报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年房地产行业将坚持在发展中逐步化解风险，政策端有望从刺激需求、优化供给、提升购房者信心等方面起到更积极作用，加速促进行业“止跌回稳” [1][5] 根据相关目录分别进行总结 政策基调 - 2025年3月5日政府工作报告延续“稳住楼市”基调，将“防风险”列为首要任务，预计2025年整体行业政策维持宽松，更注重构建发展新模式 [1] - 需求端因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，住建部明确扩大城市更新改造范围 [2] - 供给端优化城市空间结构和土地利用方式，控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，国家拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，并给予城市政府更大自主权 [5] 土拍市场 - 2025年以来全国土拍市场呈缩量提质态势，1月和2月土地供应量同环比下降，但平均溢价率分别达7.4%和13.4%，核心城市优质地块供应力度加大，低能级城市热度偏低 [6] - 多地出现高总价高溢价土地成交，如北京、深圳、杭州、上海、成都等地，拿地主体以央国企为主，部分民企依托区域深耕优势亦有份额 [7][8] - 随着供地质量提升和政策发力，土拍市场信心有望进一步提振，预计上半年有更多优质地块，存量闲置土地盘活有望促进行业“止跌回稳” [9] 新房市场 - 1 - 2月新房成交量上升，销售价格现企稳态势，一线城市及核心二线城市市场修复较快，商品房待售面积环比仍小幅增长，去库存压力大 [9] - 1月和2月70个大中城市商品住宅销售价格仍下行，但同比跌幅收窄，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市持平，三线城市下降0.3% [10] - 1 - 2月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别收窄7.8个百分点、14.5个百分点，3月销售额有望维持良好态势 [10] 二手房市场 - 1 - 2月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅连续5个月收窄，环比跌幅稳定，2月仅深圳、海口、成都环比上涨 [12] - 1 - 2月重点30城二手房成交量同比增长约25%，各线城市均增长，一线及核心二线城市市场修复较快 [12] 债券市场 - 1 - 2月房企境内债券融资金额规模不大，净融资呈小幅流入态势，发行人绝大部分为央国企，民企中仅部分主体完成发行，2月绿城中国海外债券融资“破冰”，未新增违约或展期主体 [13] - 3月18日至4月末房地产企业境内债到期规模642.15亿元，境外7支债券到期规模不大 [13] - 1 - 2月房企境内债券日均交易量微降，成交热度一般，投资类地产债券收益率小幅提升，高收益地产债平均成交价环比下移，境外市场中资房企债券交易价格波动小幅走扩 [13]