会议安排 - 董事会会议将于2026年3月25日举行[3] - 会议将考虑并批准2025年度业绩及其发布[3] - 会议将考虑派发末期股息（如有）[3] 董事会构成 - 截至2026年3月13日，董事会有3名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[4]

股权出售 - 2026年3月9日南京星恒以550万元出售常州商管100%股权[3][6][9] - 买方10个工作日内付50%首期款，工商登记后10日内付余款[12] - 出售属关联交易，豁免独立股东批准[5] - 交割后常州商管不再并入财报，租赁协议继续有效[4][7][15] 业绩数据 - 常州商管2023 - 2025年收入分别约2433万、2367万、2378万元[26] - 2023 - 2025年除税前利润净额分别约666万、628万、670万元[26] - 2023 - 2025年除税后利润净额分别约498万、435万、488万元[26] - 2025年12月31日未经审计净资产值约391万元[25] 未来展望 - 预期出售获会计收益约151万元[16] - 出售所得用作集团一般运营资金[17] 后续安排 - 股权协议生效且收首期款后15个工作日完成工商登记[10] - 交割后至2028年12月31日提供品牌及管理输出服务[18] - 服务框架协议受2026 - 2028年限额限制，服务费公平磋商厘定[18]

股本情况 - 截至2026年2月底，法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，面值0.01港元[1] - 截至2026年2月底，已发行股份总数（不含库存）为10.14516亿股，库存股份为0[2] 公众持股 - 截至2月底，公众持股量符合25%门槛要求[3] 购股权计划 - 本月底可能发行或转让股份总数为1亿股[4]

投资相关 - 公司已向账户存入5000万港元[6] - 总投资额任何时间均不超过2亿港元[8] - 2026年1月16日订立全权委托投资管理协议之补充协议[3] - 投资组合资产主要投资美元货币市场基金，仅遇合适机会投资首次公开发行配售[3][6][7] - 投资首次公开发行配售考量产业前景、合理估值等因素[5] - 首次公开发行配售资产比例无上限，缺机会时投资美元货币市场基金平衡风险回报[6] - 公司实施限额与缓冲管理，投资回报高于现金管理内部回报率才考虑额外投资[8] - 公司保留关键监控与管理权，建立定期、系统化且以数据为导向的参与机制[8] - 公司可发十个营业日书面通知撤回投资或提前一月发通知终止协议[10] - 总投资最高2亿港元，由现有可用现金储备拨付[11][18] - 2025年美元货币市场基金投资回报率约4%[11] - 管理费率为5个基点，首次公开发行交易应占资产净值每年0%，货币市场基金所占独立信托账户资产净值每年0.05%[16][17] - 绩效费按每次首次公开交易中分配予投资组合的目标公司股份分配金额的2%计算[17] 上市与资金 - 上市发行270,640,000股每股面值0.01港元普通股，每股3.86港元，所得款项净额8.418亿人民币[19] - 截至2025年12月31日，所得款项净额中约3.107亿人民币（未经审核）尚未动用[19] - 所得款项净额预计于2028年12月31日前方能全数动用[20] - 截至2025年12月31日，整租服务模式项下零售商用物业租赁和翻新未动用所得款项238.0百万元[20] - 截至2025年12月31日，对拥有优质商用物业的项目公司少数股权投资未动用所得款项45.2百万元[20] - 截至2025年12月31日，提升智能运营数据中心未动用所得款项14.6百万元[20] - 截至2025年12月31日，改善客户服务未动用所得款项12.9百万元[20] - 截至2025年12月31日，未动用所得款项总计310.7百万元[20] - 截至2026年12月31日，未动用所得款项总计133.8百万元[20] - 截至2027年12月31日，未动用所得款项总计86.3百万元[20] - 截至2028年12月31日，未动用所得款项总计90.6百万元[20] 人员与管理 - 财务管理部主管有近二十年财务会计经验，逾十年审计工作经验，约三年合规与风险管理经验[12] - 投资委员会成员包括黄德林、陈群生、马超群三位执行董事[12] - 董事会负责批准投资政策、风险承受能力、总投资金额并监督投资表现和风险[13] - 截至公告日期，公司董事会包括3名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[22]

