报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持），非银金融评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - AMC深度参与行业盘活需政府赋能、管理重塑、引入帮手等多方努力，出险房企债务重组进展加快，高比例削债等多举措搭配渐成趋势，建议关注AMC介入机会和优质资产收并购机遇 [3] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 2023H2以来主要上市房企出险，商业银行不良贷款余额攀升，此前报告梳理过国内AMC业务模式，本篇报告将细化AMC参与地产纾困方法并结合出险房企债务重组进度等提供实操启发 [5][8] AMC纾困地产进度 - 四大AMC积极参与房企纾困，中国信达探索相对积极、累计规模大，2025年1月与信达地产设200亿基金 [13][15] - AMC主要操作模式为债务重组、引入投资人、融资代建，如中国中信金融资产参与阳光城母公司债务重组等 [16] - 多个出险房企项目顺利入市销售，如深圳泰禾院子、上海董家渡纾困项目等 [21] - AMC纾困需多方协同，包括政府赋能、管理重塑、引入帮手；且自身财务杠杆和偿债压力高，限制纾困意愿，首选优质项目纾困 [23][28] 常用融资工具、业务模式、项目案例 - AMC常使用共益债融资，其在破产重整中有优先受偿权，但回收有风险，投资涉及多方参与人，按流程操作 [32][36] - 以浙商资管纾困商业地产为例，通过设SPV承继债权实现风险隔离，有处置和退出方式的灵活性 [39] - 融创重庆湾项目、泰禾深圳院子、融创董家渡项目等有各自的纾困流程和架构 [41][43][49] 出险房企债务重组进度 - 出险房企境内债重组以展期为主，境外债多举措并举，且出现削债乃至高比例削债方案 [53] - 以融创中国为例，境外债重组方式多样，境内债2023年以展期为主，2024年多举措并举且高比例削债接受度提升 [54][57][58] - 碧桂园境外债重组目标是减债，有多种方案可选，现金回购本金削减比例高 [63][64] - 金科股份引入产业和财务资本重整，有望改善资产负债结构和盈利能力 [67][68] 投资建议 - 政策鼓励下AMC布局地产不良资产，成功案例集中于优质项目，需多方配合，建议关注AMC介入和优质资产收并购机会 [72]