行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

近半月内，央国企开发商融资有所提速。 《每日经济新闻》记者梳理发现，10月8日以来，中海地产、华润置地、保利发展、华发股份先后发布融资计划，累计规模超130亿元。 10月8日，中海地产在上海证券交易所披露了拟发行30亿元中期票据的计划，分为10亿元和20亿元两个品种，募集资金将全部用于北京、深圳等多地21个全 资项目的建设。 10月10日，华润置地在深圳证券交易所发布公告称，计划发行25亿元中期票据，基础发行规模20亿元，期限5年，资金用于偿还存量债务。 此次融资潮背后是行业融资结构的深度调整。据克而瑞数据，1～9月65家典型房企的累计融资总量为3171.5亿元，同比减少28%。在融资结构方面，9月房 企境内债权融资271.23亿元，环比增长5.6%，同比减少39.9%。 | 分类 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 境内债券融资 | 4.09% | 3.50% | 3. 46% | 2.91% | | | 境外债券融资 | 5.99% | 6.61% | 8.04% | 4. 18% | | ...

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

公司战略转型 - 公司顺应行业深度调整趋势，从规模扩张向品质竞争深度转型，通过前瞻性战略布局、聚焦核心市场、产品创新和多元业态走出稳健的高质量发展路径 [1] - 公司于2024年4月正式发布“科技+好房子”产品体系，将住宅与前沿科技深度融合，全面升级居住体验 [2] - 公司实施“开发与经营”并重的双轮驱动战略，通过商业运营、物业服务、产业链延伸打造多维竞争力以抵御行业周期性风险 [6] 产品创新与科技应用 - 公司联合头部科技巨头打造数字融合底座，支撑数字社区管控、服务、家庭控制和物管公司四大平台，实现社区与家庭的智能化管理 [2] - 创新注重居住本质升级，例如珠海湾项目引入无人机配送服务，香山湖畔项目将鸿蒙系统融入家居，实现百余种设备互联互通和数十个智慧生活场景 [2] - 公司联合中国建筑标准研究院等机构发布《科技+好房子产品体系白皮书》，并牵头编制全国首部《智能家居技术应用标准》，将理念转化为730项细节技术要点 [2] 市场布局与项目拓展 - 公司区域布局聚焦核心城市，超九成新增项目集中在一线及强二线城市以抵御行业波动 [5] - 投拓方式多元化，构建“城市更新”拿地、“复合型地产”模式拿地及与国央企合作拿地模式 [5] - 上海静安里旧改项目二轮征询首日签约率高达99.58%，刷新上海中心城区旧改速度；武汉华发外滩荟项目入选国家级城市更新优秀案例 [5][6] 商业运营表现 - 公司商业品牌“华发商都”从珠海拓展至北京、上海等核心城市，累计管理商业项目120多个，商业经营面积260万平方米 [6] - 上半年集中商业招商面积8.5万平方米，累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家，实现租金收入4亿元，同比增长8.75% [6] - 深圳·前海冰雪世界试营业前10日总客流量近30万人次，并被授予“最大室内滑雪中心”吉尼斯世界纪录认证 [7] 物业服务与股东回报 - 华发物业服务范围覆盖42个城市，拓展至市政服务、电梯维保等领域，近五年营收与净利润复合增长率均超20% [7] - 2025年公司中期每股现金分红0.02元（含税），分红比例达31.72%，近五年平均分红率36%，上市至今累计分红超81亿元 [7] 绿色发展与外部支持 - 公司累计推进163个绿色建筑项目，规模超2670万平方米，2024年通过智能化系统管理节电1000万千瓦时，减少碳排放6.9万吨 [8] - 控股股东华发集团在光伏、芯片等领域的布局为公司“科技+”战略提供技术协同；2025年珠海科技集团整合华发与格力优势，有望为房产开发注入新质生产力 [8]