行业背景与公司战略 - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，核心城市群呈现“马太效应”，行业进入从“规模扩张”转向“资产运营质量与资本效率”的“质量竞争”时代 [2][35] - 自2023年起，公司锚定深耕型聚焦战略，拒绝盲目扩张，以“以客为中心”为根本、“资产增值”为底色、“精益运营”为标尺，聚焦存量项目价值挖潜与长期运营 [2][35] - 作为国内首个纯商管上市公司，公司战略布局20个城市，管理项目27个，总管理商业规模超254万平方米，拥有覆盖城市级、区域级、社区级的多元产品线 [4][36] 存量商业激活与精细化运营 - 公司以“做好每一个项目”的精益策略运营存量项目，典型一二线城市标杆购物中心年品牌汰换率达20-26%，公司以26%的汰换率匹配市场节奏，并升级“首店经济”为“商业生态引擎” [4][5][6][36] - 2025年全年引入239家区域及城市首店，其中AB级以上优质首店72家，并通过引入盒马鲜生、Meland等头部品牌构建品牌生态联动 [6][37] - 具体项目案例显示运营成效：深圳福田星河COCO Park全年引进近80家新品牌，其中城市级以上首店26家 [7][37]；深圳龙岗星河COCO Park近一年品牌焕新率超30%，调改后年客流量同比增长12%，销售额同比提升39%，年销售额达百万级别店铺138家 [12][41] 1 - 通过优化传统主力店挖掘流量潜力：雅宝及南沙星河COCO Park的永辉超市对标胖东来模式调改后，单店日均销售额提升25%；惠州星河COCO Garden及龙华星河iCO引入新超市后，分别带动所在项目客流增长15%与12% [14][44] - 采用“微更新”优化空间细节以提升情绪价值，如在福田及星河WORLD COCO Park设立“即买即退”离境退税点，并对停车场、洗手间、母婴室等公区进行持续改造 [16][46] 创新营销与ESG实践 - 公司打造“嗨星嘉年华”与“大抢节”两大核心全国联动营销IP，在2025年完成战略性进化，从年度销售爆点转变为触达全年的用户情感触点，并通过融入在地文化强化与年轻客群连接 [17][18][47][48] - 2025年推出「可持续探索计划」ESG营销IP，相关活动落地期间，15个项目客流同比上涨12.5%，销售额同比上涨15%，媒体曝光超2亿次 [19][49] - 公司率先在深圳发起“无废商圈倡议”，将ESG从单次活动升级为长期运营逻辑，打造“环境友好型”商业运营范本 [19][49] 数字化建设与会员运营 - 公司深化全域数字化布局，搭建“效率提升-流量聚合-价值转化”的数字化闭环，内部通过深度应用飞书平台推动组织文化向“创新驱动”转型，并利用AI技术驱动业务自动化、智能化 [21][22][52] - 外部构建“一云多端”数字化经营矩阵，依托COCO Club平台，联动美团、抖音等公域平台引流至线下及私域，形成增长飞轮 [23][53] - 截至2025年末，公司累计沉淀超611万会员，会员销售占比超30%，活跃消费人数同比提升35% [25][26][55] - 2025年“嗨星嘉年华”活动，全国15个项目联动实现总销售额同比增长6.5%、总客流量同比增长12.7%，会员销售占比达33.3% [25][51] 服务体系升级与高质扩张 - 公司通过首届“服务月”将服务体系系统化升级为便民、宠物、母婴、儿童、女性五大友好体系，具体案例包括：福田星河COCO Park开展54场女性主题沙龙，高净值女性会员消费占比提升至25.7%；龙华星河iCO暑期客流与销售额同比提升6% [26][28][30][56][59][61] - 公司坚持“战略聚焦”，资源集中于大湾区与长三角两大核心区域，拒绝“全国各地撒豆子”的扩张模式 [30][62] - 2025年12月，深圳光明星河COCO City试营业，作为区域年度唯一入市的大型商业项目，3天客流突破40万人次，其中34%的品牌为光明首店 [31][62] 1 - 公司未来将继续以精益运营为核心，稳步推进区域深耕与跨区域复制，并将2026年定位为“精益管理年” [33][64]

股本与股份 - 截至2026年1月底，公司法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，面值0.01港元[1] - 截至2026年1月底，已发行股份（不含库存）10.14516亿股，库存股份0，总数10.14516亿股[2] 持股量 - 适用公众持股量门槛为已发行股份（不含库存）总数的25%[3] - 截至2026年1月底，公司符合公众持股量要求[3] 购股计划 - 2020年12月21日采纳购股计划，本月底结存股份期权对应可能发行或转让股份总数1亿股[4]

股东大会 - 2026年1月15日召开股东特别大会，决议案获独立股东正式通过[3] 决议案情况 - 新商用物业运营等协议决议案赞成票27,116,000（100.00%）[4] - 新租户管理等协议决议案赞成票27,116,000（100.00%）[4] - 新整租框架等协议决议案赞成票27,116,000（100.00%）[5] 股份信息 - 大会日期已发行股份总数为1,014,516,000股[6] - 黄先生及其联系人持有751,473,000股并放弃投票[6] - 独立股东投票股份总数为263,043,000股[6]

