行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[7] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[7] 核心观点 - 房地产市场处于筑底企稳过程中，1-2月销售同比小幅下降但热度维持高位，重点城市销售同比回正[1] - 投资端土地市场回暖，竣工降幅收窄，新开工承压反映房企以去库存为主[1][2] - 房企到位资金同比降幅收窄，环比回升明显，现金流压力有所缓解[1][4] - 看好重点城市量价回升及对应区域房企估值修复，推荐开发及物管公司[5] 投资端表现 - 1-2月房地产开发投资额同比-10%，降幅较12月收窄4个百分点[2][12] - 土地市场涉宅用地成交建面同比-5%，成交金额同比+30%（12月为-23%/-26%），热度回升[2][12] - 新开工面积同比-30%，降幅较12月扩大7个百分点，反映房企新开工意愿偏弱[2][12] - 竣工面积同比-16%，降幅较12月收窄15个百分点，但后续仍存压力[2][12] - 施工面积同比-9.1%，降幅较24年收窄4个百分点[2][12] 销售端表现 - 1-2月全国商品房销售面积/金额同比-5.1%/-2.6%，环比-4.6%/-11.8%[3][36] - 40个重点城市新房销售面积/金额同比+1.3%/+7.1%，表现优于全国[3] - 2月70城新房价格指数同比-5.2%（降幅收窄0.2个百分点），环比-0.1%[3][36] - 70城二手房价格指数同比-7.5%（降幅收窄0.3个百分点），环比-0.3%[3][36] - 一线城市二手房价格同比-4.9%（降幅收窄0.7个百分点），环比-0.1%[3][36] 融资端表现 - 1-2月房企到位资金同比-4%，降幅较12月收窄4个百分点[4][64] - 定金及预收款同比-0.9%（环比+16%），个人按揭贷款同比-11.7%（环比+11%）[4][64] - 国内贷款同比-6%（环比+70%），自筹资金同比-2%（降幅收窄16个百分点，环比+71%）[4][64] - 到位资金总额1.6万亿元，同比-3.6%，环比+40.5%[66] 重点推荐公司 - A股开发企业：城投控股（目标价6.61元）、城建发展（7.43元）、滨江集团（12.35元）、招商蛇口（13.20元）、建发股份（12.37元）、新城控股（15.83元）[5][10][84] - 物管公司：招商积余（目标价14.96元）[5][10][84]