2026 年 4 月中国房地产土地市场数据点评 规划建面波动下降，溢价率水平显著提高 重点 23 城 2026 年 4 月涉宅用地推出，成交规划建面月度环比波动下降。截至 2026 年 4 月末，全国重点 23 城涉宅用地供应 76 宗，推出规划建面 475.97 万 平米，环比降低 12.2%；成交 75 宗，成交规划建面 436.73 万平米；成交土地出 让金 569.9 亿元，环比下降 6.2%。 图1：2022-2026 年 4 月重点 23 城成交土地出让金与月度环比涨跌幅 -6.2% 569.9 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 ...

证 券 研 究 报 告 房地产行业周报（2026 年第 18 周） 推荐（维持） 广深出台楼市新政，华润北京、宁波出手拿地 行业研究 房地产 2026 年 05 月 07 日 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 | | | 占比% | | --- | --- | --- | | 股票家数(只) | 107 | 0.01 | | 总市值(亿元) | 12,365.11 | 0.93 | | 流通市值(亿元) | 11,881.29 | 1.12 | 相对指数表现 | % | 1M | 6M | 12M | | --- | --- | --- | --- | | 绝对表现 | 14.3% | -4.2% | 10.1% | | 相对表现 | 4.5% | -8.1% | -18.0% | -4% 7% 17% 28% ...

来源：@第一财经日报微博 【#华润置地70亿接手深圳第一高楼##深圳第一高楼从烂尾到盘活#】停工烂尾、两次流拍、收储重挂， 历经四年波折，深圳昔日"第一高楼"终于迎来新生。5月6日，位于深圳市龙岗区龙城街道的G01046- 0106宗地成功出让，华润置地以70.45亿元的底价拿下该地块，成交楼面价约14775.59元/平方米，土地 面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米。这是今年深圳挂牌总价最高的地块，也是一块回炉再 生的地块。早在2017年时，华东房企世茂曾以239.43亿的总价拿下龙岗G01046-0095号地块（深港综合 体项目），土地面积约32.2万平方米，建筑面积约136.45万平方米，此后分成14宗分地块进行开发。根 据原计划，该综合体项目总投资500亿元，包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、 大型商业、餐饮、公寓等。项目中的标志性建筑超高层深港国际中心原定高度为700米，建成后将成 为"中国第一高楼"，但随着相关政策收紧，其建筑高度最终降至600米，仍为"深圳第一高楼"。 【#华润置地70亿接手深圳第一高楼##深圳第一高楼从烂尾到盘活#】停工烂尾、两次流拍、收储重挂 ...

根据原计划，该综合体项目总投资500亿元，包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办 公、大型商业、餐饮、公寓等。项目中的标志性建筑超高层深港国际中心原定高度为700米，建成后将 成为"中国第一高楼"，但随着相关政策收紧，其建筑高度最终降至600米，仍为"深圳第一高楼"。（第 一财经，艾塔） #深圳昔日第一高楼项目迎新生#【华润置地70.45亿元接手，"深圳第一高楼"从烂尾到盘活】停工烂 尾、两次流拍、收储重挂，历经四年波折，深圳昔日"第一高楼"终于迎来新生。 5月6日，位于深圳市龙岗区龙城街道的G01046-0106宗地成功出让，华润置地以70.45亿元的底价拿下该 地块，成交楼面价约14775.59元/平方米，土地面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米。 这是今年深圳挂牌总价最高的地块，也是一块回炉再生的地块。早在2017年时，华东房企世茂曾以 239.43亿的总价拿下龙岗G01046-0095号地块（深港综合体项目），土地面积约32.2万平方米，建筑面 积约136.45万平方米，此后分成14宗分地块进行开发。 ...

