报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][18] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩彰显韧性，各业务板块表现良好，财务稳健，维持“优于大市”评级，给予2025年合理市值区间2695 - 2965亿港元，合理价值区间每股37.80 - 41.58港元 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 主要财务数据及预测 - 2023 - 2027E年，营业收入分别为2511亿、2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元，同比增速分别为21.3%、11.0%、11.8%、12.6%、12.6% [4] - 2023 - 2027E年，净利润分别为313.65亿、25.6亿、24.7亿、27.2亿、30.2亿元，同比增速分别为11.7%、 - 18.5%、 - 3.5%、10.1%、10.9% [4] - 2023 - 2027E年，全面摊薄EPS分别为4.40元、3.59元、3.46元、3.81元、4.23元 [4] - 2023 - 2027E年，毛利率分别为25.15%、21.64%、20.50%、21.00%、21.00% [4] - 2023 - 2027E年，净资产收益率分别为11.84%、9.39%、8.30%、8.38%、8.50% [4] 市场表现 - 恒生指数对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为3.40%、 - 6.35%、 - 1.62%，相对涨幅分别为 - 2.31%、 - 7.25%、 - 7.39% [5] 业绩情况 - 2024年实现营业收入2788.0亿元，同比 + 11%，核心净利润254.2亿元；经常性业务营业收入占比14.9%，利润贡献首破百亿，占比提至40.7%；综合毛利率和归母净利率分别为21.6%和9.2%，同比降3.5和3.3个百分点；派息率37%，全年每股股息预计1.319元 [6][7] - 分项业务中，开发销售型业务收入2371.5亿元，同比 + 11.8%；经营性不动产业务收入233.0亿元，同比 + 4.8%；轻资产管理业务收入121.3亿元，同比 + 14.0%；生态圈要素型业务收入62.2亿元，同比 + 0.5% [7] - 开发销售型业务毛利率16.8%；经营性不动产业务毛利率70.0%，同比升0.4个百分点，不含酒店毛利率75.7%，同比持平 [7] 开发销售型业务 - 2024年签约额2611亿元，行业排名升至第三，25个主力城市市占率稳居前五；签约面积1134万平方米，同比 - 13.3% [9] - 截至2024年底，已售未结算签约额约2319.7亿元，预计1934.7亿元于2025年结算 [6][9] - 2024年获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度行业前三，一二线投资占比94%，总土地储备约5194万平方米 [6][9] 经营性不动产与资管业务 - 2024年购物中心零售额1953亿元，整体经营利润率61%创新高；在营购物中心92座，新开16座为历年最多，平均开业率超95%，打造西安万象城 [6][10] - 2024年写字楼平均出租率75%，酒店业务营业收入20.7亿元 [6][10] - 截至2024年末，资产管理业务规模达4621亿元，构建两大公募平台，不动产“投融建管退”体系完善；华润商业REIT上市后全年EBITDA3.51亿元，预算完成率112%，股价累计涨25.6%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08% [11] 轻资产管理业务 - 2024年华润万象生活营业收入170.4亿元，同比 + 15.4%，核心净利润35.1亿元，同比 + 20.1%，市值及市盈率居行业首位 [12] - 商业航道管理在营购物中心122座，重奢14座，86个项目零售额当地前三 [12] - 物业航道在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米，新拓展城市公共空间服务项目91个 [12] - 大会员业务会员数量与积分规模创新高，万象星会员总量达6107万人，同比 + 32%，积分发放总额10.3亿元，同比 + 15.7% [12] 生态圈要素型业务 - 城市代建业务2024年营业收入11.8亿元，累计在管面积约7600万平方米，新签政府代建面积行业第二 [13] - 租赁住房业务营业收入8.0亿元，截至2024年底，累计在营项目45个，在管项目64个，管理规模行业第九；有巢REIT营业额7908万元，同比 + 1%，EBITDA5004万元，同比 + 5%，后复权收盘价较发行价涨30% [15] - 文体场馆运营业务营业收入7.8亿元，新获取3个项目，在管项目17个，大型体育场馆项目数量行业第一；赛事营业收入1.3亿元，首年承办赛事盈利 [15] 财务状况 - 截至2024年底，总借贷2597.8亿元，银行结余及现金1332.1亿元，同比增16.5%，净有息负债率31.9%，行业最低 [6][16] - 有息负债约23%一年内到期，其余为长期有息负债；加权平均融资成本约3.11%，较2023年底降45个基点 [6][16] 财务报表分析和预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多指标预测，如2024 - 2027E年营业收入分别为2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元等 [21] - 成长、获利、偿债、营运等能力指标预测，如2024 - 2027E年营业收入同比增速分别为11.01%、11.79%、12.57%、12.59%等 [21] 可比公司估值 - 与新鸿基地产、恒隆地产、万科A、招商蛇口等可比公司对比估值 [19]