新房成交环比改善， "稳市场"推进新政落地 ——20260501 房地产行业周报 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 05 月 02 日 | 重点公司基本状况 | 评级： 增持（维持） | | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股价 | | 简称 | | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | （元） | 分析师：由子沛 | | | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 保利发展 | 执业证书编号：S0740523020005 | | 6.14 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 6.1 | 14.6 | 13.3 | 12.0 | 11.4 | 买入 | | 招商蛇口 | Email：youzp@zts ...

文章核心观点 2025年，华发股份在行业整体承压的背景下，销售规模仍稳居行业前列，并通过积极计提减值、狠抓回款、优化融资及拓展多元业务等方式应对挑战，为后续经营奠定基础[2]。 销售表现与市场地位 - 2025年实现签约销售金额785.6亿元，同比减少25.5%[2][6] - 操盘口径销售金额位居行业第10，全口径销售额位居行业第11位，稳居行业前列[2][6] - 销售额的81%由北上广深四个一线城市及杭州、成都、南京、西安、武汉、珠海等重点城市贡献[8] - 多个项目单盘表现亮眼：南京绿城华发·金陵月华登顶全市销冠；无锡华发中央首府获当地单盘销售面积、金额双料第一；成都锦宸院全年热销超40亿元，稳坐成都高端豪宅销冠[2][8] - 2024、2025连续两年当期销售回款率超100%，助力经营活动现金流量净额达198.89亿元，维持现金流稳定[6][16] 土地储备与投资 - 2025年投资相对稳健，在成都、杭州、武汉等重点城市核心板块获取多宗优质地块[2][9] - 2025年末总土地储备达883.88万平方米，其中待开发土地计容建筑面积314.3万平方米，在建面积569.6万平方米[2][9] - 根据近年去化速度估算，土储规模可支撑未来2-3年的发展[2] 财务业绩与盈利能力 - 2025年总营业收入834.3亿元，同比增长38.8%；开发结转收入727.6亿元，同比增长30.6%[2][13] - 期末预收楼款为431.4亿元，预收收入比（预收楼款/全年营收）为0.52倍，显示短期营收面临下行压力[13] - 主营业务地产开发的毛利率为10.05%，同比降低约4.26个百分点[2][13] - 企业净利润为-97.5亿元，归母净利润-95亿元，为2004年上市以来首次年度亏损[2][13] - 亏损主要受计提57.3亿元存货减值损失、投资性房地产公允价值损失11.4亿元以及合联营企业亏损3.8亿元的影响[2][13] 债务、现金流与融资 - 截至2025年底，总有息负债1418亿元，其中长期负债占74.2%[3][16] - 净负债率同比提升17.3个百分点至104%；扣除预收账款后的资产负债率为64.5%[3][16] - 现金短债比从2024年末的1.46下滑至0.77[16] - 通过狠抓回款、推进土储专项债、商改住等存量盘活工作，累计回笼资金约57亿元[16] - 控股股东华发集团全额认购公司30亿元定增，并提供最高350亿元融资担保及200亿元稳定综合授信额度[16] - 2025年先后获得100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资批文，定向可转债利率下限为2.70%，3年期信用债最低发行利率降至2.9%[17] - 整体平均融资成本创近五年新低，联合资信维持公司主体及相关债项信用AAA评级，展望稳定[3][17] 主业发展与多元业务 - 开发主业持续提升产品力，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为支撑，迭代完善“科技+”好房子产品体系，并在珠海、成都、西安等地落地[4][19] - 商业运营方面，2025年实现租金收入8.78亿元，同比增长11.9%；在管商业面积约201万平方米；年度客流量8542万人次，较上年增长24%[4][19] - 文旅项目深圳华发·前海冰雪世界经营超预期，开业3个月实现营收超1.6亿元，获吉尼斯世界纪录认证[19] - 