和长江基建集团持股比例分别为7.3%、6.7%和4.5% [3][16] - 地产物管卖空交易中，本周卖空股数/成交量前三是贝壳（41.6%）、建发国际（34.3%）和中国海外发展（27.4%）；截至周末未平仓卖空股数/流通股本前三是万科企业（20.6%）、碧桂园服务（6.6%）和中国海外发展（5.6%） [3][19] - 香港本地股卖空交易中，本周卖空股数/成交量前三是九龙仓集团（35.0%）、恒基地产（25.0%）和长实集团（24.8%）；截至周末未平仓卖空股数/流通股本前三是新世界发展（15.4%）、恒隆地产（8.2%）和领展房产基金（5.6%） [3][22] 宏观观察 - 截至本周末，美国十年期国债收益率为4.42%，一年期国债收益率为4.15%，最新美元指数为106.6501 [25] - 截至本周末，中国十年期国债收益率为1.7200%，USDCNH即期汇率为7.2524 [28] 行业动态 - 30大中城市截至2025年2月21日，2025年累计销售面积997万平米，较上年同期减少4.1% [32] - 2025年2月20日贷款市场报价利率，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6% [35] 公司公告 - 希慎兴业2025年2月18日发布2024年全年业绩，营业额34.09亿港元，同比增长6.2%，经常性基本溢利19.56亿港元，同比增长6.8%，宣派第二次中期股息每股81港仙 [38] - 越秀地产2025年2月18日通过招拍挂以50.9亿元获取上海市浦东新区杨思地块，总用地面积27258平方米，规划可建筑面积10.4369万平米，计容建筑面积68145平方米 [38] - 太古股份公司A于2025年2月17 - 21日分别回购32.0、35.0、39.0、31.1和39.0万股A类股，分别回购12.0、12.75、7.5、11.75和14.0万股B类股 [38] - 太古地产于2025年2月17 - 21日分别回购60万股 [38] 投资策略 - 香港本地公司优势凸显，财务杠杆低、业务多元化、受益美国降息、派息稳健 [40] - 政治局会议加强对房地产市场支持，包括降准降息、优化商品房建设、调整限购政策等 [3][40] - 中央经济会议重申“稳住楼市”，预计后续有更多促进房地产市场平稳健康发展政策出台 [3][41] - 政策进一步加码支持房地产行业健康发展，如引导降存量房贷利率、统一首付比例等 [41] - 推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳推动市场止跌回稳 [42]