核心观点 - 报告核心观点为“城市建设规划收紧，板块关注度提升”，认为自然资源部新规限制新增建设用地用于经营性房地产开发，将推动城市内涵式发展，同时市场成交数据好转，板块具备价值修复基础 [1][4] 政策分析 - 中央层面，自然资源部等发布38号文，规定“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，且“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”，旨在限制城市外拓，推动存量盘活 [4][14][16] - “十五五”规划全文发布，地产发展方向包括稳定预期释放需求、完善住房保障体系（如优化供给、扩大公积金使用范围）、推动高质量发展（如完善基础制度、推进现房销售） [16][17] - 地方层面，东莞优化人才购房补贴，符合条件的可享销售价格8折优惠且不设上限 [18][20]；成都拟提高公积金贷款额度（单/双缴存人最高至80/120万元）并阶段性取消贷款次数限制 [18][20] 市场成交表现 - 新房市场：第11周（3月6日-12日）49城新房成交面积288.63万方，环比下降4.5%，以春节对齐口径同比下降6.5%，同比由正转负 [19][21][23]；3月前12天49城新房成交面积同比下降15.3%，春节对齐同比下降10.8% [19][25]；年初至今累计同比下降16.9% [4][19] - 二手房市场：第11周11城二手房成交面积170.62万方，环比上升15.9%，春节对齐同比上升8.2% [33][39]；3月前12天春节对齐同比上升3.8%，由负转正 [34][37]；年初至今累计同比下降4.4% [34] - 中介实时数据：第11周78城二手房成交套数环比上升41.8%，春节对齐同比上升25.6% [47][52]；3月前12天春节对齐同比上升30.3% [47]；小阳春以来累计同比上升31% [4] 市场景气度 - 新房供应与去化：第11周重点10城住宅推盘面积71.7万方，环比大幅增加54.4%，春节后连续3周改善 [4][87]；单周推盘成交率（售批比）为91% [4]；10城住宅售批比（8周移动平均）为96%，同比降低22个百分点 [87][91]；重点城市开盘去化率（8周移动平均）为52%，环比增加5个百分点 [87][98] - 库存：第11周重点10城住宅库存面积4801万方，环比微增0.1%，去化周期为16.8个月，环比缩短0.1个月 [87][92][100] - 二手房景气度：第11周140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.5%，涨幅弱于2024、2025年同期 [4][101]；70城二手房日均来访7.3万组，环比增加36.0% [101][111]；3月前12天二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位 [4][102][109] 土地市场 - 土地出让：第11周300城住宅用地出让金170.3亿元，环比增加8.3%，同比大幅增加67.3% [4][118][122]；3月前12天出让金306.6亿元，同比大幅增加100.3%，但年内累计同比仍下降38.7% [118][120] - 土地供应与成交：第11周土地供应建筑面积667.7万方，环比增加4.9%；成交建筑面积374万方，单周成交转化率为56% [4][118] - 溢价率与楼面价：第11周300城宅地溢价率（4周移动平均）为12.6%，环比增加1.0个百分点；成交楼面价（4周移动平均）为5090元/平方米，环比增加24% [118][128][129] 板块行情与观点 - A股地产板块：第11周SW房地产板块下跌0.5%，跑输沪深300指数0.7个百分点，但在30个申万行业中排名第14位（47%分位），为过去三周最好表现 [4][130][133]；16家主流房企指数下跌2.3%，其他房企下跌0.4%，违约房企上涨0.2% [4]；周内涨幅居前的公司包括绿城中国、滨江集团和建发股份 [4] - 物业与港股板块：本周物业板块下跌2.8%，跑输恒生指数1.7个百分点，主流物管公司中仅招商积余上涨 [4]；香港内房板块本周下跌6.3%，跑输恒生指数5.2个百分点，九龙仓置业等跌幅较大 [4] - 投资观点：报告认为市场风险偏好下降且成交好转，地产板块具备价值持续修复的基础 [4] 其他板块（C-REITs） - 第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨 [4] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核，目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈 [4]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量 板块反复做政策beta 配置方向包括地产开发 地方国企/城投/化债 中介及物业等板块的特定公司 [4][51] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4][51] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企 品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市层面看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 该组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][51] - 供给侧政策如收储 妥善处置闲置土地等有新变化 是观察落地的重要方向 预计一二线城市将更受益 [4][51] 开年居民中长期贷款表现不佳 - 2026年1-2月新增居民中长期贷款1654亿元 累计同比少增2131亿元 反映居民在按揭方面进一步弱于去年同期 [1][10] - 2026年1-2月全国社会融资规模增量为9.6万亿元 同比多增3162亿元 [1][10] - 2月单月因春节假期影响 当月新增居民中长期贷款为负 即使考虑春节错位 1-2月累计数据仍显示居民使用杠杆购房更加谨慎 住户部门信贷持续拖累社融 [1][10] 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为-0.5% 落后沪深300指数0.72个百分点 在31个申万一级行业中排名第14名 [3][14] - 本周房地产板块上涨个股共40支 较上周增长24支 下跌股数为70支 [14] - 本周市场上房地产股涨幅前五为：广宇发展（+33.4%） 京投发展（+25.0%） 乾景园林（+19.8%） 西藏城投（+13.4%） 京蓝科技（+11.8%） [14][20] - 本周市场上房地产股跌幅前五为：万方发展（-21.2%） *ST坊展（-12.1%） 中润资源（-9.3%） 财信发展（-8.6%） *ST匹凸（-8.6%） [14][20] - 本周重点跟踪的40家A/H房企中上涨9支 较上周增长5支 [14] - 重点房企涨幅前五为：禹洲集团（+7.0%） 世联行（+3.8%） 融创中国（+3.6%） 中国铁建（+3.3%） 绿城中国（+3.2%） [14][23] - 重点房企跌幅前五为：旭辉控股集团（-12.5%） 美的置业（-9.5%） 绿景中国地产（-8.7%） 远洋集团（-8.1%） 中国奥园（-8.0%） [14][24] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - **整体情况**：2026年春节后2周（3.3-3.9）样本城市新房网签成交面积为132.1万平方米 同比-13.6% [1][12][13] - **本周（按常规日历周）数据**：30个样本城市新房成交面积为172.4万平方米 环比提升40.2% 同比提升2.0% [2][26] - **分城市能级本周数据**： - 一线城市：成交50.1万平方米 环比+61.6% 同比+15.0% [2][26] - 二线城市：成交83.6万平方米 环比+21.8% 同比+4.3% [2][26] - 三线城市：成交38.8万平方米 环比+65.8% 同比-14.5% [2][26] - **3月累计数据**：样本30城新房成交面积267.1万平方米 同比-16.7% [30] - 一线城市：75.7万平方米 同比-13.0% [30] - 二线城市：136.4万平方米 同比-11.1% [30] - 三线城市：55.1万平方米 同比-31.4% [30] 1. **年初至今累计数据**：样本30城新房成交面积1115.4万平方米 同比-36.5% [2][30] - 一线城市：322.7万平方米 同比-27.6% [2][30] - 二线城市：550.7万平方米 同比-33.4% [2][30] - 三线城市：242.0万平方米 同比-49.9% [2][30] - **重点城市年初至今表现**：一线城市中 北京同比-32.0% 上海同比-17.0% 广州同比-23.5% 深圳同比-55.0% [30] 二手房成交 - **整体情况**：2026年春节后2周（3.3-3.9）样本城市二手房网签成交面积为182.7万平方米 同比+6.6% 延续二手房相对新房偏强的走势 [1][12][13] - **本周（按常规日历周）数据**：15个样本城市二手房成交面积合计213.6万平方米 环比增长17.8% 同比下降4.5% [2][35] - **分城市能级本周数据**： - 一线城市：成交98.5万平方米 环比+22.0% [2][35] - 二线城市：成交86.8万平方米 环比+16.7% [2][35] - 三线城市：成交28.3万平方米 环比+8.0% [2][35] - **年初至今累计数据**：样本15城二手房成交面积1684.6万平方米 同比下降2.3% [35] - 一线城市：722.9万平方米 同比-5.8% [35] - 二线城市：689.7万平方米 同比-5.9% [35] - 