港股市场整体表现 - 2025年1月12日港股主要指数集体高开，恒生指数涨0.55%报26376.84点，恒生科技指数涨0.88%报5737.43点，国企指数涨0.75%报9116.01点，红筹指数涨0.68%报4129.13点 [1] - 大型科技股多数走高，美团涨2.84%，哔哩哔哩涨2.06%，快手涨1.47%，腾讯控股涨0.82%，京东集团涨0.87%，网易涨0.37%，阿里巴巴涨0.27%，小米集团跌0.21% [1] - 贵金属、商业航天及芯片板块表现活跃，赤峰黄金涨4%，紫金矿业涨2.72%，亚太卫星涨超5%，天数智芯涨超3% [1] - 豪威集团登陆港交所首日高开逾3% [1] 科技与光学器件行业 - 舜宇光学科技2025年12月手机镜头出货量9559.2万件，同比减少8.9%，手机摄像模组出货量3774.4万件，同比减少29.3%，主要受客户年底库存管控及圣诞节假期影响 [2] - 舜宇光学科技2025年12月车载镜头出货量747.7万件，同比增长17.7% [2] - 中国数智科技联手Popcorn Technology开拓数字资产生态系统 [11] - 北大资源与Trivitron Healthcare合作共同推出Trivitron Digital AI [13] 房地产行业 - 中国金茂2025年度累计签约销售金额1135亿元，同比增长15.52% [3] - 富力地产2025年总销售收入约142.1亿元，同比增加26.54% [4] - 中梁控股2025年累计合约销售金额约120.7亿元，同比减少32.68% [5] - 绿地香港2025年合约销售约72.14亿元，同比减少21.66% [6] - 星盛商业订立全权委托投资管理协议，总投资额预计不多于2亿港元 [14] 交通运输与物流行业 - 东方海外国际2025年第四季度航线收入20.81亿美元，较去年同期减少17.2% [2] - 东方海外国际2025年第四季度总载货量同比上升0.8%，运载力上升4.5%，整体运载率同比下降3.1% [2] - 东方海外国际2025年第四季度每个标准箱的整体平均航线收入较去年同期减少17.8% [2] 能源与资源行业 - 龙源电力2025年累计完成发电量7646.94万兆瓦时，同比增长1.22% [7] - 恒鼎实业2025年原煤产量541.5万吨，同比增长31% [10] - 机构观点认为铜铝等有色金属年底走势强劲，定价关键战略资源安全及美国超预期货币宽松，铜价在历史高位后进入技术性修正，但结构性需求提供支撑，13000美元并非本轮铜价终点 [15] - 机构观点认为中国稀土是全球高科技产业链重要战略环节，具备强烈地缘政治属性，建议关注资源集中度高、具备较高壁垒的资源类企业 [16] 农业与食品行业 - 德康农牧2025年12月销售生猪110.97万头，收入16.64亿元 [8] - 中粮家佳康2025年12月生猪出栏量56.7万头，环比增加1.43% [9] 医疗与生物科技行业 - MIRXES-B与N Health建立战略伙伴关系，且HELICORapid、FITRapid居家监测试剂盒获得监管批准 [11] 基建与设计行业 - 城建设计2025年第四季度重要项目中标共计约19.08亿元 [12] 机构市场观点 - 机构观点认为港股进入震荡上行期，建议将红利作为底仓并把握上半年科技成长行情，南向潜在增量资金会继续增配价值红利，同时会增配港股科技成长股票，但行情受海外降息节奏和美股科技行情影响 [15] - 机构观点认为有色行情本质是定价全球新旧秩序更替，铜必将接力金银，看好2026年铜价赔率 [15]

公司资本配置与投资管理 - 公司于2026年1月9日与管理人订立全权委托投资管理协议，委任其提供投资管理服务 [1] - 总投资额预计不多于2亿港元，资金将来源于公司现时可用的现金储备 [1] - 管理人获授权代表公司管理投资组合，公司可按要求灵活撤回投资组合中的任何或全部投资 [1] 投资策略与目标 - 投资组合的投资目标是通过货币市场基金、首次公开发售(IPO)配售、大宗交易及私人投资公开股票(PIPE)等方式实现资本增值 [1] - 投资组合最多可将全部资产集中投资于一家或多家目标公司的股份 [1] 交易目的与资金运用 - 根据公司资金政策，公司持续设法通过对不同资产类别的投资扩大离岸资金，并已认购多种财富累积工具 [1] - 订立该协议旨在合理有效地利用集团暂时闲置的现金，以提高集团的整体资本报酬率，并为核心业务提供资金支持 [1] - 此举有助于公司从其海外现金盈余获取潜在收入，同时保持流动资金状况，从而更好地支持核心业务发展 [1]

公司投资管理安排 - 公司于2026年1月9日与管理人订立全权委托投资管理协议，委任其提供全权委托投资管理服务 [1] - 总投资额预计不多于2亿港元，资金将来源于公司现时可用的现金储备 [1] - 管理人获授权代表公司管理投资组合，公司可按要求灵活撤回投资组合中的任何或全部投资 [1] 投资策略与目标 - 投资组合的投资目标是通过货币市场基金、首次公开发售(IPO)配售、大宗交易及私人投资公开股票(PIPE)等方式实现资本增值 [1] - 投资组合最多可将全部资产集中投资于一家或多家目标公司的股份 [1] 资金运用与业务支持 - 公司订立协议旨在合理有效地利用集团暂时闲置的现金，以提高集团的整体资本报酬率 [1] - 此举有助于公司从其海外现金盈余获取潜在收入，同时保持流动资金状况，从而更好地为核心业务的发展提供资金支持 [1] - 根据公司资金政策，公司持续设法通过对不同资产类别的投资扩大离岸资金，并已认购多种财富累积工具 [1]