物业管理方面，2025年华发物业营业收入19.32亿元，同比增长15.4%；在管面积超5948万平方米，合约面积6456万平方米；服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主[4][20]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [2][7] 报告核心观点 - 华发股份2026年第一季度业绩表现亏损，主要因结算规模下滑、利润率下降及费用率上升所致，但公司旗下深圳华发前海冰雪世界项目经营态势向好，有望成为新的稳定现金流与利润增长极 [5][7] - 公司积极拓展多元融资渠道，融资成本创近五年新低，且作为国企背景企业，销售表现相对稳定，土地储备充足并聚焦核心都市圈，中长期稳健经营趋势不变 [7] 2026年第一季度业绩表现 - 2026年第一季度实现营业收入40.4亿元，同比大幅下降78.2% [5] - 利润总额为-9.6亿元，同比下降334.6%；归母净利润为-9.5亿元，同比下降595.6% [5] - 综合毛利率为3.8%，同比下降5.1个百分点；归母净利率为-23.4%，同比下降24.5个百分点 [5] - 期间费用率为27.3%，同比上升22.4个百分点 [5] - 合同负债（含预收账款）为445亿元，同比下降41% [5] - 第一季度新开工面积为0平方米，竣工面积为33.58万平方米；截至3月末，在建面积为536万平方米 [5] 销售与经营情况 - 2026年第一季度实现销售金额102.1亿元，销售面积35万平方米，同比分别下降65%和68% [7] - 3月单月销售金额54.1亿元，销售面积18.41万平方米，环比分别大幅增长170%和154% [7] - 公司坚持“4+1”全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 深圳华发前海冰雪世界项目2026年第一季度实现营收超1.7亿元；截至4月中旬，总人流量突破205万人次，其中全球最大的室内雪场接待超77万人次 [7] - 公司创新打造“冰雪+旅游+商业”复合模式，年内超感公园、FUNMIX潮流街区将陆续开业，项目业态矩阵将持续完善 [7] 财务状况与融资 - 截至2026年第一季度末，货币资金为227亿元，同比下降30% [7] - 剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为98%，现金短债比为0.6倍 [7] - 2025年公司综合融资成本为4.88%，同比下降34个基点，创近五年新低 [7] - 2025年先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资批文，定向可转债以下限利率2.70%发行，3年期信用债最低发行利率降至2.9% [7] 财务预测 - 预测2026年至2028年营业总收入分别为713.3亿元、613.43亿元、531.23亿元，同比增速分别为-14.5%、-14.0%、-13.4% [6] - 预测2026年至2028年归母净利润分别为-30.14亿元、0.19亿元、5.0亿元 [6][7] - 预测2026年至2028年每股收益分别为-1.10元、0.01元、0.18元 [6] - 预测2026年至2028年毛利率分别为8.5%、8.7%、8.7% [6] - 预测2026年至2028年净资产收益率（ROE）分别为-45.1%、0.3%、6.9% [6] - 当前股价对应2028年预测市盈率（PE）为20倍 [7] 市场数据与估值 - 报告日（2026年4月29日）收盘价为3.58元 [2] - 一年内最高/最低股价分别为5.74元/3.33元 [2] - 市净率（PB）为1.0倍 [2] - 股息率（以最近一年已公布分红计算）为3.46% [2] - 流通A股市值为98.53亿元 [2] - 每股净资产为3.12元 [2] - 资产负债率为69.27% [2]

报告公司投资评级 - 投资评级：增持（原评级：买入）[2] - 板块评级：强于大市[2] - 市场价格：人民币3.42元[2] - 总市值：人民币9,412.36百万[2] 报告核心观点 - 报告核心观点：华发股份2025年营收实现增长，但出现大幅亏损，主要受结算利润率下滑、计提大额减值、投资收益减少及财务费用增加等因素影响[3][6] 公司经营性现金流改善，并持续推进管理优化和市值管理[6] 考虑到行业销售持续低迷及年报最新情况，报告下调了公司2026-2027年盈利预测，并将评级从“买入”下调至“增持”[6] 财务表现与业绩分析 - **2025年营收与利润**：2025年实现营业总收入834.3亿元，同比增长38.8%[3][6] 