香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 E-Star Commercial Management Company Limited 星盛商業管理股份有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：6668） 持續關連交易 持續關連交易 董事會宣佈，於2025年10月24日，本公司訂立(1)新商用物業運營服務框架協議； (2)新租戶管理服務框架協議；(3)新轉介銷售服務框架協議；(4)新總採購框架協議； 及(5)新整租框架協議（即該等協議），期限均為2026年1月1日至2028年12月31日。 上市規則的涵義 黃先生為本公司的控股股東，於本公告日期間接持有本公司已發行股本約73.89%。根 據上市規則，黃先生因而為本公司的關連人士。因此，根據上市規則第14A章，該等 協議各自項下的交易構成本公司的持續關連交易。 –1– (A) 獲豁免協議 根據上市規則計算，有關(1)新總採購框架協議；及(2)新轉介銷售服務框架協議 （即獲豁免協議）各自的 ...

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 行业关注点由数量增长向质量提升转变，存量项目改造焕新与下沉市场机会凸显 [3][6] - 凯德与中海商业REIT为行业打造了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环范本 [3][6] - 成熟期项目通过持续改造（AEI）可显著提升资产价值，保持运营活力 [3][36][40] - 下沉市场购物中心因供需格局更优，经营预期更稳定，部分项目估值可与二线城市相当 [3][60][64] - 优质购物中心具备长期投资价值，建议关注优秀开发运营企业及相关消费类基础设施REITs [3][75] 行业步入存量时代，商业改造焕新提升价值 - 全国商业营业用房新开工面积于2013年见顶，竣工面积于2017年见顶回落 [11][13] - 2024年全国新开业购物中心数量为436个，创近10年新低 [11][13] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79% [13] - 截至2024年末，81.06%的在营购物中心项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上 [11][13] - 中海收购佛山映月湖环宇城后，通过定位调整与运营升级，2020-2024年销售额（不含新能源车）年复合增长率达22.82% [3][17][24] - 截至2025Q1，映月湖环宇城租户数量更迭率达98.19%，销售坪效与NOI近3年复合增速分别为18.1%和14% [3][24][25] - 凯德对运营近20年的长沙雨花亭项目进行持续AEI改造，如2021-2023年“沃尔玛缩铺”改造，收回8900平米面积并引入超40个品牌，改造后2024年项目GTO同比提升13% [3][36][40] - 长沙雨花亭项目2025Q1末平均出租率达97%，2024年NOI Margin为65.73%，优于可比项目长沙金茂览秀城（2023H1为49.88%）[45][49][50] - 凯德广州云尚项目加权平均剩余租赁期限仅1.78年，超75%租约在2027年底前到期，为后续调改提供较大腾挪空间 [3][54][56] 下沉市场供需格局更优，估值与部分二线城市相当 - 华夏华润商业REIT扩募资产及华夏中海商业REIT底层资产涉及佛山、昆山、淄博等三四线城市及县级市项目 [3][60][64] - 布局三四线城市较多的新城控股（吾悦广场），其商业运营收入增速近年优于布局一二线核心区的太古地产与恒隆地产 [61][64] - 佛山映月湖环宇城估值单价为10,187元/平米，与部分二线城市购物中心估值单价接近 [28][69] - 昆山万象汇估算估值单价约为12,000元/平米，高于部分二线城市购物中心如长沙金茂览秀城（10,400元/平米）和绿发济南贵和购物中心（7,615元/平米）[70][71] - 佛山2024年GDP位居全国第20，居民人均可支配收入68,862元，超过青岛、长沙等二线城市，600万资产以上富裕家庭数量排名全国第8 [69] - 佛山映月湖环宇城约27%客群来自广州，受益于“广佛同城”红利 [69] - 下沉市场高端消费易受周边大城市虹吸（如佛山流向广州港澳、昆山流向上海），限制本地购物中心高端化发展上限，更需依赖稳扎稳打经营 [3][64] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、华润万象生活、星盛商业、大悦城、新城控股等 [3][75] - 建议关注相关消费类基础设施REITs的投资机会 [3][75]