三线城市：272.0万平方米 同比+21.9% [35] 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.9-3.15）共发行房企信用债10只 环比减少7只 发行规模共计70.90亿元 环比减少113.81亿元 总偿还量137.41亿元 环比增加31.67亿元 净融资额为-66.52亿元 环比减少145.47亿元 [3][45] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主 占比79.0% [45] - 债券类型：以一般公司债为主 占比48.0% [45] - 债券期限：以1-3年（占比46.5%）和3-5年（占比36.7%）为主 [45] - **融资成本**：本周发行利率有升有降 例如“26京住总MTN002A”3年期中期票据利率较公司之前发行的可比债券利率下降65个基点 [47][48] 本周政策回顾 - **中央层面**：全国及省市房地产经纪协会联合发文倡议 打击虚假房源 恶意炒作 散布焦虑情绪 滥用AI技术造假等现象 [49] - **地方层面**： - 四川成都：拟提高公积金贷款额度（单缴存人至80万元 双缴存人至120万元） 拟阶段性取消公积金贷款次数限制 优化贷款套数认定 支持购买现房（最高额度上浮20%） 进一步支持城市更新 [50] - 广东东莞：优化人才购房优惠标准 符合条件人才购买指定安居房可享受销售价格8折优惠 且不设优惠金额上限 [50] - 福建福州：优化公积金政策 包括省内卖房12个月内购二套享首套利率 多子女家庭购二套同样适用 购房满6个月至5年内可按1500元/平方米标准提取公积金等 [50] - 浙江杭州余杭区：2026年3月31日前 对购买区内新建商品住宅的购房人给予每套5万元补助 [50] 具体投资建议方向 - **地产开发**： - H股：绿城中国 建发国际集团 华润置地 越秀地产 中国海外发展 中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团 招商蛇口 建发股份 保利发展 华发股份 [4][51] - **地方国企/城投/化债**：城投控股 城建发展 [4][51] - **中介**：贝壳-W [4][51] - **物业**：华润万象生活 招商积余 绿城服务 保利物业 中海物业等 [4][51]

行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持该评级 [2] 报告核心观点 - 3、4月为楼市传统旺季，上海“沪七条”政策优化后，二手房与新房成交量均有增长，但新房恢复较慢，一二手房置换链条未完全打通 [7] - 随着低价二手房库存持续下降，新房性价比将逐步凸显 [7] - 今年政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，量价有望逐步企稳 [7] - 维持行业“买入”评级，建议关注核心城市土储及高端改善型头部房企，以及二手房交易占比提升趋势下的头部中介机构 [7] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（3.7-3.13）二手房日均成交580套，同比-3.7%；新房日均成交76套，同比-27.5% [4] - **北京**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.85%、-32.42%；1-3月累计成交同比分别为-4.73%、-27.6% [4] - **上海**：近一周二手房日均成交982套，同比+8%；新房日均成交318套，同比-8% [5] - **上海**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.76%、-4.56%；“沪七条”出台后新房、二手房成交量均呈现显著增长 [5] - **深圳**：近一周二手房日均成交154套，同比-25%；新房日均成交39套，同比-57% [5] - **深圳**：3月二手房、新房成交同比分别为-7.8%、-25% [5] 全国重点城市市场表现 - **新房市场**：30个大中城市近一周（3.7-3.13）新房成交面积同比+0.9%，3月成交同比-9.6%，1-3月累计成交面积同比-21.6% [6] - **新房市场**：分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-4.8%、+0.9%、+9.5% [6] - **新房市场**：1-3月累计成交面积同比，一线城市为-23.6%，二线城市为-18.6%，三线城市为-24.9% [6] - **二手房市场**：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，3月成交同比-17%，1-3月累计成交面积同比-8% [6] 投资建议与关注方向 - 建议关注土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [7] - 