核心观点 - 星盛商业2025年中期财报展现经营韧性和成长潜力 通过精细化管理和区域深耕在行业挑战中实现稳健业绩 并在大湾区消费升级中凸显价值 [1] - 公司财务表现稳健 收入2.84亿元 大湾区占比74.9% 毛利率52.3% 归母净利润0.87亿元 管理费用降至9.3% [3] - 运营数据亮眼 平均出租率92.5% 同店销售增长11.4% 同店客流增长4.4% 空置率7.5%低于行业平均13.8% [4] - 业务布局覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 已开业27个项目 筹备中17个项目 [3] - 公司具备稳定分红政策 上市5年连续分红8次 累计5.86亿港元 中期股息每股5.0港仙 在手现金13.68亿元 [7] - 数字化和AI能力提升运营效率 通过技术实现业务协同和用户体验增强 [9] - 下半年多个新项目开业 包括深圳星河WORLD COCO Park二期等 承接大湾区和长三角消费活力 [8] 财务表现 - 2025年上半年收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 毛利1.49亿元 毛利率52.3% 同比上升0.7个百分点 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 在手现金13.68亿元 [7] 运营表现 - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 显著低于行业平均13.8% [4] - 累计同店销售同比增长11.4% 同店客流增长4.4% [4] - 覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 [3] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 含1个城市型、6个区域型、10个社区型购物中心 [3] 业务发展 - 引入盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等头部品牌 [4] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park的主力店焕新 [4] - 下半年预计开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City等项目 [8] - 把握港客北上消费趋势 依托项目布局和运营优势 [8] 行业背景 - 商用物业运营行业面临消费复苏不均衡挑战 [1] - 珠三角九市社会消费品零售总额超1.8万亿元 [8] - 港股"慢牛"行情持续 资金关注兼具稳健性与弹性的标的 [6]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩稳健 收入2.84亿元 大湾区收入占比74.9% 归母净利润0.87亿元 管理费用率降至9.3% 现金储备13.68亿元 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [1][3] - 公司通过精细化管理实现降本提效 同店销售增长11.4% 客流增长4.4% 平均出租率92.5% 空置率7.5%低于行业13.8% 新签盒马鲜生等品牌 开通港客便捷服务 [3][5] - 公司持续扩大业务规模 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业165万平方米 筹备中项目17个 下半年计划开业4个项目 [5][14] - 消费市场回暖为行业带来机遇 大湾区消费升温 港澳市场结构性回暖 促消费政策持续发力 基础设施落地 释放商业综合体增长潜力 [6] 财务表现 - 收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 现金储备13.68亿元 [3] - 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [3] 运营指标 - 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业建筑面积165万平方米 [5] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 包括1个城市型购物中心、6个区域型购物中心、10个社区型购物中心 咨询项目8个 [5] - 同店销售同比增长11.4% 同店客流同比增长4.4% [5] - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 低于行业13.8%的空置率 [5] 业务发展 - 新签盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等品牌 [5] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park主力店焕新升级 [5] - 开通港客便捷服务 包括即买即退税点和专列巴士 [5] - 下半年计划开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（开市客店） [14] 行业环境 - 大湾区消费市场延续升温态势 港澳市场结构性回暖 [6] - 促消费政策持续发力 基础设施落地 消费环境有望改善 [6] - 旅游业加速回暖 游客接待量、口岸流量、演艺经济数据势头良好 [6] 管理层观点 - 坚持与股东分享发展红利 每年争取尽可能高的分红额度 但需在股东短期回报与公司长期发展之间寻求平衡 [9] - 现有项目部分已显示良好增长趋势 外拓项目聚焦大湾区预计较快显现成效 重资产项目通过强化运营增加租金收入 [10] - 资金使用主要围绕主业进行投资 谨慎决策 目前关注一些新项目 [11] - 管理效率差异主要体现在精细化管理和商业绩效提升 通过政府联动、数据分析、"一店一策"等措施促进租户共同发展 [12] - 团队建设根据项目特点组建特色团队 鼓励创新和大胆启用年轻人 设立创新大奖激励合理化建议和业态创新 [12] - 持续关注并研究资产证券化机会 提升商业运营能力为使用金融工具做准备 [15]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 星盛商業管理股份有限公司 (於開曼群島註冊成立的有限公司) 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06668 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 1,014,516,000 | | | | 1,014,516,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | 本月底結存 | | | 1,014,516,000 | | 0 | | 1,014,516,000 | 第 2 頁 共 10 頁 ...