归母净利润为-95.0亿元，而2024年为9.5亿元，出现上市以来首次亏损[3][6] - **业绩亏损主要原因**： 1. **结算利润率下滑**：毛利率为8.7%，同比下降5.6个百分点[6] 2. **计提大额减值**：计提资产和信用减值损失合计约65亿元，同比增加45亿元，其中资产减值损失占存货比重为3.0%，同比提升2.3个百分点[6] 3. **公允价值收益减少**：公允价值变动收益为-11.4亿元，2024年为3.5亿元[6] 4. **投资收益减少**：投资收益为-4.3亿元，2024年为9.7亿元[6] 5. **财务费用增加**：财务费用16.4亿元，同比大幅增加221%，财务费用率为2.0%，同比提升1.1个百分点[6] - **费用管控**：管理费用12.2亿元，同比下降10%，管理费用率1.5%，同比下降0.8个百分点；销售费用16.8亿元，同比下降7%，销售费用率2.0%，同比下降1.0个百分点[6] - **现金流**：2025年经营性现金流净流入199亿元，同比增长25.0%[6] 筹资性现金流净流出103亿元，2024年为净流出54亿元[36] - **未来盈利预测**：预计2026-2028年营业收入分别为798亿元、732亿元、709亿元，归母净利润分别为-41.2亿元、0.9亿元、6.0亿元[6] 资本结构与融资 - **有息负债**：截至2025年末，有息负债1252亿元，同比下降0.2%[6] 其中一年内到期的有息负债占比28%，同比提升9个百分点[6] - **融资成本**：平均融资成本为4.88%，较2024年末下降0.34个百分点[6] - **“三道红线”**：剔除预收款后的资产负债率为64.5%，同比提升2.2个百分点；净负债率为88.8%，同比提升15.0个百分点；现金短债比为0.8X，同比下降0.6X；为“黄档”房企[6] - **融资活动**：2025年发行国内债券、ABS、ABN等合计130.7亿元；2026年1-3月发行一般公司债、一般中期票据合计8.2亿元[6] 房地产开发业务 - **销售情况**：2025年实现销售金额786亿元，同比下降25.5%，销售排名第11位[6] 销售面积300万平，同比下降18.9%；销售均价2.62万元/平，同比下降8.1%[6] 2026年1-3月销售金额102亿元，同比下降65.4%[6] - **销售结构**：2025年销售额的81%由4个一线城市及杭州、成都、南京、西安、武汉、珠海等城市贡献[6] 珠海市场占有率约48%，南京、无锡销售排名分列全市第2、第3位[6] - **拿地与土储**：2025年拿地金额62亿元，同比下降34.4%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为8%[6] 截至2025年末，土地储备（待开发土地计容建面）314万平，同比下降16.6%[6] - **资产盘活**：2025年通过用地收储、调规变性等方式盘活4个资产，回笼资金57亿元[6] 其他业务与公司举措 - **物业管理**：2025年营业收入19.3亿元，同比增长15.4%，在管面积超5948万平，合约面积6456万平[6] - **市值管理与股东回报**：2025年因亏损不派发现金红利，但已制定《未来三年（2026-2028年）股东回报规划》，明确未来三年现金分红比例[6] - **定增预案**：2026年2月发布定增预案，拟向控股股东珠海华发集团募集资金不超过30亿元，用于9个房地产开发项目[6]

证券研究报告 | 朝闻国盛 gszqdatemark 2026 04 30 年 月 日 朝闻国盛 华能国际（600011.SH）-火电盈利具备韧性，压降永续债提质 增效 今日概览 ◼ 研究视点 【纺织服饰】华利集团（300979.SZ）-降本增效正在推进，后续毛利率 环比有望修复——20260429 【电力】华能国际（600011.SH）-火电盈利具备韧性，压降永续债提质 增效——20260429 【食品饮料】今世缘（603369.SH）-报表出清优化，经营势能向上—— 20260429 【食品饮料】恒顺醋业（600305.SH）-Q1 主业醋增长亮眼，盈利能力稳 步提升——20260429 【计算机】拓尔思（300229.SZ）-2025 年业务结构主动调整，AI 及公共 安全业务扩大落地——20260429 【有色金属】金力永磁（300748.SZ）-新兴赛道赋能结构升级，产能扩 张驱动业绩增长——20260429 【纺织服饰&商贸零售】老凤祥（600612.SH）-短期经营表现波动，2026 年或为公司战略调整之年——20260429 【电力】国电电力（600795.SH）-电量增长电价承压，水火绿装机 ...

