报告行业投资评级 - 行业评级为中性（维持） [1] 报告的核心观点 - 专项债收购存量土地政策进入加速落地期，有助于去化行业库存、盘活房企存量资产，地产基本面将迎来长期持续修复，当前地产板块估值处于历史低位，看好板块修复机会 [3] 根据相关目录分别进行总结 专项债收购存量土地落地进展 - 2024年6月自然资源部明确提及有效处置闲置存量土地，10月财政部允许专项债券用于土地储备，11月自然资源部明确专项债收购闲置土地要求 [5] - 2025年以来土储专项债收储加速落地，2月23日广东省拟发行307.2亿元土储专项债用于收购存量闲置土地，涉及19个地级市的86个项目，区域上广州、珠海、惠州等库存高的城市融资金额相对高，用途上专项债融资占总投资92%，本期拟发行金额占所需总融资70%，偿债资金主要来源于项目土地出让收益，预期项目总收益能覆盖债务融资本息，覆盖倍数平均1.33倍 [3][7][11] - 2月18日北京财政局发行2025年政府专项债券，计划发行总额462.9亿元，其中用于土地储备规模116.9亿元，包括25个项目，但主要用于一级土地开发等新增土地储备 [3][18] - 2025年以来浙江金华、四川通江、河南开封等省市发布回购存量闲置土地公告，但暂未有土储专项债收储项目落地 [3][21] 被收储存量土地项目特征 - 截至2月22日，广州、佛山等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地项目用地超220宗，拟收储总价超430亿元 [24] - 收储地块类型涵盖住宅、商办、工业等，住宅类地块占比超50% [24] - 收储地块出让时间主要集中在2021 - 2023年，合计占比约80% [24] - 80%以上地块收储价格低于拿地价格，平均折扣9折左右，2021年之前成交项目折扣力度平均87%，2022 - 2024年成交项目折扣力度平均92%，部分地块收储价格高于拿地价格可能因调整容积率等补缴地价 [28] - 被收购方中国有企业及央企占比近九成，地方国企占比86%、央企占比2%、民营企业12%，行业包括地产开发企业和非房企业 [28]