报告行业投资评级 - 优于大市，行业股价于未来12个月预期表现跑赢大市指标 [44] 报告的核心观点 - 3月房地产市场小阳春可期，2季度销售回落幅度和是否有政策出台是关注重点，2季度地产板块受积极影响概率远超消极影响，建议投资者择机增配板块内优质标的 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 1 - 2月新房和二手房表现强于预期，3月势头初显。截至3月5日，30城新房年内成交面积同比增1%，3月前4天成交面积同比+11%；16城二手房年内成交面积同比增39%，3月前4天同比+59% [2][7][8] - 分城市来看，新房年内日均成交面积增长较好的有深圳、广州，分别同比增79%、20%，表现较弱的有北京、杭州，分别同比降 - 33%、 - 22%；二手房年内日均成交面积增幅较好的有深圳、杭州，分别同比增66%、55%，表现较弱的有佛山、青岛，同比变化分别为 - 4%、+3% [7][8] 前置指标 - 新房认购指数自春节后持续攀升，正趋近24年10月水平，考虑认购数据传导到网签成交需10 - 30天，3月新房成交将在2月基础上进一步走高 [2][15] - 二手房带看数据持续冲高，3月2日单日带看指数较24年10月高点高出12%，3月成交有望持续走高；议价空间持续压缩，2025年1月典型城市二手房平均议价空间为18.1%，较2024年12月降低0.5个百分点，自2024年8月起已连续6个月收窄 [15][16] 2季度销售乐观原因 - 政策端：2H24监管密切关注市场波动并积极干预，两会关于政策表述印证监管主动管理市场预期决心，销售下滑超预期后出台积极政策可能性显著提升，维护购房者信心 [2][20] - 情绪端：春节以来大中华市场受科技提振，居民对经济信心较去年同期有边际性改善，影响部分居民购房决策 [2][20] - 融资端：万科事件处置有进展，购房者对政府救助举措期待更强，对国央企债务违约担忧减弱 [2][20] 情景分析及概率测算 - 基于销售回落幅度和政策出台与否不同状况分析，保守假设下2季度板块受积极影响几率达67%，中性假设下达77% [2][21] - 情景一：销售回落幅度较大（≥20%），出台积极政策概率50 - 80%，积极影响概率17 - 27%；无政策干预概率20 - 50%，消极影响概率7 - 17% [4][22] - 情景二：销售回落幅度中等（10% - 20%），出台积极政策和无政策干预概率均为50%，积极和消极影响概率均为17% [4][22] - 情景三：销售回落幅度较小（≤10%），出台积极政策概率20 - 50%，无政策干预概率50 - 80%，此情景下无论有无政策出台，市场信心都将提振，板块估值有望阶梯式修复 [4][22] 投资建议 - 建议投资者择机增配板块内优质标的，板块上半年跑赢大市可能性显著提高，重点公司在政策窗口回调幅度未超拉升幅度，板块估值底部不断抬升 [2][29][33] - 选股建议：关注存量市场受益者贝壳；关注商业运营能力较强的华润置地、龙湖集团等；关注拿地强度和产品溢价能力双优房企；关注房企旗下物管如滨江服务、绿城服务等；短期关注信用修复取得较大转折的房企 [2][30][33]