股本及股份情况 - 截至2025年9月底，法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年9月底，已发行股份（不含库存）和总数均为10.14516亿股，库存股份为0[2] 购股权计划 - 2020年12月21日采纳购股权计划，本月底可发行或转让股份总数为1亿股[3]

合作概述 - 星盛商业与美团服务零售于9月28日正式达成战略合作，其旗下所有购物中心将全部入驻美团平台 [2] - 合作以“增量价值”为核心，旨在通过资源整合、模式创新与数据互通，共同探索零售数字化转型新路径，为实体商场线上化进程树立标杆 [2] - 双方合作渊源可追溯至2019年，经过数年在单个项目的成功试点，为本次全面战略合作奠定了坚实基础 [4] 合作背景与动因 - 年轻消费者越来越依赖线上平台进行信息获取、优惠搜寻及消费决策，其绝大多数消费行为已实现线上化 [4] - 商场业态的线上、线下业务正在加速融合，公司敏锐捕捉到消费结构及购物习惯的转变，加速线上渠道布局以推动旗下商场完成线上化升级 [4] - 合作将进入全新阶段，不再局限于简单的线上信息展示及流量获取，而是迈向更深层次的整合 [6] 核心合作方向一：提升商户销售规模 - 构建全域营销矩阵，组织旗下全品类商户深度参与美团生态，涵盖零售商品卡券营销、自营美妆及节假日专项活动等场景 [8] - 通过合作美团神券MALL打通营销场，为用户带来更省的消费体验，为商户带来更多流量曝光 [8] - 基于数据洞察分析，双方将探索“商户间关联营销”，以提升跨品类消费连带率 [8] 核心合作方向二：数字化建设与会员互通 - 实现会员与数据互通，通过积分、卡券、等级的映射互通，实现平台运营、商场团券与会员体系深度绑定，助力商场会员用户拉新、转化与促活 [8] - 计划于10月实现“无感积分”功能，用户在美团消费链路中可自动获取星盛会员积分，助力商户精准分析消费行为、优化运营策略 [8] 核心合作方向三：科技提效与服务升级 - 针对商场运营痛点，利用“AI问问”智能工具优化用户咨询与商户运营效率 [8] - 为旗下商户提供数字化经营工具包，涵盖销售数据分析、营销活动策划等功能，并通过重点商户专项引导，帮助传统实体商户快速适应线上线下融合的经营模式 [8] 公司战略与行业意义 - 公司表示数智化转型是其重要战略，期望借助美团的数字化工具与生态资源，完善线上线下全链路运营，推动从“经营场地”到“经营用户”的升级 [10] - 公司希望通过双方流量协同、服务融合与数据驱动，构建购物中心、本地生活平台与商户的三赢共同体，探索可复制的商业地产数智化转型模式 [10] - 此次合作被视为商业地产行业在线上化浪潮下的一次重要探索，将为更多商家拥抱数字化变革提供新范式，共同推动整个业态的升级与繁荣 [12]

财务表现：收入与利润（同比变化） - 2025年上半年总收入284,229千元，较2024年同期313,780千元下降29,551千元（下降9.4%）[22] - 公司收入为人民币2.842亿元，同比下降9.4%[41] - 委托管理服务收入为人民币1.857亿元，同比下降11.4%，占总收入65.3%[42] - 品牌及管理输出服务收入为人民币3440万元，同比下降20.8%，占总收入12.1%[42] - 整租服务收入为人民币6410万元，同比增长5.7%，占总收入22.6%[42] - 客户合约收入从2024年上半年的2.85119亿元人民币下降至2025年上半年的2.56104亿元人民币，同比下降10.2%[105] - 租赁收入从2024年上半年的2866.1万元人民币略降至2025年上半年的2812.5万元人民币，同比下降1.9%[105] - 经营租赁浮动付款（或然租金）从2024年上半年的988.6万元人民币增长至2025年上半年的1133万元人民币，同比增长14.6%[109] - 利息收入从2024年上半年的1754.7万元人民币下降至2025年上半年的1439.3万元人民币，同比下降18%[113] - 2025年上半年毛利为148.681百万元人民币，同比下降8.2%[95] - 2025年上半年除税前利润为110.955百万元人民币，同比下降2.6%[95] - 2025年上半年净利润为86.053百万元人民币，同比下降0.5%[95] - 公司利润为人民币8610万元，同比下降0.5%[55] - 期内利润及全面收益总额从2024年上半年的8.6496亿元人民币下降至2025年上半年的8.6053亿元人民币，减少443万元或0.51%[97][99] - 公司拥有人应占期内利润为8689.6万元人民币，同比下降2.5%（2024年同期为8910.0万元）[122] - 关联方收入合计人民币69,679千元（2024年同期：76,119千元），其中商用物业运营服务收入60,825千元[157] - 客户A（关联方）贡献收入从2024年上半年的7611.9万元人民币下降至2025年上半年的6967.9万元人民币，同比下降8.5%[112] 财务表现：成本与费用（同比变化） - 