报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 伴随房地产行业深度调整，地方政府土地出让收入下滑、财政承压，中央出台政策盘活闲置存量土地，2025 年 1 月以来广东省多个城市公示第一批土地储备领域申报地方政府专项债项目情况，收储土地以城投企业和地方国企为主，拿地时间集中在 2020 - 2023 年，收储价格多超原出让价格 70%，用途多为住宅和商服用地，收储对地方政府和城投企业短期可盘活资产、降低流动性压力，长期可增加财政收入、助力企业转型 [2][8][20] 根据相关目录分别进行总结 政策背景 - 房地产行业自 2021 年下行，土地市场低迷，地方土地出让收入下滑，财政压力增加，城投企业新增融资难、债务偿付及付息压力大 [3] - 2024 年 9 月政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳、支持盘活存量闲置土地，随后财政部、自然资源部等出台系列政策支持地方收储闲置土地 [5] 广东省本批土地收储概况 - 截至 2025 年 2 月 14 日，广东省拟收储土地近 180 宗、面积超 730 万平方米、价格超 360 亿元，涉及 15 个地市，收储对象主要为城投企业和地方国企，占比分别为 62.72%和 29.67% [8] - 拟收储土地拿地时间集中在 2020 - 2023 年，2022 年数量最多、面积最大，可能因 2021 年后城投和地方国企托底拿地但无明确开发规划 [11] - 收储价格多超过原土地出让价格的 70%，部分超出让价格，不同年份出让地块收储价格与原出让价格比值不同，不同企业类型折价水平有差异 [13][15][16] - 拟收储地块土地用途多为住宅和商服用地，分别占比超 50%和超 25%，符合政策要求 [19] 对地方政府和城投企业的影响 - 短期来看，政府收储土地可盘活城投企业存量资产，降低其流动性压力，不同区域拟获土储债额度差异大，与区域债务负担有一定相关性，拟回收土地的城投企业短期偿债能力均有不同程度改善 [20][21] - 地方政府可将回收土地再次投入市场，服务民生和实体经济，土地储备专项债可补充地方财力，长期房地产市场企稳后可增加财政收入，城投企业可转型助力地方产业升级 [22][24] - 2021 - 2024 年广东省政府性基金预算收入下降，土地储备专项债对部分地市补充财力作用明显，长期广东省人口净流入可为房地产市场提供支撑 [25][26] - 2025 年城投企业化债与转型并重，偿债压力大的省份可加快土储债发行回收闲置土地，流动性压力不大的企业可谋划转型，后续土储债发行可能提速 [28][29]