报告核心观点 - 政策红利持续释放推动公募REITs市场发展，资金配置逻辑重构，长期资本加速布局，市场呈现估值分化，消费复苏背景下可选消费类REITs或跑赢 [3] 市场回顾：政策框架与周期演进 - 政策体系从试点先行走向扩围提质，迈入常态化发展，构建起全链条制度框架，呈现从试点探索到制度完善等发展脉络 [6][7][8] - 截至2025年2月20日，公募REITs市场累计上市项目65单，总上市规模1711.46亿元，资产类型扩展至九大类 [9] - 中证REITs全收益指数走势大致分为五个阶段，受政策面、资金面、底层资产基本面等因素影响，长期走势更趋稳健 [11][14][18] 本轮行情：政策推动与资金配置逻辑 供需共振，资金加速布局 - 政策支持下REITs一级市场认购热度攀升，战略投资者占比提升，二级市场参与热度高涨，消费基础设施REITs领涨 [19][21][22] - 供给端扩容效应显著，2024年资产类别增加，新发REITs达29单，推动市场总规模增长，形成优质供给与配置需求正循环 [23] - 需求端受益于制度性突破，会计新政确认REITs权益属性，利好长期资金入市，低利率环境下REITs利差优势明显 [26][27][28] 基本面与估值有待进一步重估 - 2024年12月以来上涨行情与披露业绩脱钩，市场交易逻辑或由政策预期驱动，REITs全市场整体营收同比仍下降，各板块表现分化 [29] - 海外REITs估值方法有收益法、市场法和成本法，国内衡量REITs资产价值重要指标是现金分派率，中证PV乘数可反映市场价格偏离程度 [34][35][36] - 特许经营权类REITs现金分派率更高，2025年以来价格上涨致现金分派率下降，部分项目分派率负偏离大，部分资产仍被低估 [40][41] 底层资产：宏观特征解析与未来展望 消费基础设施：直接受益于消费复苏 - 消费基础设施公募REITs底层资产以购物中心等为主，收入受出租率等因素影响，不同类型项目特点不同 [46][48] - 2024年四季度各REITs出租率维持高位，租金收入温和涨幅，不同区位资产存在分化，2025年有望受益于消费复苏 [50][53] 仓储物流：电商与零售需求驱动 - 仓储物流REITs底层资产采用高标准仓库规范，收入以租金为主，增长弹性来自租金和估值提升，租约期限及租客集中度差异大 [54][55] - 部分REITs租金收入有变化，经济复苏下电商和实体零售需求将推动仓储物流发展，运营效率指标受关注 [56][59] 园区基础设施：产业赋能逻辑 - 产业园区REITs具备产业集聚与创新孵化基因，盈利模式为物业租售和园区服务，租约期限结构分化 [60] - 产业园区内租金收入分化，2024年经济弱复苏下需求侧或见底回升，其价值重构路径转变，未来有增长潜力 [62][64][66] 保障性租赁住房：防御性价值 - 保障性租赁住房REITs底层资产具民生保障与政策红利属性，租金定价受政策约束，供小于求，抗周期性明显 [67]