建议关注二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [7] 重点房企股价表现（截至2026年3月13日） - **A股房企周度涨跌幅**：招商蛇口-1.03%，保利发展-1.07%，金地集团-1.27%，万科A-1.27%，滨江集团+1.98%，新城控股-5.01%，华发股份-2.18%，建发股份+0.85%，华侨城A+0.81%，金融街0.00%，城建发展+0.74%，首开股份+9.16%，绿地控股0.00% [31] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口+11.11%，保利发展+5.90%，金地集团+1.31%，万科A+0.22%，滨江集团+7.86%，新城控股+7.31%，华发股份-4.27%，建发股份+4.32%，华侨城A0.00%，金融街-0.36%，城建发展+6.71%，首开股份-15.28%，绿地控股-1.20% [31] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国+3.19%，中国海外发展-5.81%，华润置地-2.72%，建发国际集团-2.20%，中国海外宏洋集团-2.29%，越秀地产-5.02%，中国金茂-0.69%，碧桂园+1.64%，龙湖集团-1.08% [31] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国+22.08%，中国海外发展+4.49%，华润置地+10.59%，建发国际集团-9.20%，中国海外宏洋集团+29.29%，越秀地产+5.05%，中国金茂+19.01%，碧桂园-25.30%，龙湖集团+7.13% [31]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][51] - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][51] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且一二线城市预计更受益 [4][51] 开年居民中长期贷款表现不佳 - 2026年1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，累计同比少增2131亿元 [1][10] - 2026年1-2月全国社会融资规模增量为9.6万亿元，同比多增3162亿元 [1][10] - 居民中长期贷款持续低迷，反映房地产市场仍较为低迷、居民使用杠杆购房更加谨慎，同时住户部门信贷持续拖累社融 [1][10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本30个城市新房成交面积为172.4万平方米，环比提升40.2%，同比提升2.0% [2][26] - 一线城市：成交50.1万方，环比+61.6%，同比+15.0% [2][26] - 二线城市：成交83.6万方，环比+21.8%，同比+4.3% [2][26] - 三线城市：成交38.8万方，环比+65.8%，同比-14.5% [2][26] - **3月累计成交**：样本30城共计267.1万方，同比-16.7% [30] - 一线城市：75.7万方，同比-13.0% [30] - 二线城市：136.4万方，同比-11.1% [30] - 三线城市：55.1万方，同比-31.4% [30] - **年初至今累计成交**：样本30城今年累计10周成交1115.4万方，同比-36.5% [2][30] - 一线城市：322.7万方，同比-27.6% [2][30] - 二线城市：550.7万方，同比-33.4% [2][30] - 三线城市：242.0万方，同比-49.9% [2][30] - 一线城市具体表现：北京同比-32.0%，上海同比-17.0%，广州同比-23.5%，深圳同比-55.0% [30] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市新房网签成交面积为132.1万方，同比-13.6% [1][12][13] 二手房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本15个城市二手房成交面积合计213.6万方，环比增长17.8%，同比下降4.5% [2][35] - 一线城市：成交98.5万方，环比+22.0% [2][35] - 二线城市：成交86.8万方，环比+16.7% [2][35] - 三线城市：成交28.3万方，环比+8.0% [2][35] - **年初至今累计成交**：样本15城今年10周累计成交1684.6万方，同比下降2.3% [35] - 一线城市：722.9万方，同比-5.8% [35] - 二线城市：689.7万方，同比-5.9% [35] - 