报告行业投资评级 - 行业评级为买入 [2] 报告的核心观点 - 2月REITs专项立法工作被列入立法议程，政策推动REITs市场建设和基础设施行业发展 [6] - 华夏金隅REIT租约期限长、估值低、分派率高，九州通医药仓储REIT租户结构稳定、设施使用率提升、分派率处于中上游水平 [6] - 2月C - REITs综合收益指数震荡，市场热度继续提升，不同板块表现有差异 [6] 根据相关目录分别进行总结 政策梳理及市场展望 政策梳理 - C - REITs制度建设方面，2月28日证监会称REITs专项立法工作已列入议程，后续将深入研究并推动相关立法 [16] - C - REITs市场建设方面，2月1日和24日证监会发文强调加快市场建设、推进常态化发行，28日副主席指出统筹工具支持民企发展，还拟将内地和香港合资格REITs纳入沪深港通标的 [16] - 基础设施行业政策方面，2月7日证监会支持新型基础设施和科创产业园区等领域项目发行REITs，探索养老REITs，28日表示支持民营供热企业发行REITs [17] C - REITs市场发行与后续计划展望 - 已申报项目：截至25年2月28日，14单项目处在交易所审核阶段，规模200.37亿元，首发项目为主，2月2单过审项目评估价值46.13亿元 [19] - 招募REITs发行联合体阶段的项目：截至2月末95家发起人进入流程，能源水利、产业园区资产储备较多 [20] 新发项目分析 华夏金隅智造工场REIT - 项目基础情况：位于北京海淀区，建筑面积9.09万平方米，定位智能制造及工业研发，运营超五年进入稳定期，采用产业运营模式获取租金收益 [26] - 项目经营安全边际充足，租约期限较长：租赁合同到期和租约期限主要集中在2 - 3年，租户稳定；历史出租率逐渐趋稳，2024年1 - 6月当期收缴率受协商变更等影响为79.26%，期后收缴率为99.37%；平均租金单价整体波动小 [30][34][35] - 估值情况：评估价值11.15亿元，评估单价1.23万元/平方米，处于已发行产业园REITs中低水平；租金增长率假设保守，出租率假设低于历史和周边竞品，折现率与一线城市同类REITs相当 [38][40] - 财务数据分析：预计24E及25E年化分派率分别为6.89%和7.00%；24E、25E的EBITDA Margin下滑，成本费用发行后上升 [45][46] 九州通仓储REIT - 项目基础情况：位于武汉东西湖区，建筑面积17.24万平方米，评估值11.03亿元，营业收入来自存储费和租金收入，成本包括物业费等 [48] - 项目经营模式：经历九州通物流整租时期和新业务模式时期，提供仓储服务，有长期和非长期运营模式，签署偏好5年期长协议，长期合作客户关系稳定 [51][55][56] - 医药仓储物流项目计费模式：按托盘用量计费，与出租率模式无本质差异；托盘使用率稳步提高，新业务模式时期使用率上升；历史存储费单价增长，合同定价合理 [57][59][64] - 估值情况：评估价值11.03亿元，评估单价0.64万元/平方米，折现率7.75%；存储费增长率假设合理，托盘使用率预测有增长，办公出租率合同期外设定为90% [65][68][71] - 财务数据分析：25年预计收入下滑导致EBITDA Margin和NOI Margin不及23年水平，预计2024年10 - 12月及2025年年化分派率分别为5.12%和5.35% [72][75] 行情回顾 C - REITs市场概况 - 2月C - REITs综合收益指数上升0.99%，日均换手率1.08%；上市基金总数63只，总规模1783.01亿元，环比上升3.29%；发行3单项目，规模37.90亿元；月末流通盘市值777.84亿元，环比上升2.18%；总交易量33.57亿份，环比增加11.35% [6] 行情走势 - 2月C - REITs整体走势弱于股指，强于债指，走势震荡；特许经营权板块上涨较多，水电环保板块最活跃，不动产板块仅上涨0.31%，强周期的产业园区和仓储物流涨幅明显；单个项目中济南供热REIT涨幅最高，九州通医药REIT日均换手率最高 [6] 25年2月各板块分派率 - 文档未提及相关具体内容 综合收益 - 文档未提及相关具体内容