报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年商业地产行业销售端去库存，新增供应缩减，开发投资低迷；租赁方面一线城市零售物业出租率有企稳迹象但租金下滑，写字楼出租率和租金下降显著 [1] - 2025年商场类物业运营受餐饮业态下滑和消费政策影响大，办公楼租金收入预计下行，商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险 [1] 根据相关目录分别进行总结 行业概况 - 商业地产发展受社会资金成本、经济增速、国民经济发展速度、城市化水平、社会消费能力、社会融资成本和通货膨胀率影响 [3][4] - 2021年以来商业地产开发投资走弱，2024年商业营业用房及办公楼开发投资完成额下行但降幅收窄，新开工面积降幅扩大，未来新增供应量预计显著下滑 [3][4] - 2024年我国GDP同比增长5.0%，商业营业用房开发投资完成额6943.97亿元，同比下降13.9%，新开工面积4980.32万平方米，同比下降23.30%；办公楼开发投资完成额4159.88亿元，同比下降9.0%，新开工面积1892.93万平方米，同比下降27.7% [4] 市场供需 - 2024年实体商业运营受电商冲击大，商业营业用房销售额5728.15亿元，同比下降13.6%，办公楼销售额3207.64亿元，同比下降14.3%，降幅均扩大 [9] - 2024年全国消费市场复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长3.2%和5.3%，限额以上零售业单位中百货店和品牌专卖店零售额同比分别下降2.4%和0.4%，实物商品网上零售额同比增长6.5% [9] - 近年来商业地产供需规模缩减，2024年新增供应量创新低，商业营业用房和办公楼竣工销售比均在0.8倍左右，行业处于去库存阶段，后续供求矛盾缓解依赖宏观经济提振需求 [12] 重点城市商业地产运营情况 - 2024年一线城市零售物业出租率有企稳改善迹象但租金缓步下行，写字楼出租率和租金整体下降显著，北京写字楼通过降租金实现出租率企稳回升 [17] - 2024年四季度北京优质零售物业空置率降至7.3%，租金降至30.4元/平方米·天；上海空置率升至8.2%，租金降至32.4元/平方米·天；广州空置率降至7.4%，租金降至23.3元/平方米·天；深圳空置率降至3.8%，租金降至18.5元/平方米·天 [17] - 2024年四季度北京优质写字楼空置率降至21.0%，租金降至256.6元/平方米·月；上海空置率升至22.1%，租金降至255.9元/平方米·月；广州空置率升至18.7%，租金降至135.0元/平方米·月；深圳空置率升至22.2%，租金降至164.5元/平方米·月 [19] 行业政策 - 2024年7月26日基础设施REITs进入常态化发行阶段，消费基础设施资产可申报项目范围明确，发行效率有望提升 [22] - 可申报项目包括百货商场等城乡商业网点项目、各类专业市场项目和社区商业项目，酒店和商业办公用房纳入底层资产建筑面积占比有规定 [22] 行业展望 - 2025年商场类物业因餐饮业态增速走弱面临运营挑战，若国家出台消费端刺激政策有望回暖，否则处于筑底调整阶段 [23] - 2025年办公楼租金水平预计下行，因全球经济形势不确定和中国宏观经济增速承压，运营压力大 [24][25] - 2024年商业地产大宗交易市场交易活跃度提升但资产折价成交显著，商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险，影响利润和偿债能力 [26]