报告行业投资评级 - 行业评级为中性（维持） [1] 报告的核心观点 - 2月“小阳春”如期而至，销售表现超预期，政府工作报告三提稳住楼市相关表述，待地产相关政策进一步落地，自去年“926”以来，“止跌回稳”成地产核心逻辑，地产基本面将迎来长期持续修复，待后续基本面和政策变化，看好地产板块配置机会 [6][64] 根据相关目录分别进行总结 2月地产板块行情表现 - 2025年2月，申万房地产指数累计上涨5.37%，沪深300累计上涨1.91%，板块表现略好于沪深300，截至2月28日，申万房地产指数大致位于2023年以来的38%分位左右 [8] 2月地产销售情况回顾：“小阳春”表现超预期 二手房表现：同比较大幅度增长 - 2月单月，20城中介实时成交口径二手房成交套数同比+23.7%，16城房管局网签二手房成交套数同比+42.8%；1 - 2月累计，20城中介实时成交口径二手房成交套数累计同比+37.0%，16城房管局网签二手房成交套数累计同比+34.3% [11][13][17] - 节后二手房带看量高于去年同期，带看表现好于2024年农历同期 [14] - 二手房挂牌价降幅较“930”政策前明显收窄，近两周因挂牌量增加，挂牌价降幅略微扩大，截至3月2日，47城冰山指数月环比 - 0.9% [21] - 2月末核心20城二手房挂牌量260万套，环比+2.7%，其中一线城市二手挂牌43.9万套，环比+4.9% [23] 新房表现：销售同比持平 - 2025年2月百强房企销售金额同比 - 0.8%，1 - 2月累计同比 - 3.1% [25] - 2月新房供应同比大幅下滑，38个重点城市2月同比下降8%，1 - 2月累计下降23%，不同城市推盘情况分化明显 [28] - 1 - 2月47城房管局网签新房成交套数累计同比+2.5%，其中一线/二线/三四线分别累计同比+16.5%/ - 2.7%/+0.4% [32] 2月土地市场表现：核心城市热度提升 - 2月全国住宅类用地成交面积同比+9%，成交金额同比+31%，溢价率12%，同比+7pct，环比+2pct；1 - 2月成交面积累计同比 - 7%，成交金额累计同比+28%，溢价率11%，累计同比+6pct [35] - 土地市场分化明显，2月一/二/三四线土地成交金额同比分别为+29%/+73%/ - 9%，溢价率分别为15%/16%/2%；1 - 2月分别同比为+58%/+31%/+8%，溢价率分别为+15%/+17%/+1% [35] - 土地市场回暖原因：房企对优质地块争夺加剧，溢价率提升明显；全国层面供给下滑，核心城市供给增加；优质房企在核心城市加大投入 [41][49][51] 政策层面：两会三提稳住楼市相关表述 中央层面 - 政府工作报告三次提及稳住楼市相关表述，支持政策包括释放需求，控制新增盘活存量等，如因城施策调减限制性措施、实施城中村和危旧房改造、控制新增房地产用地供应、推进收购存量商品房等，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元 [52][53] 地方层面 - 2月以来，地方政策侧重于盘活存量土地、购房补贴、税收减免优惠、调整公积金政策、推动“白名单”扩围增效、推进保障房筹集和建设、推进城中村改造等项目 [55] 2月以来公司表现：拿地有所改善，业绩仍然承压 公司层面销售拿地情况 - 2月华润、绿城、越秀、保利、滨江拿地力度分别为144%、119%、82%、71%、64%，较前几个月明显提升，且基本都在北上深杭成都5城拿地 [58][59] - 2月，华发销售同比+74%、越秀+62%、中海+55%、华润+47%、蛇口+16%、建发+14%、保利+2%、滨江 - 3%、绿城 - 4% [61] 公司重要公告情况汇总 - 本月公司重要公告主要聚焦在业绩预告、可转债发行和重大资产重组 [62]