报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[4][31] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控和高效系统保持高市占率的中介龙头[4][31] 板块行情 - 第50周（12月8日-12月12日）申万房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业中排名第28位[4][7] - A股板块内涨幅第一为三湘印象，周涨幅达12.1%；跌幅第一为海泰发展，周跌幅达18.2%[6][9][10] - 港股板块内涨幅第一为融信中国，周涨幅达15.3%；跌幅第一为雅居乐集团，周跌幅达17.1%[6][11][13] 政策要闻 - **四川**：发布“十五五”规划建议，提出加快构建房地产发展新模式，大力推动“川居好房”建设，提升房屋品质和物业服务质量[4][14] - **青海**：发布“十五五”规划建议，提出推动房地产高质量发展，健全“保障+市场”住房供给体系，打造“避暑房”等特色产品，建设“高原好房子”[14] - **山东**：印发住房“以旧换新”指导意见，系统构建政策框架，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式[4][14] 公司动态 - **华润置地**：以8.95亿元起始价竞得武汉东湖高新荷叶山宅地，建筑面积12.43万平方米，楼面价7203元/平方米[4][16] - **保利发展**：以21.96亿元总价拿下佛山南海灯湖北延片区江景宅地，楼面价约1.2万元/平方米，刷新2025年佛山土地单价纪录[4][16] - **保利发展**：以3.46亿元竞得重庆两江新区观音桥地块，楼面价8805元/平方米[4][16] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第50周商品房成交面积223万平方米，日平均成交面积31.9万平方米，环比增加10%，同比减少34%[4][18][19] - 年初至今累计成交面积9676万平方米，累计同比减少14%[4][19] - 一线城市第50周成交面积66.1万平方米，同比减少45%[20] - **二手房市场（11城）**：第50周成交面积184万平方米，日平均成交面积26.2万平方米，环比减少1%，同比减少35%[4][24] - 年初至今累计成交面积9448万平方米，累计同比增加2%[4][24] - 一线城市第50周成交面积89.8万平方米，同比减少30%[26] 融资端情况 - 第50周发债企业大部分为地方国企[4][27] - **金融街**发行规模最大，发行两只证监会主管ABS共81亿元[27][29] - **新城控股**发行的一般中期票据利率最高，为4%[28][29] - **浦东土控**发行的一般公司债利率最低，为1.91%[28][29] 具体投资建议 - **开发类房企**：关注拿地决策胜率高、管理半径小的区域深耕型房企，具体包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[4][31] - **稳定红利资产（购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[4][31] - **稳定红利资产（中介）**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W[4][31]

智通财经APP获悉，据中指研究院监测，2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%。从融资结 构来看，房地产行业信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资 294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%。债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点。 从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口发行金额最高，达50.4亿元；苏州高新融资成本最低，为1.73%。 数据来源：中指数据CREIS 2025年1-11月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资 3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元， 同比增长19.0%，占比38.9%。 11月信用债发行同比小幅下降，发债房企主要为央国企，本月招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等 信用债发行金额超20亿元。本月绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年 ...

中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道 年关将近，上海楼市也迎来了"闯关交卷"的关键时刻。 12月15日，国家统计局发布的《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年11 月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1—11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。 此外，今年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，成交量也创下了自今年5月以来的新高。中指研 究院方面表示，当前，房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交的主力。根据中 指数据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比 基本持平。 《中国经营报》记者注意到，随着澐启滨江、安澜上海等"地王"项目集中在年末入市，上海市新房市场 或将再起波澜。其中，澐启滨江首开推出的122套房源已经售罄，是当前市场中少有的"日光盘"。 多名业内人士分析称，学区资源丰富的板块成交放量、价格达到心理预期、租售比明显提升，是上海市 二手房市场回暖的主要原因。而在新房市场，房企在12月份历来有年终销售冲刺的惯例，供应量会有所 反弹，年末"翘尾"行情也值得期待。 "好房子"新规重构新房市场 克而 ...

时光淬炼经典，质心雕琢生活。华润置地深耕北京31载，凝萃对时代人居的深刻理解，将"高品质"贯穿 到精细产品设计、高标准产品建造与情感悉心服务的全周期。 12月，臻澐、北京潤圜、北京润府·雲萃、和樾望雲四盘实景呈现，京熙润府、璞瑅润府、中环悦府三 盘即将润心交付，让美好成为日常。 臻澐 万平自然艺术实景 产品力的打磨，是时间的历练，也是一场匠心的旅程。臻澐约万平自然艺术实景园林，以山河交映为灵 感，东门起笔西山轴线，南门溯源清河脉络，勾勒归家气象。南门精选源自印度的河流白奢石，历经多 道工序，遴选、排版、切割、预拼装、打磨成波，以其天然肌理纹路，迎合清河之水的流动之姿，让奢 华悄然生动。在山河交映的灵感下，营造山轴艺术前厅、四季花厅、山谷下沉庭院、观山台等景观空 间，并采用"柔石成缎"工艺、百年老桩名贵紫薇、文冠果等珍稀树种、宇宙黑奢石水盘等，让日常的每 一天，都能感受到生命沉淀的厚度与蓬勃的生机。 在"分级社交"理念下，从光影门庭、浮岛会客，到奢装归家大堂，空间三层递进，自然区隔社交距离， 让每一次归家，皆是一场从容而至的身心安顿。臻澐将这座城市对山水人文的深层渴望，转化为可感、 可触、可栖居的现实。建面约2 ...