地块交易核心信息 - 深圳市龙岗区G01046-0106地块于5月6日成功出让，成交价为70.45亿元，综合楼面单价为14775.59元/平方米，竞得人为华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司 [1] - 该地块为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，土地面积约16.97万平方米，建筑面积为47.68万平方米 [1] - 此次交易为底价成交，挂牌价即为70.45亿元 [2] 地块历史与重启意义 - 该地块曾是世茂集团在2017年以约239亿元竞得的“深港国际中心”项目核心地块，原计划打造700米超高层地标项目 [1] - 世茂集团出现债务问题后，项目陷入停工，2023年两次司法拍卖均流拍 [5] - 此次出让将用地性质从纯商业调整为综合用地，其中住宅占比64%，商业占比约30%，标志着这一深圳东部地标级项目正式重启，对存量盘活与城市更新具有重要标杆意义 [1] 项目规划与开发条件 - 根据出让条件，地块住宅须在1年内开工，4年内竣工；集中商业及酒店须在2.5年内开工，6年内竣工 [2] - 竞得人需编制项目建设分期实施方案并报审，并可办理分宗手续，按宗地建设、验收与管理 [2] - 地块容积率仅3.26，远低于周边在售项目，可规划为改善型产品 [3] 区位价值与市场分析 - 地块位于大运片区，生活、交通、教育、商业及生态医疗配套已进入成熟兑现阶段 [2] - 地块紧邻地铁16号线龙城公园站，两站直达大运综合交通枢纽，并可经14号线快速联通福田中心区，轨道通勤效率突出 [2] - 当前大运新城片区置业需求以改善为主，主流成交集中在90—144平方米户型，该地块产品契合片区真实置业需求，后续去化基本面坚实 [3] - 片区90—144平方米刚改及120平方米以上改善产品存在明显供应缺口，该地块可依托低容积率打造品质社区，定价空间灵活 [3] 历史项目背景与区域发展期望 - 深港国际中心原规划为总投资500亿元的大型综合体，计划于2024年建成 [4] - 2025年年初，项目被龙岗区列为“重点推进的重大项目之一”，由区领导挂点主持 [5] - 2025年11月，相关规划研究项目招标文件指出，深港国际中心片区是实现龙岗中部“城市新客厅”功能品质提升的绝对空间载体与重要项目抓手 [6] - 项目重启承载区域发展重大期望，旨在支持龙岗区“一芯两核多支点”战略，将涵盖该片区的“湾东智芯”打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台 [6]

地块交易与项目概况 - 深圳市润圳房地产有限公司（华润置地）以70.45亿元人民币的底价，竞得龙岗区龙城街道G01046-0106宗地[1] - 该地块起始价70.45亿元，是深圳今年以来挂牌总价最高的地块[1][4] - 地块土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米，成交综合楼面价为14776元/平方米[4][7] 地块历史与规划变更 - 该地块原由世茂股份于2017年12月以239亿元竞得，原规划为包含近700米高摩天大楼的“深港国际中心”大型综合体，总投资计划达500亿元[1] - 世茂股份出现债务违约后，项目停滞，地块经司法拍卖流拍后，最终由债权人中信信托以104.35亿元抵债获得，后于2025年9月由龙岗区国资委以68亿元收储[4] - 重新出让后，地块规划发生重大调整：用地性质变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅建筑面积大幅提升至30.56万平方米，占总建筑面积的64%，商业用地缩减至14.35万平方米[1][7] - 规划容积率从原项目的约4.17大幅降低至3.26[7] 交易结构与开发模式创新 - 出让条件引入了“分宗开发、分期建设”模式，允许竞得人将地块分宗开发[7] - 住宅部分可在1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店部分可在2.5年内开工、6年内竣工，允许优先开发住宅以快速回笼资金[7] - 该模式旨在缓解开发商的前期资金压力[7] 项目盘活机制与行业借鉴 - 该项目的成功出让被视为深圳应用“清调供”政策盘活存量烂尾资产的标杆案例[7] - “清调供”机制包含三个关键环节：清理历史遗留问题、调整规划指标与实施主体、通过公开招商重新确定实施主体[8] - 通过降低起拍价、容积率，并增加住宅可售部分，以契合片区刚需集中的市场特点，避免商办过剩及对开发商资金的过度占用[8] - 该策略为全国其他类似大体量商办项目提供了重要借鉴，但需注意若片区住宅供应已过剩、竞争激烈，则不宜简单照搬，而应弥补公共配套短板以促进库存去化[8] 地块区位与市场环境 - 地块位于龙岗核心商务区，片区配套成熟，拥有大运中心、龙城公园、星河Cocopark、华润大运天地等商业设施，以及香港中文大学（深圳）等教育资源，是深圳新的宜居片区[6] - 业内人士认为，在当前市场去化速度明显下降的背景下，有实力、有意愿以70.45亿元起拍价拿地的企业可能较少[4]