三线城市：272.0万方，同比+21.9% [35] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市二手房网签成交面积为182.7万方，同比+6.6%，延续二手房相对新房偏强的走势 [1][12][13] 行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数0.72个百分点，在31个申万一级行业中排名第14名 [3][14] - **个股涨跌**：本周房地产股上涨个股共40支，较上周增长24支，下跌股数为70支 [14] - 涨幅前五：广宇发展（+33.4%）、京投发展（+25.0%）、乾景园林（+19.8%）、西藏城投（+13.4%）、京蓝科技（+11.8%） [14][20] - 跌幅前五：万方发展（-21.2%）、*ST坊展（-12.1%）、中润资源（-9.3%）、财信发展（-8.6%）、*ST匹凸（-8.6%） [14][20] - **重点房企表现**：本周重点40家A/H房企中共计上涨9支，较上周增长5支 [14] - 涨幅前五：禹洲集团（+7.0%）、世联行（+3.8%）、融创中国（+3.6%）、中国铁建（+3.3%）、绿城中国（+3.2%） [14][23] - 跌幅前五：旭辉控股集团（-12.5%）、美的置业（-9.5%）、绿景中国地产（-8.7%）、远洋集团（-8.1%）、中国奥园（-8.0%） [14][24] 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.9-3.15）共发行房企信用债10只，环比减少7只；发行规模共计70.90亿元，环比减少113.81亿元；总偿还量137.41亿元，环比增加31.67亿元；净融资额为-66.52亿元，环比减少145.47亿元 [3][45] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主，占比79.0% [45] - 债券类型：以一般公司债为主，占比48.0% [45] - 债券期限：以1-3年（46.5%）和3-5年（36.7%）为主 [45] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN002A”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降65个基点 [47][48] 本周政策回顾 - **中央政策**：全国省市房地产经纪协会联合发文，首次发起跨地域行业联合倡议，打击虚假房源、恶意炒作、散布焦虑情绪、滥用AI技术造假等现象 [49] - **地方政策**： - **四川成都**：拟提高公积金贷款额度（单缴存人最高至80万元，双缴存人最高至120万元）；拟阶段性取消公积金贷款次数限制（至2026年12月31日）；优化贷款套数认定；支持购买现房，最高贷款额度上浮20%；进一步支持城市更新 [50] - **广东东莞**：优化人才购房优惠标准，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不设优惠金额上限 [50] - **福建福州**：优化公积金政策，包括省内卖房12个月内购二套享首套利率、多子女家庭购二套同样适用、本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金等 [50] - **浙江杭州余杭区**：自通知发布之日至2026年3月31日期间，对购买余杭区新建商品住宅的购房人，给予每套5万元补助 [50] 投资建议与配置方向 - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 [4][51] - **中介**：贝壳-W [4][51] - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等（属于跟涨板块） [4][51]

行业投资评级 * 行业评级：买入 [5] 报告核心观点 * 商业不动产公募REITs试点加速推进，申报及审核效率显著提升，对盘活存量资产、扩大有效投资意义重大 [1][5][27] * 2026年2月C-REITs市场综合表现走弱，未能延续1月上涨行情，市场活跃度下降，呈现估值回归趋势 [5][66] * 一级市场发行热度仍较高，商业不动产REITs成为重要增量，审核阶段项目储备丰富 [5][27][30] * 解禁压力对二级市场行情构成影响，单次解禁份额占比高的项目在解禁前后下跌概率更大 [44][51][52] * 存量REITs表现分化，高速公路等估值较低板块表现强势，而前期涨幅较高的产业园区、保租房等板块出现回调 [5][75] 按目录总结 一、C-REITs政策环境及事件梳理 * 2026年2月，地方层面政策密集出台支持REITs发展，陕西、福建、广东、安徽、苏州等多地在政府工作报告或相关文件中明确支持拓宽REITs试点覆盖范围、激活存量资产价值 [5][16] 二、C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 * **整体市场规模**：截至2026年2月28日，C-REITs市场总规模为2273.77亿元，环比下降13.32亿元（降幅0.58%）；流通盘市值1252.24亿元，环比上升5.19亿元（增幅0.42%）；上市基金总数79只 [5][17] * **月度发行**：2月新增1单REITs上市，募集规模15.05亿元；2026年第一季度（截至2月）合计发行规模15.05亿元，较2025年第四季度下降70.68% [5][18] * **资产结构**：已发行项目中，按规模计，高速公路REITs占比最高（32.59%，687.71亿元），国企发行人规模占比最大（54.83%，1156.95亿元） [18] * **一级市场进展**： * 商业不动产REITs审核效率高，自证监会试点公告至首批项目申报仅62天，华泰紫金华住安住REIT在22天内完成问询，其他商业不动产REITs平均28.7天完成反馈 [5][27] * 截至2月28日，交易所在审项目共25单，规模合计710.33亿元；其中商业不动产REITs有14单已申报，合计规模达469.52亿元 [5][28][30] * 对新披露的4单商业不动产REITs（光大安石、中信建投首农食品、华泰紫金华住安住、国泰海通崇邦）的经营数据和估值进行了分析，指出其估值水平和分派率存在差异 [32][33][34][35][36][37] * **新上市标的热度**：2月上市的华夏中核能源REIT配售比例低至0.28%，显示市场对热门板块新REITs关注度仍较高 [38][39][41] * **解禁影响**： * 2月有4单项目解禁，规模21.27亿元 [44] * 历史数据显示，单次解禁份额占比越高的REITs，在解禁前后（解禁前5日至解禁后5-10日）下跌的可能性更高，如明阳新能源REIT、中交高速REIT等跌幅超过9% [51][52][53] * 展望后市，2026年3月解禁压力较大（预计39.23亿元），需注意京能光伏REIT等解禁抛压风险 [59][60] * **潜在储备项目**：截至2月末，已有125家发起人进入招募REITs发行联合体流程，其中能源水利（37单）、商业不动产（19单）两类资产储备较多 [62][65] 三、2月REITs市场行情表现回顾 * **整体走势**：2月C-REITs综合收益指数下跌1.16%，环比由涨转跌（1月上涨4.93%），跑输沪深300（涨0.08%）和中债新综合指数（涨0.04%）；日均换手率回落至0.38%，环比下降0.19个百分点 [5][66] * **板块表现**： * 2月仅3个板块上涨：数据中心（+1.94%）、水电（+1.12%）、高速公路（+0.32%） [5][75] * 5个板块下跌：产业园区（-2.94%）、保租房（-2.90%）、消费（-2.15%）、物流设施（-1.34%）、新能源（-1.08%） [5][75] * **个票表现**： * 新股华夏中核REIT上涨26.56% [5] * 存量REITs呈现估值回归趋势，P/NAV（市价/净资产价值）较高的REITs涨幅排名靠后 [5] * 高速公路REITs表现强势，江苏交控REIT（+3.50%）、宁波交投REIT（+2.36%）涨幅居前；数据中心板块热度不减，润泽REIT（+2.59%）涨幅靠前 [5] * 跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs，如南京建邺REIT（-8.11%）、金隅产园REIT（-5.96%）等 [5] 四、估值和业绩表现对比评价 * 报告包含重点公司（如万科A、招商蛇口、保利发展等）的估值和财务分析表，提供了收盘价、评级、合理价值、预测EPS、PE、EV/EBITDA、ROE等数据 [6] （附）图表索引概要 * 报告包含大量图表，详细展示了C-REITs市场规模历史走势、月度发行规模、上市流程、解禁影响分析、各板块收益走势、估值水平（P/NAV、分派率）以及综合收益构成等 [11][12][15]

新策略 - 公司拟非公开发行公司债券以实现可持续发展等[8] - 公司认为符合非公开发行公司债券政策和发行条件[8] - 非公开发行公司债券方案事项需逐项表决[10] - 发行方案详情见2026年3月7日公告（编号：2026 - 018）[10] - 提请股东会授权董事会全权办理非公开发行公司债券具体事宜[12] - 授权事宜详情见2026年3月7日公告（编号：2026 - 018）[12]

