报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地产债处于风险出清末期，整体违约风险下降，政策强调防范房企债务违约风险，伴随地产销售企稳等因素，其估值波动风险劣势或缩小，收益率较高，短久期票息策略占优 [1][36] - 筛选出存量债规模大、流动性好且估值相对稳定的35家活跃房企，并分析其估值波动规律 [2][38] 根据相关目录分别进行总结 风险出清末期，新增展期或违约房企数量骤降 - 2024年以来地产债风险出清进入末期，新增展期或违约主体数量骤降，2024年8月至今无新增 [9] - 目前未违约/展期且有境内存量债的民企和公众企业仅16家，部分企业存量债规模及担保债情况各异，雅居乐境外债已违约 [10][12] 地产债供给持续缩量，3年以内品种为主 - 2021 - 2024年地产债发行额持续下降，净融资有波动，民企地产债持续出清，央企和地方国企贡献净融资增量 [13] - 2022 - 2024年地产债净融资累计达50亿元及以上的央国企共21家，华润置地净融资规模最大 [18] - 地产债供给以3年及以内品种为主，发行期限有变化，存量债剩余期限3年以内余额占比达92% [20][23] 地产债信用利差走势受政策、风险事件影响较大 - 地产债利差走扩受信用债整体走势、政策收紧和风险事件影响，修复需政策放松、风险事件平息和地产销售回暖 [28][29] - 2024年以来不同房企估值波动差异度减弱 [33] 哪些房企债成交活跃且估值稳定 - 地产债整体违约风险下降，估值波动风险劣势或缩小，收益率较高，短久期票息策略占优 [36] - 筛选出35家活跃房企，包括15家央企、14家地方国企、2家公众企业和4家民企 [38] - 部分央国企存量债超140亿元且月均换手率高，1年以内品种收益率和月均换手率处于较高水平 [40] - 活跃房企估值波动性有三点规律：第一梯队央企在大型调整阶段抗跌，中小型阶段不占优；部分企业调整阶段抗跌且流动性修复快；建发房地产和金融街抗跌但流动性萎缩明显 [3][42][44]