股票代码：600325 股票简称：华发股份 公告编号：2026-050 珠海华发实业股份有限公司 关于 2026 年第一季度担保情况的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内 容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： ●被担保人：珠海华发实业股份有限公司（以下简称"公司"）合并报表范 围内各级子公司（以下简称"子公司"）、联营公司、合营公司（不含关联方， 以下简称"联合营公司"）。 ●担保金额：截至 3 月 31 日，公司 2026 年对外担保新增加 38.08 亿。 ●截至目前，公司无逾期对外担保的情况。 ●特别风险提示：基于房地产行业项目开发特点，公司及控股子公司担保金 额（含本次）超过上市公司最近一期经审计净资产 50%；对外担保总额（含本次） 超过上市公司最近一期经审计净资产 100%；对合并报表外单位担保总额（含本 次）达到或超过最近一期经审计净资产 30%；本次存在对资产负债率超过 70%的 单位提供担保。 一、担保情况概述 公司于 2025 年 4 月 7 日召开的 2024 年年度股东大会审议通过了《关于公司 2025 年度 ...

股票代码：600325 股票简称：华发股份 公告编号：2026-049 珠海华发实业股份有限公司 关于 2026 年第一季度经营情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内 容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露指引 第一号——房地产》要求，珠海华发实业股份有限公司（以下简称"公司"）现 将 2026 年第一季度房地产业务主要经营数据披露如下： 一、销售情况 公司凭借前瞻布局与过硬产品力，销售呈现出强劲的结构性亮点，在行业深 度调整期依然保持稳健经营态势，充分展现出穿越周期的强劲发展韧性与综合竞 争实力。 2026 年 1-3 月，公司实现销售金额 102.1 亿元、销售面积 35 万平方米，同 比分别减少 65%和 68%。其中，3 月单月实现销售金额 54.1 亿元、销售面积 18.41 万平方米，环比实现大幅度增长，分别为 170%和 154%。 与此同时，公司旗下深圳华发·前海冰雪世界项目经营态势向好，2026 年第 一季度实现营收超 1.7 亿。截至 4 月中旬，总人流量突破 ...

