报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价 15.92 元不变 [11] 报告的核心观点 - 2024 年报告研究的具体公司实现收入 1789 亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4 亿元，同比降低 36.1%，增收不增利因毛利率降低与计提减值增多 [1][2][3] - 2024 年销售金额居全国五强，拿地强度降至 22%，一线城市投资占比提高 [1][3] - 2024 年资产管理业务收入 74.6 亿元，同比上涨 12%，资管业务规模扩张，新增 192 万方管理项目 [1] - 融资成本下降，年末综合资金成本为 2.99%，较年初降低 48BP，保持行业最优水平 [1] 各部分总结 事件 - 报告研究的具体公司发布 2024 年年报，实现收入 1789 亿元，同比增长 2.3%；归母净利润 40.4 亿元，同比降低 36.1% [2] 简评 - 结转毛利率下降与计提减值增多拖累利润，2024 年房地产开发业务收入 1564 亿元，占比 87%，毛利率 15.58%，同比降 1.53%；资产减值与信用减值分别计提 44.8/15.5 亿元，同比多计提 20.0/14.1 亿元，影响营业利润 23.9/34.1 亿元 [3] - 销售金额站稳全国五强，2024 年签约销售金额 2193 亿元，连续两年跻身全国五强；核心城市投资占比提升，新增地块总地价 486 亿元，同比降 57%，拿地强度 22%，一线城市投资占比 59%，同比升 8 个百分点，核心 10 城投资金额占比 90% [3] 资产运营与融资 - 资产运营轻重结合，物业服务多业态并举，2024 年持有物业全口径收入 74.64 亿元，同比涨 12%，新增 23 个重资产项目，面积 101 万平，新增 91 万平轻资产管理项目；招商积余 2024 年收入同比增 9.9%，归母净利润同比增 14.2%，第三方拓展合同 36.9 亿元，非住业态占 92% [10] - 兼顾低成本与多渠道，融资优势凸显，2024 年新增公开市场融资 154.6 亿元，票面利率为同期同行业最低；年末综合资金成本 2.99%，较年初降 48BP；建立平台融资向项目融资转换通道，落地经营性物业贷款 92 亿元；完成蛇口租赁住房 REIT 发行，搭建多个 REITs 平台 [10] 盈利预测 - 预测报告研究的具体公司 2025 - 2027 年归母净利润分别为 42.5/45.9/50.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.47/0.51/0.55 元 [11] 重要财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,007.56|178,947.55|172,974.30|167,179.85|168,935.28| |YoY(%)|-4.37|2.25|-3.34|-3.35|1.05| |净利润(百万元)|6,319.42|4,038.57|4,246.45|4,585.31|5,019.19| |YoY(%)|48.20|-36.09|5.15|7.98|9.46| |毛利率(%)|15.89|14.61|13.55|13.00|12.93| |净利率(%)|3.61|2.26|2.45|2.74|2.97| |ROE(%)|5.28|3.64|3.72|3.91|4.15| |EPS(摊薄/元)|0.70|0.45|0.47|0.51|0.55| |P/E(倍)|13.91|21.76|20.70|19.17|17.51| |P/B(倍)|0.89|0.89|0.86|0.84|0.81|[12]