投资评级 - 推荐（维持）[1][3][7] 核心观点 - 公司2025H1营业收入2.84亿元同比下降9.4% 归母净利润0.87亿元同比下降2.5%[4] - 同店客流同比增长4.4% 同店销售额同比增长11.4% 在营项目持续提升客户吸引力与销售成效[7] - 整体毛利率52.3%同比上升0.7个百分点 主要系整租模式毛利率明显改善[7] - 拟派发中期股息每股5港仙 同比增长4.2% 2024年派息率提升至80%[4][7] - 期末在手现金13.68亿元 现金充裕[7] - 商业地产存量竞争下出租率92.5%处于较高水平[7] - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的 已形成完整且成熟的运营模式和产品体系[7] 财务表现 - 2025H1营业收入2.84亿元[4] - 2024年营业收入645百万元同比增长1.5% 2025E预计657百万元同比增长2.0%[6] - 2024年净利润154百万元同比下降9.7% 2025E预计158百万元同比增长2.5%[6] - 2024年毛利率46.2% 2025E预计46.5%[6] - 2024年净利率23.0% 2025E预计23.1%[6] - 2024年ROE12.4% 2025E预计12.3%[6] - 2024年EPS 0.15元 2025E预计0.16元[6] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍[7] 业务运营 - 截至2025H1合约面积约265万平方米 开业面积约165万平方米[7] - 已开业项目27个 筹备中项目17个[7] - 2025H2计划开业新项目包括深圳星河·WORLD COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City[7] - 公司以大湾区和长三角为核心发展区域[7] 关联方情况 - 关联方星河控股"三条红线"保持常绿[7] - 获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 评级展望稳定[7] - 星河控股深耕大湾区30余年 拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业[7] - 当前年均租金收入约30亿元 发展基石稳固[7] 估值指标 - 当前P/B为0.9倍[6] - 股息率预计2025-2027年分别为9.6%、9.8%、10.1%[10]

业绩表现 - 营业收入达人民币2.84亿元[4] - 毛利为人民币1.49亿元，毛利率52.3%，同比增长0.7个百分点[4] - 归母净利润人民币0.87亿元[4] - 管理费用率9.3%，同比下降0.8个百分点[4] - 在手现金人民币13.68亿元[4] - 同店销售额同比增长11.4%，同店客流同比下降4.47%[5] - 出租率92.5%，同比提升0.1个百分点[5] - 中期派息5.0港仙/股，同比增长4.2%[5] 分红与股东回报 - 上市5年累计现金分红达5.86亿港元，连续分红8次[6] - 年度派息率2020年45%、2021年40%、2022年62%、2023年70%、2024年80%[6] - 现金分红总额2020年0.61亿港元、2021年1.02亿、2022年1.07亿、2023年1.32亿、2024年1.33亿港元[6] 业务规模与布局 - 公司为大湾区领先商业运营服务供应商，覆盖深圳、广州等城市[8] - 在营购物中心18座，其中深圳4座、大湾区多座，另拥有9座城市型及7座区域型购物中心[8][9] - 已开业项目27个，已开业面积165万平方米[9] - 在营项目开业年限分布：3年以内占64.1%、3-5年占51.1%、5-10年占27.8%、10年以上占21.8%[10] 