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 营业收入为40.38亿元，同比大幅下降78.18%[4] - 2026年第一季度营业总收入为40.38亿元，较2025年同期的185.08亿元大幅下降78.2%[22] - 2026年第一季度营业收入为40.38亿元，而2025年同期为185.08亿元，同比下降78.2%[24] - 归属于上市公司股东的净利润为亏损9.46亿元，同比下降595.55%[5] - 2026年第一季度归属于母公司股东的净亏损为9.46亿元，而2025年同期净利润为1.91亿元[25] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为亏损9.41亿元，同比下降614.27%[5] - 利润总额为亏损9.56亿元，同比下降334.64%[4] - 2026年第一季度利润总额亏损3.520亿元，较上年同期亏损2.934亿元扩大20.0%[35] - 基本每股收益为-0.35元/股，上年同期为0.07元/股[5] - 2026年第一季度基本每股收益为-0.35元/股，而2025年同期为0.07元/股[25] - 加权平均净资产收益率为-10.50%，上年同期为0.95%[5] - 2026年第一季度综合收益总额为负9.28亿元，而2025年同期为2.44亿元[25] - 2026年第一季度综合收益总额亏损2.630亿元，较上年同期亏损2.161亿元扩大21.7%[35] - 2026年第一季度净利润亏损2.621亿元，较上年同期亏损2.159亿元扩大21.4%[35] 财务数据关键指标变化：现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为净流出33.51亿元，同比下降181.74%[5] - 2026年第一季度经营活动产生的现金流量净额为负33.51亿元，而2025年同期为正41.00亿元[27] - 2026年第一季度经营活动产生的现金流量净额为净流出41.629亿元，较上年同期净流出13.419亿元大幅增加210.2%[38] - 2026年第一季度销售商品、提供劳务收到的现金为41.73亿元，较2025年同期的116.97亿元下降64.3%[27] - 2026年第一季度销售商品、提供劳务收到的现金为5344.0万元，较上年同期1.073亿元下降50.2%[37] - 2026年第一季度支付的各项税费为7.89亿元，较2025年同期的28.91亿元大幅减少[27] - 2026年第一季度支付其他与经营活动有关的现金高达48.403亿元，较上年同期17.603亿元激增175.0%[38] - 投资活动现金净流出为11.06亿元人民币，同比减少63.7%[28] - 2026年第一季度投资活动产生的现金流量净额为净流入4169.8万元，而上年同期为净流出2.480亿元[38] - 筹资活动现金净流出为9.57亿元人民币，同比减少47.8%[28] - 2026年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为净流入12.412亿元，而上年同期为净流出7.196亿元[38] - 2026年第一季度取得借款收到的现金为23.693亿元，较上年同期21.738亿元增长9.0%[38] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2026年第一季度营业总成本为50.62亿元，其中营业成本为38.86亿元，财务费用高达6.17亿元[24] - 2026年第一季度研发费用为1880.9万元，较2025年同期的1663.8万元增长13.0%[24] - 母公司财务费用为3.36亿元人民币，其中利息费用为3.47亿元人民币[34] 资产与负债状况 - 总资产为3526.15亿元，较上年度末微降0.91%[5] - 截至2026年3月31日，货币资金为227.37亿元，较2025年末的280.75亿元减少19.0%[17] - 期末现金及现金等价物余额为222.08亿元人民币，较期初减少19.6%[28] - 截至2026年3月31日，存货为1937.60亿元，较2025年末的1910.07亿元略有增长1.4%[17] - 截至2026年3月31日，合同负债（主要为预收房款）为440.13亿元，较2025年末的434.42亿元微增1.3%[18] - 截至2026年3月31日，短期借款为104.47亿元，一年内到期的非流动负债为294.54亿元，合计流动负债达1415.18亿元[18] - 归属于上市公司股东的所有者权益为85.76亿元，较上年度末下降9.20%[5] - 2026年第一季度末归属于母公司股东的未分配利润为34.89亿元，较2025年末的44.35亿元减少21.4%[19] - 母公司总资产为1845.74亿元人民币，较上期增长0.9%[31] - 母公司负债合计为1627.83亿元人民币，资产负债率为88.2%[32] - 母公司所有者权益为217.92亿元人民币，较上期减少1.2%[33] - 母公司货币资金为12.80亿元人民币，较上期大幅下降69.2%[31] - 