服务成本为人民币1.355亿元，同比下降10.8%[43] - 2025年上半年销售开支为6.676百万元人民币，同比下降54.5%[95] - 销售开支为人民币670万元，同比下降54.5%[49] - 2025年上半年行政开支为26.346百万元人民币，同比下降17.0%[95] - 行政开支为人民币2630万元，同比下降17.0%[50] - 2025年上半年融资成本为18.451百万元人民币，同比上升1.7%[95] - 所得税开支从2024年上半年的2737.4万元人民币下降至2025年上半年的2490.2万元人民币，同比下降9%[115] - 公司期内利润中员工成本总额为8971.9万元人民币，同比下降9.4%（2024年同期为9902.2万元）[119] - 投资物业折旧费用为2308.2万元人民币，与去年同期2308.2万元基本持平[119] - 租赁装修开支为2616.9万元人民币，同比下降41.7%（2024年同期为4491.2万元）[124] 盈利能力指标 - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点[45] - 整租服务毛利率为24.5%，同比大幅上升11.8个百分点[45] - 品牌及管理输出服务模式毛利率较高且促进快速地域扩展[14] 业务规模与合约结构 - 截至2025年6月30日，公司向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约2.65百万平方米[7] - 总合约建筑面积中约45.8%由独立第三方开发或拥有[7] - 已开业零售商业物业27个，总已开业建筑面积约1.65百万平方米[7] - 截至2025年6月30日总合约建筑面积为2,647千平方米，较2024年12月31日的2,710千平方米减少63千平方米（下降2.3%）[19] - 品牌及管理输出服务物业数目从34个减少至33个，合约建筑面积从1,408千平方米下降至1,345千平方米（减少4.5%）[19] - 委托管理服务保持12个物业，合约建筑面积稳定在886千平方米[19] - 整租服务维持7个物业，合约建筑面积416千平方米未发生变化[19] - 运营中项目总建筑面积达1,648,475平方米，涵盖27个商业物业[21][22] - 已开业购物中心总面积保持稳定为130.5万平方米[26] 运营模式 - 公司运营模式包括委托管理服务、品牌及管理输出服务及整租服务三种[9][11][13][17] - 委托管理服务模式拥有较高自主权，可实现更理想运营业绩并增加收入[12] - 整租服务模式可最大化项目收入但面临较高风险[18] - 收入来源包括固定费用、收入或利润的预定百分比及公共空间使用费等[15][16] 区域市场表现 - 大湾区收入占比74.9%（212,938千元），其中深圳收入占比65.5%（186,135千元）[22] - 其他地区收入占比从13.4%下降至10.1%，收入额从42,129千元减少至28,792千元（下降31.7%）[22] - 长三角地区收入42,499千元，占比15.0%，较去年同期45,078千元下降5.7%[22] 物业出租率 - 截至2025年6月30日运营中零售商业物业平均出租率为92.5%，较2024年12月31日的92.4%略有提升[26] - COCO Park产品类型平均出租率达93.9%，保持稳定高位[26] - COCO City和iCO产品类型平均出租率为90.9%，较2024年末的90.7%微升[26] - 公司通过精准招商策略有效减少铺位空置率，提升项目整体出租率[30] 品牌与荣誉 - 主要品牌包括城市型购物中心COCO Park、区域型COCO City及iCO、社区型COCO Garden和高档家居购物中心第三空间[7] - 2025年上半年荣获中指院"2025年中国商业地产运营十强企业"等多项行业荣誉[8] 未来发展计划与战略 - 公司计划2025年下半年新项目开业出租率超过80%[33] - 深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD•COCO Park二期及南京星河COCO City三个新项目计划于下半年开业[33] - 智慧商业系统B端"星管家"小程序已上线，实现商户服务线上化无纸化办理[34] - 下半年将开发商场广告位、场地租赁等多元化收入渠道[31] - 部署物联网温湿度传感器，分时分区动态调节空调运行策略以实现节能降耗[35] 财务状况：资产与负债 - 贸易及其他应收款项为人民币47.3百万元，较2024年12月31日增长7.5%[56] - 贸易及其他应付款项为人民币223.2百万元，较2024年12月31日下降22.0%[57] - 现金及现金等价物为人民币1,368.4百万元，与2024年12月31日基本持平[59] - 资产负债率为44.8%，与2024年12月31日基本持平[61] - 