报告公司投资评级 - 持续给予“买入”评级 [12] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年拿地聚焦核心城市，但计提减值短期拖累业绩，公司作为央企龙头，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，虽目前因计提减值短期业绩承压，但仍具投资价值 [1][4][12] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本90.61亿股，流通股83.23亿股，总市值858.97亿元，流通市值788.98亿元，12个月内最高价13.44元，最低价7.45元 [3] 2024年年报业绩情况 - 实现营业收入1789.48亿元，同比上升2.25%，归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08% [3] 业绩变动原因 - 营收微增但归母净利润下滑，一是开发业务项目结转毛利率为15.58%，较23年同比下降1.53个百分点；二是2024年计提资产减值损失和信用减值损失总额60.34亿元，同比去年多计提36.17亿元 [4] 销售情况 - 2024年累计实现签约销售面积935.9万平方米，较23年同比下降23.5%；全口径销售金额2193.0亿元，同比下降25.3%，权益销售金额1506.0亿元，同比下降18.7%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名；在西安等五城销售金额排名位居第一，在南京等九城进入当地销售排名前五 [5] 拿地情况 - 2024年全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益地价335亿元，新增拿地权益比68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资金额占比59% [6] 财务管理情况 - 截至2024年年末，“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59；落地经营性物业贷款92亿元，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年年末，综合资金成本为2.99%，较2023年同比下降0.48个百分点 [7] 资产运营和物业服务业务情况 - 资产运营板块，2024年主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米；物业服务领域，招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；截至2024年末，在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米；坚决落实“AI+”战略，实现AI应用在更多细分场景的落地 [11] 投资建议及盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年归母净利润为45.56/55.63/50.01亿元，对应25/26/27年PE分别为18.85X/15.44X/17.17X [12] 财务指标预测 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面指标在2023A、2024A、2025E、2026E、2027E的预测数据，如营业收入增长率、毛利率、销售净利率等 [15][16]