地块交易核心事件 - 深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块于5月6日成功出让，由华润置地旗下公司以70.45亿元底价竞得，土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米 [1][7] - 该地块原为世茂集团于2017年以239.43亿元拿下的“地王”项目，规划打造约700米的“中国第一高楼”，后因世茂债务危机于2022年烂尾，历经多次流拍后于2025年被深圳政府以约68亿元收储 [1][3][7][10] - 专家认为华润置地接手具有必然性，因地块体量巨大，当前市场仅有央企有能力且有意愿接盘，且华润在当地已有商业和文体布局，可形成协同效应 [1][7] 项目历史与烂尾原因 - 世茂原计划总投资逾500亿元打造深港国际中心，采用“以住养商”模式，即通过住宅销售快速回笼资金来支持商业和酒店的持有运营 [2][8] - 项目规划因2020年国家严格限制新建250米以上建筑的政策而被迫下调，从700米降至500米以下 [2][8] - 自2021年起，房企融资渠道因“三道红线”收紧，世茂集团爆发流动性危机，导致项目于2022年全面停摆，仅留下基坑和数十亿元已投入成本 [2][8] - 债权人后续尝试司法拍卖，2023年7月首次法拍起拍价130.44亿元（较拿地价近乎腰斩）流拍，同年11月第二次法拍起拍价降至104.35亿元再次流拍 [2][8] 政府“清调供”纾困与规划调整 - 深圳市政府于2025年通过“清调供”机制，以约68亿元收储地块，旨在清理风险、调整规划、重新供应，将烂尾地块变为净地 [3][10] - 重新挂牌后，地块规划发生关键调整：住宅面积大幅增加至30.56万平方米（占总建面近三分之二），商业面积压缩至14.35万平方米，容积率从约4.17降至3.26 [4][11] - 出让条件允许“分宗开发、分期建设”：住宅部分须在1年内开工、4年内竣工；集中商业及酒店部分可宽限至2.5年内开工、6年内竣工，以降低开发商前期现金流压力 [4][11] 华润置地接手优势与市场前景 - 华润置地财务稳健，截至2025年末加权平均融资成本为2.72%，持有现金1169.9亿元，净有息负债率为39.2% [5][12] - 70.45亿元的拿地成本与政府68亿元的收储成本基本持平，为项目提供了利润安全垫 [5][12] - 华润在本地已有成功运营的商业项目“大运天地”（体量约52万平方米，2024年7月开业），可与新地块形成“住宅+商业+文体”的协同闭环 [5][6][12][13] - 龙岗大运片区新房交易活跃，已不限购，片区新房均价为4.7-5.5万元/平方米，二手房挂牌价为4.5-5.5万元/平方米 [6][13] - 按起拍价核算，本地块住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米，与周边在售项目（如中海大运玖章备案均价6.2万元/平方米）相比具备价格优势，未来存在溢价空间 [6][13]

地块交易核心信息 - 华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以底价70.45亿元竞得深圳龙岗G01046-0106宗地 综合楼面单价为14775.59元/平方米 [1] - 该地块土地面积约16.97万平方米 建筑面积约47.68万平方米 包括住宅30.56万平方米和商业14.35万平方米 使用年限为住宅70年 集中商业及酒店40年 [2] - 此次竞买仅一人参与 竞得方深圳润圳房地产由华润置地全资控股 [3] 地块历史与盘活背景 - 该地块曾于2017年12月由世茂集团以239.43亿元竞得 计划打造包含700米“中国第一高楼”的“深港国际中心” 后因世茂集团流动性危机于2022年全面停工 [2] - 2023年项目资产两次司法拍卖流拍 起拍价从约130.44亿元降至104.35亿元 2025年龙岗区以约68亿元总价收储相关地块及地上物 2025年4月以70.45亿元起拍价重新挂牌 [2] - 新规划不再提及“第一高楼” 容积率从原约4.17大幅降至3.26 从摩天地标转型为大型宜居社区 并首次采用“分宗开发、分期建设”模式 住宅须一年内开工、四年内竣工 商业和酒店可两年半开工、六年竣工 [3] - 该案例被视为深圳通过“清调供”政策成功化解存量烂尾资产的标杆 通过调整用地性质、降低起拍价与容积率、推出分宗开发模式 对全国类似大体量商办项目盘活具有借鉴意义 [3] 华润置地战略协同与公司概况 - 竞得地块紧邻华润置地开发运营的“大运天地”商业体 该商业体占地52万平方米 于2024年7月开业 打造“文体旅商”融合场景 分析认为两地可共同打造形成连片商业效应 [4] - 华润置地是华润集团旗下核心业务单元 1996年在港上市 2010年纳入恒生指数成份股 2022年被国资委确立为国有企业公司治理示范企业 业务布局境内外86座城市 涵盖开发、运营、物管等多个领域 [4] - 2025年华润置地实现营业收入2814.4亿元 同比增长0.9% 核心净利润224.8亿元 同比下降11.4% 股东应占溢利为254.2亿元 [4] - 2025年华润置地以总地价916.6亿元（权益地价673.7亿元）增持33宗土地 新增计容建筑面积339万平方米 截至2025年底总土地储备约4673万平方米 [5] 市场反应 - 交易公告当日（5月6日） 华润置地股价上涨6.70% 报收35.34港元/股 市值为2520亿港元 [6]