贸易应收款项总额为2598.5万元人民币，同比增长8.4%（2024年末为2396.1万元）[125] - 其他应收款项总额为4688.3万元人民币，同比增长2.8%（2024年末为4560.4万元）[125] - 逾期超过90天的贸易应收款项为88.6万元人民币，较去年同期的255.5万元下降65.3%[127] - 贸易及其他应付款项总额从2024年12月31日的人民币286,286千元下降至2025年6月30日的人民币223,171千元，降幅为22.1%[131] - 贸易应付款项从2024年12月31日的人民币40,286千元下降至2025年6月30日的人民币30,482千元，降幅为24.3%[131] - 其他应付款项从2024年12月31日的人民币246,000千元下降至2025年6月30日的人民币192,689千元，降幅为21.7%[131][133] - 应付工资从2024年12月31日的人民币44,633千元大幅下降至2025年6月30日的人民币11,599千元，降幅为74.0%[133] - 代租户收款从2024年12月31日的人民币68,409千元下降至2025年6月30日的人民币56,231千元，降幅为17.8%[133] - 已收按金从2024年12月31日的人民币55,150千元增加至2025年6月30日的人民币58,509千元，增幅为6.1%[133] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的710.599亿元人民币减少至2025年6月30日的497.609亿元人民币，减少212.99亿元或30.0%[96][100] - 短期银行存款从2024年12月31日的655.905亿元人民币增加至2025年6月30日的870.808亿元人民币，增长214.903亿元或32.8%[96] - 公司拥有人应占权益从2024年12月31日的124.6877亿元人民币增加至2025年6月30日的125.7646亿元人民币，增长1.0769亿元或0.86%[96][97] - 投资物业价值从2024年12月31日的78.0445亿元人民币微增至2025年6月30日的78.3532亿元人民币，增加3087万元或0.4%[96] - 递延税项资产从2024年12月31日的4.4205亿元人民币增加至2025年6月30日的5.0014亿元人民币，增长5809万元或13.1%[96] - 应收关联方款项增至人民币8,774千元（2024年12月31日：6,091千元），来自同系附属公司贸易款项[152][153] - 应付关联方款项减少至人民币907千元（2024年12月31日：5,591千元），属贸易性质[154][155] - 已签约未拨备的物业及设备资本支出为人民币32,178千元（2024年12月31日：48,928千元）[151] 现金流量 - 经营活动所得现金净额从2024年上半年的7.1887亿元人民币大幅下降至2025年上半年的3.8384亿元人民币，减少3.3503亿元或46.6%[99] - 投资活动所用现金净额为23.9732亿元人民币，相比2024年同期的27.1893亿元人民币有所改善[100] - 来自投资物业的租金收入总额为2812.5万元人民币，同比下降1.9%（2024年同期为2866.1万元）[119] 全球发售所得款项运用 - 全球发售所得款项净额约人民币777.0百万元，超额配股权额外所得款项净额约人民币64.8百万元[63] - 截至2025年6月30日，未动用所得款项净额为人民币370.0百万元，预计2026年12月31日前悉数动用[65][66] - 整租服务模式项下已动用所得款项净额人民币337.0百万元，未动用部分为人民币294.4百万元[65] - 少数股权投资已动用所得款项净额人民币39.0百万元，未动用部分为人民币45.2百万元[65] 股息与股份回购 - 宣派中期股息每股5.0港仙，较2024年同期的4.8港仙增长4.2%[90] - 已付股息从2024年上半年的1.20066亿元人民币减少至2025年上半年的7710.8万元人民币，下降35.8%[97] - 2025年中期股息每股5.0港仙，总额约5072.6万港元（约合人民币5072.6万元）[120] - 公司于2023年12月以最高每股1.24港元的价格回购1,530,000股普通股，总代价为1,817千港元（约人民币1,651千元）[137] - 公司于2024年1月以最高每股1.30港元的价格回购761,000股普通股，总代价为980千港元（约人民币891千元）[137] - 截至2025年6月30日，公司根据受限制股份单位计划已累计购回1,937,000股股份[143] 股权结构与激励 - 公司已发行股本总额为1,014,516,000股普通股[75] - 董事黄德林先生持有公司股份148,682,000股，占已发行股本14.66%[78] - 