运营能力与商户生态 - 品牌资源库数量5,000个，期内新开发250+个，在合作商户2,800个[12][13] - 空置率7.5%，低于典型城市空置率13.8%[14] - 期内引入首店数量110个[13] 营销与消费力挖掘 - 深圳福田星河COCO Park落地6场IP首展首秀，引入数十个首进深圳品牌[18] - 深圳龙岗星河COCO Park通过粉丝经济带动销售同比提升7-45%，单日客流达8.19万[19] - 深圳星河WORLD·COCO Park通过滑板日活动实现全网超6000万次曝光，销售同比提升27%[21][22] - 广州南沙星河COCO Park通过体育活动带动销售提升14%，单日客流同比增长42.5%[22] 会员生态与跨界合作 - 会员销售额同比增长14%，会员总量增长20%，银卡以上会员复购率提升24%[33] - 与京东PLUS会员达成战略合作，提供积分兑换及消费礼遇[31] - 推出"白领卡"、"家人卡"等会员服务，优化商户折扣及礼券体系[30] - 与支付宝、抖音等平台合作，升级支付即会员、直播带货等功能[33] 数智化转型与AI应用 - 通过DeepSeek AI+ERP实现业财一体与智能驱动，提升运营效率及风险识别能力[35] - 利用DeepSeek AI+星管家提升商户服务效率及经营满意度[35][37] - 积累沉淀品牌、合同、店铺、营销及结算数据[35] 企业责任与品牌影响力 - 首发《可持续探索计划》，推动大湾区零废弃商圈建设，实现11吨碳减排及2亿级声量[39] - 启动《COCO质选》专项行动帮扶出口企业转内销，获11家媒体声援及120万曝光量[41] - 2025年获中指院、中购联、中国房地产业协会等多项行业奖项及TOP10排名[43][44][45][46]

财务业绩 - 2025年上半年收入为人民币2.84亿元 [1] - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点 [1] - 公司拥有人应占利润为人民币0.87亿元 [1] - 拟派中期股息每股普通股5.0港仙 [1] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为人民币13.68亿元 [1] 业务规模 - 向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市 [1] - 总合约建筑面积为265万平方米（不含8个咨询服务项目） [1] - 约45.8%的项目由独立第三方开发或拥有 [1] - 已开业零售商业物业27个，总已开业建筑面积为165万平方米 [1] 行业地位 - 公司为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局 [1]

EF001 EF001 免責聲明 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | --- | --- | | 股票發行人現金股息公告 | | | 發行人名稱 | 星盛商業管理股份有限公司 | | 股份代號 | 06668 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息 | | 公告日期 | 2025年8月28日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | 中期（半年期） | | 股息性質 | 普通股息 | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | 宣派股息 | 每 股 0.05 HKD | | 股東批准日期 | 不適用 | | 香港過戶登記處相關信息 | | | 派息金額及公司預設派發貨幣 | 每 股 0.05 HKD | | 匯率 | 1 HKD ...