量化因子与构建方式 1. **因子名称**：大买单成交金额占比[7] * **因子构建思路**：该因子旨在刻画大资金的买入行为。通过逐笔成交数据还原买卖单，并筛选出大单，计算其中大买单的成交金额占当日总成交金额的比例[7]。 * **因子具体构建过程**： 1. 数据准备：获取股票的逐笔成交数据，数据中包含“叫买序号”和“叫卖序号”字段[7]。 2. 还原买卖单：根据逐笔成交数据中的“叫买序号”和“叫卖序号”，将逐笔成交数据还原为原始的买入委托单和卖出委托单数据[7]。 3. 筛选大单：对还原后的买卖单数据，按照每单的成交量设定阈值，筛选出符合条件的大额委托单（大单）[7]。 4. 计算指标：针对每个交易日，计算筛选出的大单中，所有买入方向大单（大买单）的成交金额总和，然后除以该股票当日的总成交金额，得到“大买单成交金额占比”[7]。 * 公式：$$大买单成交金额占比_t = \frac{\sum (大买单成交金额)_t}{当日总成交金额_t}$$[7] 其中，t 代表交易日，分子为当日所有大买单的成交金额之和。 2. **因子名称**：净主动买入金额占比[7] * **因子构建思路**：该因子旨在刻画投资者的主动买入行为。根据逐笔成交数据中的买卖方向标志，区分主动买入和主动卖出，计算两者金额之差占总成交额的比例[7]。 * **因子具体构建过程**： 1. 数据准备：获取股票的逐笔成交数据，数据中包含标识交易发起方的“买卖标志”字段[7]。 2. 界定主动买卖：根据“买卖标志”判断每一笔成交是由买方主动发起（主动买入）还是由卖方主动发起（主动卖出），并分别汇总其成交金额[7]。 3. 计算净额：将当日所有主动买入成交金额之和，减去所有主动卖出成交金额之和，得到“净主动买入金额”[7]。 4. 计算占比：将计算出的“净主动买入金额”除以该股票当日的总成交金额，得到“净主动买入金额占比”[7]。 * 公式：$$净主动买入金额占比_t = \frac{\sum (主动买入成交金额)_t - \sum (主动卖出成交金额)_t}{当日总成交金额_t}$$[7] 其中，t 代表交易日。 因子的回测效果 1. **大买单成交金额占比因子**，在个股层面，近5个交易日（20260302-20260306）指标值排名前五的股票为：洲际油气 (89.4%)[9]、津滨发展 (87.1%)[9]、华发股份 (86.9%)[9]、华远控股 (86.5%)[9]、金牛化工 (86.2%)[9]；在宽基指数层面，近5个交易日指标值为：上证指数 (73.2%)[12]、上证50 (72.6%)[12]、沪深300 (73.7%)[12]、中证500 (73.3%)[12]、创业板指 (70.4%)[12]；在行业层面，近5个交易日指标值排名前五的中信一级行业为：非银行金融 (79.2%)[13]、银行 (79.1%)[13]、钢铁 (78.3%)[13]、房地产 (78.2%)[13]、建筑 (78.1%)[13]；在ETF层面，近5个交易日指标值排名前五的ETF为：华泰柏瑞中证A500ETF (94.3%)[15]、汇添富MSCI中国A50互联互通ETF (92.9%)[15]、国泰上证10年期国债ETF (92.7%)[15]、工银中证港股通高股息精选ETF (92.6%)[15]、华夏中证A500ETF (91.6%)[15]。 2. **净主动买入金额占比因子**，在个股层面，近5个交易日（20260302-20260306）指标值排名前五的股票为：建设银行 (14.2%)[10]、大地海洋 (13.8%)[10]、奥普科技 (13.5%)[10]、华能水电 (13.5%)[10]、重庆银行 (13.0%)[10]；在宽基指数层面，近5个交易日指标值为：上证指数 (1.1%)[12]、上证50 (-0.4%)[12]、沪深300 (0.4%)[12]、中证500 (2.0%)[12]、创业板指 (1.3%)[12]；在行业层面，近5个交易日指标值排名前五的中信一级行业为：非银行金融 (12.8%)[13]、农林牧渔 (12.1%)[13]、食品饮料 (12.1%)[13]、医药 (11.1%)[13]、纺织服装 (10.7%)[13]；在ETF层面，近5个交易日指标值排名前五的ETF为：海富通上证城投债ETF (33.1%)[16]、易方达中证电池主题ETF (23.2%)[16]、国泰上证10年期国债ETF (17.5%)[16]、嘉实中证细分化工产业主题ETF (15.1%)[16]、嘉实中证稀有金属主题ETF (13.2%)[16]。

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

减资信息 - 公司对绍兴铧宜减资325,627.6万元，减资后注册资本372.4万元[4] - 2026年3月6日董事会通过减资议案，无需股东会审议[5] - 减资不构成关联交易和重大资产重组[6] 财务数据 - 截至2024年12月31日，绍兴铧宜总资产486,067.40万元，净利润22,577.60万元[9] - 截至2025年9月30日，总资产494,345.55万元，前三季度净利润 - 1,776.64万元[9] 影响说明 - 减资不影响绍兴铧宜经营，提高资金使用效率[10] - 不改变股权结构，不影响合并报表范围和当期损益[11]

股东会信息 - 2026年第二次临时股东会3月23日10点在珠海公司8楼大会议室召开[4] - 网络投票3月23日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[4][5] 议案相关 - 股东会审议非公开发行公司债券相关议案[7] - 各议案3月7日已在相关媒体披露[8] 股权与登记 - 股权登记日为3月17日，A股代码600325，简称华发股份[13] - 股东登记3月18日进行，地点在公司董事会秘书处[15]