报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍承压；土拍溢价率创42个月以来新高 [1] 根据相关目录分别进行总结 低基数影响下，2月单月、1 - 2月累计新房、二手房成交同比均呈正增长 - 新房：2月40城新房成交面积环比 - 14.2%，同比 + 25.0%，1 - 2月累计同比 + 1.8%；一线城市新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长 [4][9][10] - 二手房：2月18城二手房成交面积环比 - 14.3%，同比 + 62.8%，连续9个月正增长，1 - 2月累计同比 + 21.4%；各能级城市同比均正增长，高能级城市涨幅大 [4][15][16] - 库存：截至2月末，12城新房库存面积环比 - 1.3%，同比 - 15.1%；去化周期环比 + 0.3个月，同比 - 4.3个月 [4][24] 土地市场：2月溢价率创42个月以来的新高，一二线城市平均溢价率超过15% - 成交规模：2月全国（300城）成交土地规划总建筑面积环比 - 2.1%，同比 + 3.8%；住宅类成交土地建面环比 - 44.0%，同比 + 4.9% [36] - 溢价率：2月全类型土地平均溢价率8.7%，住宅类用地平均溢价率12.4%；一二线城市住宅类用地平均溢价率超15% [50][51] - 累计成交：1 - 2月全国土地成交总价同比 + 3.2%，溢价率同比上升；住宅类用地成交总价同比 - 6.8%，溢价率同比上升 [52][53] 房企：2月百强销售同比由负转正；拿地金额、拿地强度同比大幅提升 - 销售：2月百强房企全口径销售额同比 + 0.5%，权益口径同比 + 1.4%；1 - 2月全口径销售金额同比 - 3.1%，权益口径同比 + 0.2% [4][73] - 拿地：2月百强房企全口径拿地金额同比 + 84.4%，拿地强度40%；1 - 2月全口径拿地金额同比 + 43.5%，拿地强度50% [4][80][82] - 融资：2月房地产行业融资规模同比 - 28%，环比 - 56%；3、6、7月为国内外债券到期小高峰 [4][86] 政策：提振需求为首要任务，旧改与土储专项债加速落地 - 中央层面：2025年《政府工作报告》房地产表述全面；住建部四大举措稳住楼市，旧改、收储、好房子建设政策有望完善 [4][94][95] - 地方层面：北京、广东等地旧改与土储专项债加速落地；重庆取消限售、优化房产税；各地优化公积金、项目建设规划政策 [4][97][98][99] 2月地产板块跑赢大市，主要是由于两会前期的政策博弈 - 2月房地产板块绝对收益5.4%，相对收益3.5%；两会后3月5 - 10日，绝对收益0.2%，相对收益 - 0.5% [4][101] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定房企、“小而美”房企、有增量变化或受益化债逻辑公司、受益二手房市场修复的经纪公司 [4][104]