收入和利润（同比环比） - 收入为人民币2.842亿元，同比下降9.4%[2][4] - 公司拥有人应占利润为人民币8690万元，同比下降2.5%[2][4] - 2025年上半年归属于公司股东的利润为8689.6万元人民币，同比下降2.5%（2024年同期：8910.0万元）[19] - 期内利润同比下降0.5%至人民币8610万元[75] - 公司收入同比下降9.4%至人民币2.842亿元[58] 成本和费用（同比环比） - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点[2] - 2025年上半年员工成本总额为8971.9万元人民币，同比下降9.4%，其中薪金及福利7682.7万元，股权支付98.1万元，退休福利供款1191.1万元[15] - 公司2025年上半年所得税开支为2490.2万元人民币，同比下降9.0%，其中当期企业所得税2926.8万元，递延所得税抵免436.6万元[15] - 投资物业折旧2308.2万元人民币，与去年同期基本持平（2308.2万元 vs 2310.2万元）[15] - 整体毛利率提升0.7个百分点至52.3%[65] - 整租服务毛利率大幅提升11.8个百分点至24.5%[69] - 销售开支同比下降54.5%至人民币670万元[70] - 行政开支同比下降17.0%至人民币2630万元[71] - 以股份为基础付款开支增至人民币98.1万元（2024年同期：40.2万元）[87] 各业务线表现 - 委托管理服务收入为人民币1.857亿元，同比下降11.4%[10] - 品牌及管理输出服务收入为人民币3440万元，同比下降20.8%[10] - 整租服务收入为人民币6410万元，同比上升5.7%[10] - 委托管理服务收入同比下降11.4%至人民币1.857亿元，占总收入65.3%[59] - 品牌及管理输出服务收入同比下降20.8%至人民币3440万元，占总收入12.1%[59] - 整租服务收入同比增长5.7%至人民币6410万元，占总收入22.6%[60] - 委托管理服务模式覆盖12个物业，合约建筑面积886千平方米[37] - 品牌及管理输出服务模式覆盖33个物业，合约建筑面积1,345千平方米[37] - 整租服务模式覆盖7个物业，合约建筑面积416千平方米[37] 各地区表现 - 截至2025年6月30日，公司在大湾区收入为212,938千元人民币，占总收入74.9%，其中深圳地区收入186,135千元人民币，占比65.5%[41] - 长三角地区收入为42,499千元人民币，占总收入15.0%[41] - 其他地区收入为28,792千元人民币，占总收入10.1%[41] - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积为2,647千平方米，覆盖52个物业项目[41] - 大湾区合约建筑面积达1,500千平方米，覆盖32个物业项目[41] - 长三角地区合约建筑面积为422千平方米，覆盖9个物业项目[41] - 其他地区合约建筑面积为725千平方米，覆盖10个物业项目[41] 运营和物业数据 - 公司整体平均出租率达92.5%，其中COCO Park出租率为93.9%，COCO City和iCO出租率为90.9%[42] - 公司运营中购物中心面积达1,305千平方米，其中COCO Park占494千平方米，COCO City和iCO占576千平方米[42] - 公司总合约建筑面积为2.65百万平方米，覆盖52个商用物业项目及21个中国城市[24] - 其中45.8%的建筑面积由独立第三方开发或拥有[24] - 已开业零售商业物业27个，总开业建筑面积约1.65百万平方米[24] - 公司总运营零售商业物业总建筑面积达1,648,475平方米，其中购物中心面积1,305,027平方米，停车场面积343,448平方米[38][39] - 出租率计算基于零售商业物业实际租赁面积除以可用租赁面积且不含停车场面积[44] - 品牌及管理输出服务模式物业数量较2024年末减少1个（从34降至33）[37] - 品牌及管理输出服务模式建筑面积较2024年末减少63千平方米（从1,408降至1,345）[37] - 总合约建筑面积较2024年末减少63千平方米（从2,710降至2,647）[37] - 总物业数量较2024年末减少1个（从53降至52）[37] 现金流和资本结构 - 现金及现金等价物为人民币4.976亿元，较期初下降30.0%[5] - 贸易及其他应付款项为人民币2.232亿元，较期初下降22.0%[6] - 权益总额为人民币12.656亿元，较期初上升0.8%[6] - 贸易应收款项总额2598.5万元人民币，较2024年末增长8.5%（2396.1万元）[20] - 