地块交易与项目背景 - 深圳龙岗G01046—0106宗地于5月6日以70.45亿元人民币的起拍价，由华润置地旗下子公司深圳市润圳房地产有限公司成功竞得[1] - 该地块曾是世茂集团于2017年以239.43亿元人民币总价拿下的“地王”，原计划总投资超500亿元建设700米高的“中国第一高楼”[7] - 项目因融资政策收紧及世茂集团债务危机，于2022年全面停工，并在2023年经历两次司法拍卖流拍，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元[7] 规划与功能重构 - 地块规划已彻底重构，用地性质由纯商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅成为主导[3] - 调整后，地块总建筑面积约47.68万平方米，其中住宅面积达30.56万平方米，占比64%；商业面积缩减至14.35万平方米[3] - 容积率从原规划的4.17大幅下调至3.26，标志着项目从追求“摩天高度”转向功能多元化的务实开发[3] 开发模式与市场定位 - 项目采用“分宗开发、分期建设”的创新模式，住宅须1年内开工、4年内竣工，集中商业和酒店可宽限至2.5年内开工、6年内竣工[5] - 按起拍价测算，地块整体起始楼面价约为14776元/平方米[5] - 地块所在的大运片区当前新房均价为4.7万至5.5万元/平方米，二手房挂牌价4.5万至5.5万元/平方米，临近的中海大运玖章项目备案均价达6.2万元/平方米[5] 政策驱动与盘活路径 - 项目的重生是深圳“清调供”政策盘活存量资产的标杆案例，该政策通过“清理、调整、供应”手段优化停滞的城市更新项目[1][6] - 政府主导的盘活分为三步：首先以68亿元收储地块及地上物，实现风险隔离；其次调整规划，取消超高层并变更用地性质；最后重新挂牌并引入稳健开发主体[8] - 此举构建了“政府主导+债务切割+功能重构”的系统解决方案，为全国同类大体量烂尾商办项目提供了破局样本[9] 行业意义与发展转向 - 该地块的重生标志着城市发展从“高度竞赛”和“量的扩张”转向务实理性与“质的提升”，回归以人为本、产城融合的轨道[1][9] - 规划由原超高层建筑转为“以住养商”的商住结合模式，旨在激活现金流、分散开发风险，是适应市场的有效调整[1][9] - 华润置地作为接盘方，已在龙岗大运板块运营多个标杆项目，包括大运中心体育场馆及华润大运天地，对片区配套熟悉[5]

广州五一楼市整体升温 - 五一假期（5月1日至5日）广州全市一手住宅日均认购量达634套，同比激增50.1% [1] - 华润置地旗下项目全面领跑，其长隆万博悦府市场表现强劲 [1] 商办市场表现与资产轮动 - 商办市场热度突出，资产轮动效应显现 [1] - 2025年第一季度，一线城市优质商办已率先开启价值回归 [1] - 第一季度上海大宗交易累计成交金额同比上涨27%，北京同比上涨19% [1] - 政策利好是此轮商办升温的核心变量，自2025年1月央行将商业用房贷款首付比例降至30% [1] - 住宅市场在五一期间经历修复后，资产轮动逻辑愈发清晰 [1] - 核心商办的稀缺价值正加速回归其应有的定价高度 [1] 华润置地具体项目业绩 - 华润置地布局广州番禺的万博企业中心业绩亮眼，2025年已斩获广州商办网签金额及面积双冠 [1] - 该项目主推600-3000平方米的花园式企业总部独栋产品，成为高净值企业配置核心资产的标杆样本 [1]