报告公司投资评级 - 报告对公司维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 华发股份2024年年报显示营收业绩短期承压，但待结算资源充沛，销售规模稳居千亿阵营；作为成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性好，融资成本下降；虽行业销售低迷，仍维持“买入”评级 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 股价表现 - 今年至今、1个月、3个月、12个月绝对涨幅分别为0.2%、3.4%、 - 8.9%、 - 18.4%，相对恒生指数涨幅分别为 - 4.8%、1.3%、 - 10.9%、 - 30.6% [2] 公司基本情况 - 发行股数2752.15百万（2025年为2117.16百万），流通股2117.15百万，总市值在15714.79 - 22209.02港币百万之间，3个月日均交易额在226.20 - 272.98港币百万之间，珠海华发集团有限公司持股比例24.2% - 26.34% [3] 业绩情况 - 2024年营业总收入599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%；拟每10股派发现金股息1.04元，分红率30% [4] - 业绩承压原因：结转规模减少，结算利润率下滑（毛利率14.3%，同比降3.8个百分点），计提资产和信用减值准备增加（约19.7亿元，同比增3.2亿元），三费率小幅增加（6.1%，同比升0.4个百分点） [4] - 2024年投资收益9.7亿元，同比增加243.9%，少数股东损益占比降至32.3% [4] - 截至2024年末，预收楼款874亿元，同比降13.4%，预收楼款/营收达1.46X，较2023年末提升0.06X [4] 投资建议与盈利预测 - 预计2025 - 2027年营业收入分别为559 / 544 / 519亿元，同比增速 - 7% / - 3% / - 5%；归母净利润分别为7.7 / 6.9 / 6.4亿元，同比增速 - 19% / - 11% / - 6%；对应EPS分别为0.28 / 0.25 / 0.23元；当前股价对应PE分别为20.4X / 22.9X / 24.4X [5] 债务与融资情况 - 截至2024年末，有息负债1254亿元，同比下降2.6%，一年内到期有息负债占比18.8%，同比降0.8个百分点 [7] - 2024年末剔除预收款后资产负债率63.1%，同比降0.1个百分点，净负债率73.8%，同比升11.2个百分点，现金短债比1.41X，同比降0.42X，“三道红线”稳居绿档 [7] - 2024年末平均融资成本5.22%，同比降0.26个百分点；建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits 21.25亿元成功落地，拟发行55亿定向可转债并获上交所受理 [7] 现金流情况 - 截至2024年末，货币资金332亿元，同比下降28.3% [7] - 2024年经营性现金流净流入159亿元，同比下降68.5%，因销售回款减少（销售商品、提供劳务收到现金500亿元，同比降41.0%）和土地及建安支出增加 [7] - 2024年筹资性现金流净流出54亿元（2023年净流入114亿元），因融资净流入减少 [7] 房地产开发业务情况 - 销售：2024年销售金额1054亿元，同比下降16.3%，排名升至10位；销售面积370万平，同比下降7.4%；销售均价2.85万元/平，同比下降9.7%；权益销售金额692亿元，权益比例65.6%，同比降3.6个百分点；2025年1 - 2月销售金额172亿元，同比增长58.6%，销售面积61万平，同比增长65.8%，销售均价2.82万元/平，同比下降4.3% [7] - 拿地：2024年聚焦一线、强二线城市，获取6个优质项目，拿地金额95亿元，同比下降76.8%，拿地强度9.0%，同比降23.4个百分点；截至2024年末，土地储备377万平，同比降13.2%，在建面积836万平，同比降29.7% [7] - 新开工与竣工：2024年新开工面积95万平，同比下降53.8%，竣工面积488万平，同比下降5.2% [7] 多元业务情况 - 商业运营：2024年租金收入7.85亿元，同比增长15.4%，新开业2家商业中心，年末在营集中商业11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积260万平 [7] - 物业服务：2024年物业收入16.75亿元，同比增长18.9%，华发物业进驻40余个城市，服务项目超400个 [7] - 上下游产业链业务：营销公司“联代”占比领先，优生活公司获相关奖项，设计公司助力产品体系升级，华实中建获多项荣誉，代理公司推广“以旧换新” [7]