报告公司投资评级 - 未评级 [2] 报告的核心观点 - 星盛商业是大湾区领先商管公司 以商业模式输出及专注商业物业运营服务 盈利能见度高、轻资产模式运营 财务状况良好 具稀缺性 估值较行业均值折让约50% [3][5] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 星盛商业是大湾区领先的商用物业运营服务供应商 专注为业主改善商用物业运营业绩 提供委托管理、品牌及管理输出、整租三种运营模式服务 截至2024年6月30日 向54个项目提供服务 覆盖21个城市 总合约建筑面积约277万平方米 29个已开业项目 总已开业建筑面积约177万平方米 [6] 业务亮点 - 深耕大湾区 已开业项目29个 大湾区19座 11座在深圳 运营五大产品品牌系列 旗舰品牌“COCO Park”目标15 - 50岁消费者 深圳福田COCO Park近年面向“港人北上”制定推广策略 香港旅客占周末人流约50% 去年上半年整体平均出租率92.5% 同店客流同比增长16% 同店销售为8% [5] - 盈利能见度高、轻资产模式运营 收入端为向业主收取运营服务费及/或向商户收取租金以外费用 与业主签长期合约 业绩稳定性强 为业主提升物业价值 额外利润分成提高盈利空间 不开发及持有物业 不依赖资本投入拓展 关联方为星河控股 截至2024年6月末 总已开业建筑面积约177万平方米 52.2%由星河控股及其联系人拥有 星河控股为其提供业务保障 [5] 财务及估值 - 维持高分红股息政策 2023年全年派息比70% 去年上半年派息比50% 2024年6月末 手持现金14.66亿元人民币 无银行贷款 在手现金高于市值 现股息率11% 作为星河控股唯一资本市场平台 大股东私有化机会不高 为港股市纯商服标的 具稀缺性 彭博综合预测 24年及25年预测市盈率分别为7.5及6.3倍 较行业均值折让约50% [5] 财务数据 - 2020 - 2023年收入分别为4.42亿、5.722亿、5.619亿、6.35亿元人民币 同比变动14.1%、29.5%、 - 1.8%、13.0% [6][22] - 2020 - 2023年归属母公司净利润分别为1.268亿、1.849亿、1.543亿、1.711亿元人民币 同比变动49.9%、45.8%、 - 16.6%、10.9% [6][22] - 2020 - 2023年毛利率分别为56.3%、57.7%、55.7%、52.5% [24] 环境、社会和管治要点 - 识别出与业务性质及愿景最相关的可持续发展目标为可持续城市和社区、体面工作和经济增长 物管项目通过科技与数字化驱动精细化运营提升运营质量 关爱员工 保障福利 提供平等机会 倡导员工多元化 [9]