｜2025年10月16日星期四｜ NO.1 成都"商转公"政策进一步扩大受益范围 10月15日，成都发布《成都商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》，涉及 取消"本市缴存"限制，符合条件的异地缴存人也可申请办理"商转公"贷款业务。在原15家公积金贷款合 作银行基础上，与成都公积金中心签订《商转公贷款合作协议》的商业银行均可参与办理"商转公"贷款 业务。该办法自2025年10月15日起正式施行，有效期五年。 点评：这契合多地通过优化公积金政策激活住房需求的趋势。对本地房企而言，政策可以扩大购房客 群、加速存量去化，强化市场对其销售修复及资金回笼的预期。 10月14日，皇庭国际公告称，2022年11月，公司与连云港丰翰益港签署了《合作框架协议》；2023年4 月，公司与丰翰益港签署了《股权转让框架协议》，双方就公司资产及债务重组事宜达成合作意向。公 司与各方就本次交易的可行性、交易方案的核心条款等进行了多次论证和磋商，但未能就本次交易的核 心条款达成一致意见，且公司重庆皇庭广场及深圳皇庭广场被司法裁定以物抵债。经公司审慎研究，并 与各方友好协商，各方一致同意终止筹划本次重大资产出售及债务重组 ...

融资情况 - 发行可转换公司债券4800万张，募资48亿元，净额47.23亿元[2] - 2025年9月29日收到扣除部分承销保荐费用资金47.68亿元[2] 项目投资 - 上海华发海上都荟项目调整后拟投入28亿元[6] - 无锡华发中央首府项目调整后拟投入11亿元[6] - 珠海华发金湾府项目调整后拟投入8.2314328313亿元[6] 公司业绩 - 截至2025年6月30日，上海泾铖房地产总资产120.517471亿元，净利润 -0.617351亿元[8] - 截至2025年6月30日，无锡铧博置业总资产76.659454亿元，净利润 -1.469662亿元[11] - 截至2025年6月30日，珠海华枫房地产总资产72.533691亿元，净利润 -0.021151亿元[14] 资金使用 - 2025年10月15日董事局会议通过使用募集资金增资及借款议案[16] - 审计委员会同意使用募集资金对募投项目公司增资及借款[19] - 保荐机构对使用募集资金增资及借款事项无异议[20]

募资情况 - 公司向特定对象发行6.35亿股，每股8.07元，募资51.2445亿元，净额50.4237281801亿元[1] 闲置资金使用 - 2023 - 2025年多次使用闲置募资补充流动资金，金额13.3 - 15.8亿不等[3][4][7][8] - 审计委员会同意不超7亿闲置募资补流，期限不超12个月[10] 项目投入 - 郑州、南京、绍兴项目及补充流动资金项目募资投入情况[6] 资金余额 - 截至2025年10月14日，公司募集资金账户余额9.876733亿元[6]

募资情况 - 公司发行4800万张可转债，募资48亿，净额47.2314328313亿元[2] - 公司及3家募投项目公司设专户并签四方监管协议[4] 项目投入 - 上海华发海上都荟拟投入28亿，公司增资及借款28亿[6] - 无锡华发中央首府拟投入11亿，公司增资及借款11亿，持股50.2%[6] - 珠海华发金湾府拟投入8.2314328313亿，公司增资及借款同额，持股50.2%[6] 公司财务 - 2024年末上海泾铖总资产109.3115亿，负债73.457648亿，净资产35.853852亿，净利润 - 1.551095亿[8] - 2025年中无锡铧博总资产76.659454亿，负债30.850955亿，净资产45.8085亿，营收9.068757亿，净利润 - 1.469662亿[11] - 2025年中珠海华枫总资产72.533691亿，负债42.898176亿，净资产29.635516亿，营收42600.60万，净利润 - 211.51万[14] 决策审批 - 2025年10月15日董事局通过用募资对募投项目公司增资及借款议案[16] - 审计委员会、保荐机构均认可增资及借款，无异议[18][20]

融资情况 - 发行可转换公司债券4800万张，募资48亿元，净额47.2314328313亿元[2] 项目投资 - 上海项目总投资124亿，调整后拟投28亿[5] - 无锡项目总投资95.0027亿，调整后拟投11亿[5] - 珠海项目总投资71.38亿，调整后拟投8.2314328313亿[5] 资金使用 - 拟用5.8343896983亿置换自筹资金[5] - 预计未来12个月36.0166309449亿资金暂不用[5] - 拟用不超36亿闲置资金补流，期限不超12个月[6]