2026年第一季度期末现金及现金等价物余额为12.803亿元，较期初余额41.603亿元减少69.2%[38] 母公司经营表现 - 母公司第一季度营业收入为990.43万元人民币，同比大幅下降92.7%[34] - 母公司第一季度营业亏损为3.52亿元人民币，亏损同比扩大19.9%[34] 其他重要事项 - 控股股东珠海华发集团获准出资不超过30亿元认购公司锁价定增股份[13] - 公司“华发定转”可转换公司债券自2026年3月26日起可转换为公司股份[13] - 报告期末普通股股东总数为55,967户[10] - 2026年第一季度投资收益为1.28亿元，主要来自对联营企业和合营企业的投资收益1.28亿元[24]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 公司2025年出现上市以来首次亏损，主要受毛利率下滑、大额资产减值及财务费用激增拖累，但报告认为这是公司主动释放资产负债表压力、优化资产结构之举，未来随着优质项目结转，业绩有望逐步企稳 [3] - 公司销售规模虽同比收缩，但回款情况优秀，资金链安全可控，且拿地策略谨慎并聚焦高能级城市，为未来盈利提供安全底座 [1][2] - 公司具有国资背景，大股东支持力度高，且预计利润率较高的地块将进入结转周期，对业绩有托底作用 [4] 经营与销售表现 - 2025年实现销售额785.6亿元，同比下降25.5%，销售面积299.8万平方米，同比下降18.9%，销售均价约26204元/平方米，同比下降8.1% [1] - 销售排名位居克而瑞百强房企第十一位，2024、2025连续两年当期销售回款率超100% [1] - 2025年当期经营性现金流净额为198.89亿元 [1] 土地投资策略 - 2025年拿地策略延续谨慎和收拢，全口径共获取4个项目，分布于成都、杭州、武汉，总拿地金额62亿元，同比下降34%，总拿地建筑面积33万平方米，同比下降2% [2] - 拿地均价约18816元/平方米，同比下降32.7%，权益比为47%，同比提升13个百分点 [2] - 公司在广州、武汉、苏州等城市获取8个轻资产代建项目，有助于带来新业绩增量 [2] 财务业绩分析 - 2025年实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85% [3] - 2025年归母净利润为-94.96亿元，同比由盈转亏，降幅达1095.54% [3] - 房地产开发业务毛利率为10.05%，同比下降4.26个百分点；物业服务毛利率为15.64%，同比下降0.77个百分点 [3] - 业绩亏损主要原因：1) 结算项目结构及促销导致开发业务毛利率较低；2) 计提资产减值准备57.30亿元、信用减值7.36亿元；3) 财务费用利息支出达16.43亿元，同比激增221%；4) 部分土地收储业务产生亏损；5) 部分投资性房地产公允价值预期下降 [3] - 因可供分配利润为负，公司2025年度不进行利润分配 [3] 财务预测 - 预计公司2026/2027/2028年营收分别为650.0亿元、617.5亿元、555.8亿元 [4] - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为-29.7亿元、1.9亿元、5.9亿元 [4] - 预计公司2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为-1.08元、0.07元、0.21元 [4] 关键财务数据 - 截至2025年末，公司总资产为3558.42亿元，总负债为2464.78亿元，资产负债率为69.3% [10] - 2025年净资产收益率（ROE）为-100.5% [5] - 2026年4月28日收盘价为3.42元，总市值为94.12亿元 [6]

图源：21财经客户端 稀土概念领涨 猪肉概念股反弹走强 稀土概念走势强劲 ，北方稀土、中国稀土涨停，永兴材料、盛和资源涨超9%，西部矿业涨超 6%。消息面上，北方稀土2026年一季度营业收入同比增长27.69%；归属于上市公司股东净利 润同比增长113.12%。 猪肉概念股集体走强 ，金新农涨停，正邦科技涨近7%，巨星农牧、天邦食品、大禹生物、华 统股份等跟涨。4月28日，中央政治局会议强调，抓好农业生产，稳定生猪等农产品价格。 记者丨金珊 刘夏菲 编辑丨江佩霞 4月29日，A股市场早盘低开高走，截至午间收盘，沪指涨0.4%，深成指涨1.58%，创业板指 涨2.27%，科创综指涨0.17%。沪深两市半日成交额1.62万亿，较上个交易日缩量406亿。全市 场近4100只个股上涨，其中95只个股涨停。 房地产板块震荡拉升 ，绿地控股、金融街双双涨停，荣盛发展、金地集团、光明地产、华侨 城A、华发股份等多股跟涨。中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经 济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更 新。 详见>> CPO概念震荡回升，源杰科技涨超6%股价续创历史 ...