报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][24] 报告的核心观点 - 2024年招商蛇口营收增长但归母净利润下降，受行业下行、开发业务毛利率降低和减值准备增加影响；公司财务策略稳健，融资成本下降，分红稳定；销售聚焦核心城市，代建业务发展良好；资产运营和物业服务表现出色；预计2025 - 2027年营收和净利润呈增长趋势，给予估值适度溢价，维持“优于大市”评级 [7][9][24] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及预测 - 2023 - 2027年，预计营业收入从1750.08亿元增至2048.51亿元，净利润从63.19亿元到2026年增至53.64亿元后2027年微降至55.32亿元；毛利率从15.9%降至13.6%，净资产收益率从5.3%到2026 - 2027年稳定在4.7% [6] 收入与业务表现 - 2024年营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；销售排名行业前五，产品力排第四；转型发展提升资产运营和物业服务规模 [7][9] 财务策略与融资情况 - 全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金1003.51亿元；2024年末剔除预收账款资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比1.59，“三道红线”绿档；落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较年初降48BP [7][11] 分红情况 - 2024年度拟以90.42亿股为基数，每10股派现金红利1.9353元（含税），合计17.50亿元，占归母净利润43.33%，按3月17日收盘价测算股息率2.00%；近几年分红比例维持在40%左右，2023年起提升 [7][14] 销售与拿地策略 - 2024年签约销售面积935.90万平，金额2193.02亿元；在部分城市销售排名靠前；获取26宗地块，计容建面约225万平，总地价约486亿元，需支付335亿元；“核心10城”投资占比90%，一线城市占59% [7][16][20] 代建业务发展 - 2024年3月设立招商建管；新增77个代建项目，面积约898万平；新进驻多个城市；2024年代建多方面跻身行业TOP10 [21][22] 资产运营与物业服务 - 2024年持有物业全口径收入74.64亿元，同比涨12%，EBITDA 36.67亿元，同比涨11%；开业三年以上项目EBITDA回报率6.42%，同比升0.2个百分点；新入市23个重资产项目，新增面积101万平，新增轻资产签约面积约91万平；招商积余营业收入171.72亿元，增长9.89%，归母净利润8.40亿元，增长14.24%，年末在管项目2296个，面积3.65亿平 [23] 投资建议 - 预测2025、2026年EPS分别为0.49和0.59元，每股净资产分别为12.44和12.68元；给予2025年20 - 25XPE与0.9 - 1.1XPB估值溢价，合理价值区间11.20 - 12.28元，维持“优于大市”评级 [24]