贸易应付款项总额3048.2万元人民币，较2024年末下降24.3%（4028.6万元）[22] - 其他应付款项19268.9万元人民币，较2024年末下降21.7%（24600.0万元）[22] - 公司现金及现金等价物为人民币13.684亿元，与2024年底基本持平[79] - 公司无银行贷款及其他借款，保持零有息负债[80] - 资产负债率为44.8%，较2024年底44.9%基本稳定[81] - 全球发售所得款项净额约人民币7.77亿元，超额配股权额外净额约人民币0.648亿元[83] - 尚未动用所得款项净额为人民币3.70亿元，预计2026年底前按原比例使用[85][86] - 资产抵押情况为零，未有任何资产受限[90] 股息和股份信息 - 宣派中期股息每股普通股5.0港仙[2] - 宣派2025年中期股息每股5.0港仙，总额约5072.6万港元（约人民币5072.6万元）[16] - 普通股加权平均股数为1,012,579千股，与去年同期基本持平（1,012,635千股）[20] - 公司于2024年1月回购761千股普通股，每股价格区间1.25-1.30港元，总代价980千港元[23] - 截至2025年6月30日止六个月中期股息为每股普通股5.0港仙，较2024年同期的4.8港仙增长4.17%[95] - 公司或其附属公司在截至2025年6月30日止六个月内未购买、出售或赎回任何上市证券[92] - 截至2025年6月30日及公告日期公司未持有任何库存股份[93] - 中期股息预计于2025年12月19日派付予2025年12月1日登记在册股东[95] - 2025年11月28日至12月1日期间暂停办理股份过户登记手续[95] 战略举措和运营优化 - 深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD • COCO Park二期、南京星河COCO City三个新项目计划下半年开业且开业出租率目标超80%[49] - 公司通过精细化招商策略减少铺位空置率并提高整体出租率[46] - 公司部署物联网温湿度传感器分区分时动态调节空调策略以实现节能降耗[52] - 公司优化停车场收费策略和应用智能设备以减少人力成本并提高收益[54] - 公司推动BI数据平台迭代升级并引入AI算法优化数据应用[52] - 公司搭建租赁结算(ERP)系统实现业财一体化和效益提升[51] - 公司通过空调设备改造、变频技术及余热回收等措施降低制冷系统能耗[53] - 公司B端系统“星管家”小程序已上线实现商户服务线上化与无纸化办理[50] - 公司强化C端营销平台深度开发COCO Club会员小程序交易功能[51] 人力资源 - 雇员总数降至840名（2024年底：954名），减少约12%[87] 公司治理和合规 - 截至2025年6月30日止六个月财务资料由德勤·关黄陈方会计师行按香港审阅准则2410号审阅[96] - 公司确认全体董事遵守上市规则附录C3标准守则的规定[91] - 公司声明已应用上市规则附录C1企业管治守则的良好管治原则[94] - 中期报告将于适当时候寄发股东并在联交所及公司网站登载[97] - 审核委员会由独立非执行董事温凯琳、郭增利及非执行董事刘军组成[96]

核心观点 - 福田COCO Park通过定位超前、精细化运营和客群优势保持长期市场竞争力 尤其抓住港客北上消费趋势和政策利好 推动客流和销售显著增长 [1][2][3] 项目运营表现 - 福田COCO Park 2006年开业 采用公园式购物街区创新形态 通过持续品牌更新保持消费吸引力 [1] - 2023年商场客流量同比增长42% 销售额增长31% 港客占比达30% 成为重要消费贡献群体 [1] - 2025年成为福田区首个离境退税"即买即退"试点 预计拉动境外游客消费和销售额增长 [2] 政策与市场机遇 - 2023年携手香港贸发局打造"港·潮流"推介会 获得香港特首和深圳市长参与 提升客流和关注度 [1] - 与支付宝海外、香港微信支付合作优化港客支付体验 [1] - 2024年1-5月深圳市离境退税商品销售额同比增长超2.1倍 其中"即买即退"销售额同比增长超20倍 [2] 公司战略与财务 - 公司定位湾区纯商管标杆 COCO品牌以年轻时尚定位打造城市级地标 [3] - 调整2025-2026年EPS预测至0.15/0.16元（原0.19/0.22元） 新增2027年EPS预测0.17元 [3] - 可比公司2025年11倍PE估值 对应目标价1.82港元（汇率1港元=0.909人民币） [3]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月28日召开董事会会议 [1] - 会议将审议通过集团截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]