报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2022 年以来我国房地产市场下行，2024 年四季度一线和强二线城市有企稳迹象，但三四线城市交易量未明显回升 [1] - 参考美、日、德三国房地产市场，预计 2040 年我国房地产市场进入成熟期后容量约 200 多万套，成交量在 100 - 300 万套间波动 [1] - 中长期内新商品房市场容量中枢下行，驱动力包括人口数量及结构变化、商品房占比下降、市场结构向存量房为主转变等 [19][20] - 房地产企业需改变经营和财务战略，如摒弃高周转模式、打磨产品、适应市场向中高端转化等 [20][21] 根据相关目录分别进行总结 参照样本选择 - 选取美国、德国、日本作为样本，因我国房地产市场进入成熟期，这些发达国家市场发育成熟可提供参考 [4] - 选用成交套数做跨国比较，因价格可比性差，成交面积涉及人均居住面积差异大 [4] - 选取 2009 年以来数据作比较基准，可覆盖一个房地产周期，避免取样偏差 [4] 参照样本分析 美国 - 美国房地产市场化率高、数据全，与中国经济体量和住房市场体制类似，人口流动性强 [6] - 2009 - 2023 年数据显示，美国住宅成交量套/万人最大值 30.27、最小值 12.13、中位数 21.00、平均值 20.23，对应中国住宅成交量万套分别为 306.59、122.91、212.76、204.91 [7] - 美国人口正增长、住房金融发达、社会流动性强，新房市场更活跃，但在产业完整性等方面与中国可比性强 [10] 日本 - 日本在人口结构、经济结构和发展过程方面与中国相似，已进入深度老龄化，中国也已进入且预计 2040 年老年人口占比达 27.19% [11] - 2009 - 2022 年数据显示，日本住宅成交量套/万人最大值 9.06、最小值 5.17、中位数 6.82、平均值 6.94，对应中国住宅成交量万套分别为 91.74、52.36、69.04、70.29 [11][13][14] - 日本国土狭小、人口集中、社会分配平均、社会保障发达、住宅更新需求弱，以其成交量推算中国市场容量可能低估 [13] 德国 - 德国经济结构以高端制造业为主导，房地产市场租赁和出售市场发展充分，保障房业务发达，对中国有指导意义 [14] - 用住宅新开工数据代替成交数据，2009 - 2023 年数据显示，德国住宅开工量套/万人最大值 45.78、最小值 21.73、中位数 37.78、平均值 36.35，对应中国住宅成交量万套分别为 463.78、220.09、382.74、368.20 [16][17] - 德国房地产市场结构与中国不同，城乡差异小、外部环境好，且需求类似国内一二线城市，以其数据推算中国市场容量可能高估 [17][18] 结论 - 综合三国数据，我国住宅市场成熟期年成交量最大值平均数 287.37 万套，最小值平均数 131.79 万套，中位数约 221.51 万套；美国参考性最强，最大值 306.59 万套，最小值 122.91 万套，中位数 212.76 万套 [19] - 我国房地产市场成熟期中枢约 200 万套，对应面积 2 亿平米左右，波动上下限在 100 - 300 万套，成交面积在 1 亿 - 3 亿平米左右 [19] - 中长期新商品房市场容量中枢下行，房地产企业需调整战略，否则将被淘汰，部分企业可能为保障房代工 [20][21] - 经济结构调整是影响房地产长期需求的关键因素，新质生产力发展可提高房地产市场长期容量 [21]