董事黄德安先生持有公司股份1,791,000股，占已发行股本0.18%[78] - 董事陈群生先生持有公司股份212,000股，占已发行股本0.02%[78] - 董事马超群先生持有公司股份80,000股，占已发行股本0.01%[78] - 董事刘军先生持有公司股份200,000股，占已发行股本0.02%[78] - 控股股东黄楚龙先生及其关联方总计持有公司股份749,596,000股，占已发行股本73.89%[81] - 德瑞投资发展有限公司持有公司股份147,303,000股，占已发行股本14.52%[81] - 股份奖励计划已授予但尚未执行的奖励股份为16,080,000股[84] - 购股权计划项下可供授出的购股权总数为100,000,000股，占已发行股本约9.86%[87] - 受限制股份单位计划已累计购买1,937,000股股份[88] - 截至2025年6月30日止六个月，公司未授出任何购股权[141]和受限制股份单位[144] - 股份奖励计划于2023年4月17日采纳，涉及德瑞投资持有的150,000,000股股份，占公司已发行股本14.72%[146] - 股份奖励计划向136名合资格参与者授出54,800,000股奖励股份，其中19,650,000股授予集团内部参与者[146] - 截至2025年6月30日尚未行使的奖励股份为5,220,000股，期内行权1,112,000股，作废2,803,000股[147] - 奖励股份公允价值为9,843,000港元，采用二项式定价模型计算，假设行使价1.16港元，预期波幅58.36%-61.27%[149][150] - 集团确认截至2025年6月30日止六个月股份奖励开支人民币981,000元（上年同期：402,000元）[150] - 以股份为基础的支付开支为人民币981,000元，较2024年同期增长144%[67] - 主要管理人员酬金总额人民币4,854千元（2024年同期：4,024千元），含股权激励付款121千元[160] 雇员情况 - 雇员总数为840名，较2024年12月31日减少114名[67] 其他重大事项 - 珠海星河COCO Park于2025年上半年完成解约，导致品牌及管理输出服务物业数量减少[19] - 公司及其附属公司在报告期内未购买、出售或赎回任何上市证券[76] - 普通股加权平均数为1,012,579千股，与去年同期1,012,635千股基本持平[123]

核心观点 - 星盛商业2025年中期财报展现经营韧性和成长潜力 通过精细化管理和区域深耕在行业挑战中实现稳健业绩 并在大湾区消费升级中凸显价值 [1] - 公司财务表现稳健 收入2.84亿元 大湾区占比74.9% 毛利率52.3% 归母净利润0.87亿元 管理费用降至9.3% [3] - 运营数据亮眼 平均出租率92.5% 同店销售增长11.4% 同店客流增长4.4% 空置率7.5%低于行业平均13.8% [4] - 业务布局覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 已开业27个项目 筹备中17个项目 [3] - 公司具备稳定分红政策 上市5年连续分红8次 累计5.86亿港元 中期股息每股5.0港仙 在手现金13.68亿元 [7] - 数字化和AI能力提升运营效率 通过技术实现业务协同和用户体验增强 [9] - 下半年多个新项目开业 包括深圳星河WORLD COCO Park二期等 承接大湾区和长三角消费活力 [8] 财务表现 - 2025年上半年收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 毛利1.49亿元 毛利率52.3% 同比上升0.7个百分点 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 在手现金13.68亿元 [7] 运营表现 - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 显著低于行业平均13.8% [4] - 累计同店销售同比增长11.4% 同店客流增长4.4% [4] - 覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 [3] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 含1个城市型、6个区域型、10个社区型购物中心 [3] 业务发展 - 引入盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等头部品牌 [4] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park的主力店焕新 [4] - 下半年预计开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City等项目 [8] - 把握港客北上消费趋势 