近日，上海市网上房地产官网发布公告，16个住宅项目即将入市，涵盖黄浦、徐汇、杨浦、浦东、普陀等区域，合计供应房源1679套，成为年内少见的大 批量推盘潮。 此次集中推盘恰逢房企年终业绩冲刺关键期，高性价比项目与豪宅产品同台竞技，上海新房市场年末"收官大战"已然拉开序幕。 豪宅盘扎堆 从价格维度看，本次入市的16个项目既有单价超17万元的顶级豪宅，也有3.4万元起的刚需优选，适配不同购房群体需求。 顶豪阵营的价格博弈尤为吸睛。 徐汇滨江板块的安澜上海以17.88万元/㎡的均价成为本次单价最高项目，主力户型为192—588㎡大平层，总价门槛约2700万元，定位高端改善客群，计划 入市211套房源。 这一价格其实低于此前业内预测的18.5万/㎡—19万/㎡的首开预期，较同板块今年5月入市的绿城·潮鸣东方（备案均价19.5万元/㎡）也低1.62万元/㎡，尽 管后者因距黄浦江仅400米的区位优势更突出，但安澜上海的"定价诚意"仍引发不小关注。 安澜上海所属的东安项目是目前上海内环内规模最大的城市更新项目。 今年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合体，通过上海联合产权交易所正式完成徐汇东安城市更新项目核 ...

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 1本月看点 HIGHLIGHTS 房企产品动态 华润置地"公园+"理念与城市共生。 客户趋势 住宅结构特征 购房者的智能化需求已从基础功能转向品质体验。 智能家居应成为集安全、便捷、健康、高效、娱乐于一体的综合解决方案。 1 - 11月，全国市场成交结构趋向大面积产品，以120㎡为分界线，更大面积段产品成交占比均同比持增，120㎡以下各面积段产品占比均不及去年同期.从总价段来看， 环渤海、长三角区域波动主要出现在最高和最低总价段，中西部和珠三角区域趋向低总价段。 1 - 11月，上海100- 1 20㎡成交居首位，且市场份额较去年同期继续提升6.1个百分点至34. 7%，120 - 160㎡产品占比也同期提升5. 1个百分点，其余面积段产品成交占比 均持稳或回落。成都市场集中于三房、四房，两者的市场份额均在四成以上，其中，三房、五房及以上产品的市场份额均不及去年同期，而四房同比提升0. 8个百分 （点击图片可放大查看） 以下为 2025年11月住宅产品月报· 缩略版 公区亮点："超配"策略重构 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

要理解短跑健将的含义，首先需明确房地产开发的常规马拉松赛程。在过去，一个项目从拿地到开盘，经历规划设计、报批报建、施工建设、预售许可等 多个环节，耗时一年多是常态。然而，这一常态现在已被彻底打破。 在这场速度革命中，华润置地一马当先，以一系列项目勾勒出一条崭新的上海速度线。 中环置地中心·望云，创造了令全行业瞩目的上海速度。项目于2024年10月25日拿地，拿地到创意展示间开放仅45天，2025年1月20日便实现首次开盘。这 意味着从土地落袋到房源入市，全程仅用时88天。这一纪录不仅打破了之前由绿城保持的132天纪录，更树立一个短期内难以逾越的记录。 同系列的中环置地中心·润府，也展现了另一种高效路径，拿地当天公布方案，拿地113天开放售楼处、拿地154天开盘，每一个时间节点都彰显高效的项 目推进能力。 2025年上海楼市，一场静默而激烈的百米冲刺正在上演，一批被业界戏称为"短跑健将"的楼盘项目横空出世，以惊人的爆发力，刷新着从土地获取到开放 入市的时间纪录。 01 拿地到开盘，最快88天 见证华润置地的上海速度 开盘现场图 而将这种高效与优质地段结合，则诞生了现象级项目——沄启滨江，在他身上，央企巨头华润置 ...

核心业绩表现 - 2025年11月单月，公司总合同销售金额约230亿元，按年减少10.8%，总合同销售建筑面积约114万平方米，按年减少5.6% [1] - 2025年前11个月累计，公司总合同销售金额约1926亿元，按年减少15.9%，总合同销售建筑面积约755万平方米，按年减少24.8% [1] - 2025年11月单月，公司经常性收入约43.8亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约28.4亿元，按年增长15.0% [1] - 2025年前11个月累计，公司经常性收入约458.6亿元，按年增长7.2%，其中经营性不动产业务租金收入约299.3亿元，按年增长13.2% [1] - 公司经营性不动产业务包括购物中心、写字楼、酒店等持有租赁经营业务，管理层将其定位为业绩增长新引擎和长期稳定现金流的来源 [1] 近期资本运作与资产处置 - 2025年11月10日，公司申请一项规模高达39亿美元的中期票据计划在香港联交所上市，此举标志着公司时隔六年重启境外债融资 [2] - 2025年11月17日，公司通过配售出售华润万象生活4950万股股份，占其已发行股份总数约2.17%，配售价格为每股41.70港元，交易完成后公司持股比例由72.29%降至70.12% [2] - 上述配售华润万象生活股份所得款项净额约为20.61亿港元，计划用于收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 2025年11月30日，公司挂牌转让旗下华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权及华润置地（贵阳）有限公司100%股权，转让底价分别约为9.7亿元和11.08亿元 [2] 公司背景与市场信息 - 公司是华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的业务单元，于1996年在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股 [3] - 公司于2020年分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司并在香港联交所主板上市，该公司被纳入香港恒生综合指数成份股 [3] - 截至2025年12月12日收盘，公司股价报28.24港元/股，最新总市值为2014亿港元 [4]