依托项目布局和运营优势 [8] 行业背景 - 商用物业运营行业面临消费复苏不均衡挑战 [1] - 珠三角九市社会消费品零售总额超1.8万亿元 [8] - 港股"慢牛"行情持续 资金关注兼具稳健性与弹性的标的 [6]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩稳健 收入2.84亿元 大湾区收入占比74.9% 归母净利润0.87亿元 管理费用率降至9.3% 现金储备13.68亿元 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [1][3] - 公司通过精细化管理实现降本提效 同店销售增长11.4% 客流增长4.4% 平均出租率92.5% 空置率7.5%低于行业13.8% 新签盒马鲜生等品牌 开通港客便捷服务 [3][5] - 公司持续扩大业务规模 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业165万平方米 筹备中项目17个 下半年计划开业4个项目 [5][14] - 消费市场回暖为行业带来机遇 大湾区消费升温 港澳市场结构性回暖 促消费政策持续发力 基础设施落地 释放商业综合体增长潜力 [6] 财务表现 - 收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 现金储备13.68亿元 [3] - 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [3] 运营指标 - 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业建筑面积165万平方米 [5] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 包括1个城市型购物中心、6个区域型购物中心、10个社区型购物中心 咨询项目8个 [5] - 同店销售同比增长11.4% 同店客流同比增长4.4% [5] - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 低于行业13.8%的空置率 [5] 业务发展 - 新签盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等品牌 [5] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park主力店焕新升级 [5] - 开通港客便捷服务 包括即买即退税点和专列巴士 [5] - 下半年计划开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（开市客店） [14] 行业环境 - 大湾区消费市场延续升温态势 港澳市场结构性回暖 [6] - 促消费政策持续发力 基础设施落地 消费环境有望改善 [6] - 旅游业加速回暖 游客接待量、口岸流量、演艺经济数据势头良好 [6] 管理层观点 - 坚持与股东分享发展红利 每年争取尽可能高的分红额度 但需在股东短期回报与公司长期发展之间寻求平衡 [9] - 现有项目部分已显示良好增长趋势 外拓项目聚焦大湾区预计较快显现成效 重资产项目通过强化运营增加租金收入 [10] - 资金使用主要围绕主业进行投资 谨慎决策 目前关注一些新项目 [11] - 管理效率差异主要体现在精细化管理和商业绩效提升 通过政府联动、数据分析、"一店一策"等措施促进租户共同发展 [12] - 团队建设根据项目特点组建特色团队 鼓励创新和大胆启用年轻人 设立创新大奖激励合理化建议和业态创新 [12] - 持续关注并研究资产证券化机会 提升商业运营能力为使用金融工具做准备 [15]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为2000万港元，股份数目20亿股，面值0.01港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存）均为1.014516亿股，本月底库存股份为0股[2] - 2020年12月21日购股期权计划，本月底可能发行或转让股份总数1亿股[3]

投资评级 - 推荐（维持）[1][3][7] 核心观点 - 公司2025H1营业收入2.84亿元同比下降9.4% 归母净利润0.87亿元同比下降2.5%[4] - 同店客流同比增长4.4% 同店销售额同比增长11.4% 在营项目持续提升客户吸引力与销售成效[7] - 整体毛利率52.3%同比上升0.7个百分点 主要系整租模式毛利率明显改善[7] - 拟派发中期股息每股5港仙 同比增长4.2% 2024年派息率提升至80%[4][7] - 期末在手现金13.68亿元 现金充裕[7] - 商业地产存量竞争下出租率92.5%处于较高水平[7] - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的 已形成完整且成熟的运营模式和产品体系[7] 财务表现 - 2025H1营业收入2.84亿元[4] - 2024年营业收入645百万元同比增长1.5% 2025E预计657百万元同比增长2.0%[6] - 2024年净利润154百万元同比下降9.7% 2025E预计158百万元同比增长2.5%[6] - 2024年毛利率46.2% 2025E预计46.5%[6] - 2024年净利率23.0% 2025E预计23.1%[6] - 2024年ROE12.4% 2025E预计12.3%[6] - 2024年EPS 0.15元 2025E预计0.16元[6] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍[7] 业务运营 - 截至2025H1合约面积约265万平方米 开业面积约165万平方米[7] - 已开业项目27个 筹备中项目17个[7] - 2025H2计划开业新项目包括深圳星河·WORLD COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City[7] - 公司以大湾区和长三角为核心发展区域[7] 关联方情况 - 关联方星河控股"三条红线"保持常绿[7] - 获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 评级展望稳定[7] - 星河控股深耕大湾区30余年 拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业[7] - 当前年均租金收入约30亿元 发展基石稳固[7] 估值指标 - 当前P/B为0.9倍[6] - 股息率预计2025-2027年分别为9.6%、9.8%、10.1%[10]

业绩表现 - 营业收入达人民币2.84亿元[4] - 毛利为人民币1.49亿元，毛利率52.3%，同比增长0.7个百分点[4] - 归母净利润人民币0.87亿元[4] - 管理费用率9.3%，同比下降0.8个百分点[4] - 在手现金人民币13.68亿元[4] - 同店销售额同比增长11.4%，同店客流同比下降4.47%[5] - 出租率92.5%，同比提升0.1个百分点[5] - 中期派息5.0港仙/股，同比增长4.2%[5] 分红与股东回报 - 上市5年累计现金分红达5.86亿港元，连续分红8次[6] - 年度派息率2020年45%、2021年40%、2022年62%、2023年70%、2024年80%[6] - 现金分红总额2020年0.61亿港元、2021年1.02亿、2022年1.07亿、2023年1.32亿、2024年1.33亿港元[6] 业务规模与布局 - 公司为大湾区领先商业运营服务供应商，覆盖深圳、广州等城市[8] - 在营购物中心18座，其中深圳4座、大湾区多座，另拥有9座城市型及7座区域型购物中心[8][9] - 已开业项目27个，已开业面积165万平方米[9] - 在营项目开业年限分布：3年以内占64.1%、3-5年占51.1%、5-10年占27.8%、10年以上占21.8%[10] 运营能力与商户生态 - 品牌资源库数量5,000个，期内新开发250+个，在合作商户2,800个[12][13] - 空置率7.5%，低于典型城市空置率13.8%[14] - 期内引入首店数量110个[13] 营销与消费力挖掘 - 深圳福田星河COCO Park落地6场IP首展首秀，引入数十个首进深圳品牌[18] - 深圳龙岗星河COCO Park通过粉丝经济带动销售同比提升7-45%，单日客流达8.19万[19] - 深圳星河WORLD·COCO Park通过滑板日活动实现全网超6000万次曝光，销售同比提升27%[21][22] - 广州南沙星河COCO Park通过体育活动带动销售提升14%，单日客流同比增长42.5%[22] 会员生态与跨界合作 - 会员销售额同比增长14%，会员总量增长20%，银卡以上会员复购率提升24%[33] - 与京东PLUS会员达成战略合作，提供积分兑换及消费礼遇[31] - 推出"白领卡"、"家人卡"等会员服务，优化商户折扣及礼券体系[30] - 与支付宝、抖音等平台合作，升级支付即会员、直播带货等功能[33] 数智化转型与AI应用 - 通过DeepSeek AI+ERP实现业财一体与智能驱动，提升运营效率及风险识别能力[35] - 利用DeepSeek AI+星管家提升商户服务效率及经营满意度[35][37] - 积累沉淀品牌、合同、店铺、营销及结算数据[35] 企业责任与品牌影响力 - 首发《可持续探索计划》，推动大湾区零废弃商圈建设，实现11吨碳减排及2亿级声量[39] - 启动《COCO质选》专项行动帮扶出口企业转内销，获11家媒体声援及120万曝光量[41] - 2025年获中指院、中购联、中国房地产业协会等多项行业奖项及TOP10排名[43][44][45][46]