导 读 1、土地成交规模处于季节性低位 2、百强门槛均较同期下滑 3、投资TOP100拿地金额同比降幅近五成 4、供地"窗口期"开启后土拍热度有望回升 | | 金地集团 | | | --- | --- | --- | | 12 | 保利发展 | 22.7 | | 14 | 龙湖集团 | 20. 4 | | 15 | 青铁置业 | 20. 3 20 | | 16 | 和润达开发建设 | 18.9 | | 17 | 四川城更 | 18.5 | | 18 22 11 | 浙江博策 | 17.520 | | 19 | 如东新天顺 | 16.9 | | 19 | 扬州城建 | 16.9 | | 219 | 滨海城更 | 16 3 | | 22 | 汇龙地产 | 15.4 | | 23 | 宜兴经开投资 | 15.3 | | -74 | 湖南大雷投资 | 15 7 | | 25 | 阜宁城建 | 14.7 | | 26 | 元垄地产 | 14.6 | | -27 | 锦诚汇龙房地产 | 14.1 | | 28 | 金洲房地产 | 13.2 | | 29 | 如东荣能实业 | 12.8 | | CF30 | 信阳国信发展 ...

2026年1月百强房企销售业绩 - **核心观点：行业销售规模持续缩水，但竞争格局正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，资源向优秀企业集中，同时二手房市场表现优于新房市场，为市场企稳带来希望** [3][6][7][8] TOP100房企整体销售表现 - **2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%；权益销售额为1321.4亿元** [3] - **各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降** [4] - **百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家** [6] 头部房企竞争格局变化 - **销售前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团** [3] - **仅保利、中海、华润单月销售过百亿** [3] - **万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位** [3] - **中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位** [3] - **中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位** [3] - **华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位** [3] 市场结构性表现 - **新房市场表现清淡：1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米** [7] - **二手房市场表现突出：重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%** [7] - **核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降** [8] 行业趋势与政策环境 - **行业正经历调整，百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，竞争转向“质量竞跑”** [6] - **资源向优秀企业集中，有助于降低系统性风险，提升行业长期韧性** [6] - **部分房企销售回升得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进** [6] - **中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地商业用房贷款首付比例下调至30%** [9] - **短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力** [9] 房企面临的挑战与进展 - **截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展** [9] - **房企核心挑战在于如何将化债带来的财务空间转化为可持续的“造血能力”** [9]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1] - 同期TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [1] - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [1] - 其中仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [1] 房企销售排名变化 - 头部房企中，保利、中海、华润、绿城的顺序未变 [1] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [1] - 中旅投资成为“黑马”，闯至今年1月全口径销售榜第5位 [1] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [1] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位 [1] - 中国铁建从第10位降至第13位 [1] 各阵营房企销售表现 - TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [2] - TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [2] - TOP31～50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [2] - 各阵营房企销售额均有下降，销售规模持续缩水 [2] 销售同比缩水原因与行业趋势 - 同比缩水主要因2024年9.26新政后，去年1月核心城市市场活跃度大幅提升、基数较高 [5] - 1月份降幅与去年全年降幅持平 [5] - 行业正经历调整，竞争从“规模竞速”转向“质量竞跑” [5] - 百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，资源向优秀企业集中 [5] - 2026年1月百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [5] - 部分企业得益于自2021年以来的大规模错峰投资，迎来规模跃进 [5] 新房与二手房市场表现 - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [6] - 同期重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 不少核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄 [6] - 二手房价格若能持续企稳、成交保持活跃，有望推动市场“止跌企稳” [6] 政策环境与市场展望 - 年初以来中央多次释放“稳预期”信号，强调加强预期管理对稳定房地产市场的重要性 [6] - 央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [6] - 短期临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [7] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转预期 [7] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [7] - 在政策支持及企业自身努力下，预计会有更多房企化债脱困 [7] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [7]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [2] - 2026年1月TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [2] - 各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%；TOP31～50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0% [3] 头部房企排名变化 - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [2] - 仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [2] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [2] - 中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位 [2] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [2] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位，中国铁建从第10位降至第13位 [2] 市场结构性表现与行业趋势 - 百强房企中有32家业绩同比增长，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [6] - 部分企业销售回升得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [6] - 行业正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，百亿房企数量减少但五十亿企业数量增加 [6] - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现清淡 [6] - 1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降 [7] 市场表现原因与未来展望 - 1月销售同比缩水主因是2024年9.26新政后，去年1月基数较高，今年同比出现明显下降，但1月降幅与去年全年降幅持平 [6] - 年初中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [8] - 短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力 [8] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [9] - 在政策支持及企业自身努力下，预计更多房企将化债脱困 [9] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [9]

行业核心观点 - 中国奥特莱斯行业正经历深刻变革，从传统的品牌库存折扣卖场，升级为集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体的全业态消费目的地，展现出极强的抗周期增长韧性[6][7] - 行业总销售额从2021年约1,260亿元攀升至2025年的2,480亿元，五年间几乎翻倍[6] - 新型奥特莱斯通过业态融合、品牌升级、场景营造和客群拓展，正在与城市购物中心形成全面竞争，尤其冲击后者依赖的周末家庭客群[37][38] 行业发展趋势与特征 - **业态边界打破，向“一站式”全业态融合演进**：奥特莱斯从过去零售独大转变为全业态融合的消费场景[9][11] - 北京湾里WellTown引入超40%的餐饮娱乐品牌[12] - 东莞华润滨海购物村引入盒马鲜生作为超市主力店，并首次将潮发潮汕牛肉店、巴奴毛肚火锅等餐饮品牌带入奥莱[12] - 武汉方圆荟奥莱汇集影院、KTV、冰场、苏宁易购、盒马鲜生等主次力店，形同奥莱主题购物中心[12] - **品牌与货品结构升级，摆脱单一库存出口形象**：更多品牌主动进入奥莱，货品中新品和正价商品占比提升[13][14][17] - lululemon、ON昂跑在上海比斯特购物村开出奥莱首店，新兴美式复古品牌Amercia Vintage开设全国首家奥莱店[14] - DESCENTE上海青浦奥莱店中，5折及以下折扣商品仅占25%，新品和正价商品占比超过50%[16] - **场景体验升级，打造“周末休闲目的地”**：通过高标准的建筑设计营造沉浸式度假感，超越传统购物中心体验[18][21][22] - 华润滨海购物村邀请意大利建筑师Gianni Ranaulo设计，打造南法植物风情与白色滨海建筑，成为小红书热门打卡地[21][22] - 宁波前湾·盛世里定位国内首个文旅IP主题奥莱，以东方审美复刻唐代礼制建筑[23] 市场驱动因素 - **参与玩家跨界扩容，带来新玩法与竞争压力**：传统商管公司与互联网巨头纷纷入局，加速行业变革与规模化[25][26][27] - 华润布局奥莱新产品线、德基成立子公司进军奥莱、世纪金源尝试存量项目奥莱化改造[26] - 唯品会通过收购杉杉奥莱进入线下，在合肥开出首个城市奥莱；京东在江苏无锡江阴开出京东奥莱全国首店[26] - 传统六大奥莱连锁集团（王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船）旗下83个项目在2024年7月至2025年6月期间，总销售额占全国品质化奥莱超六成[29] - 华润万象滨海购物村元旦期间日均客流近20万人次，给传统玩家带来危机感[30] - **消费者结构变化，客群向年轻化与家庭化拓展**：理性消费趋势下，更多年轻人及家庭客群涌入奥莱[31][33][34] - 为吸引Z世代，奥莱引入潮牌首店、举办IP展览、组织随舞秀等活动[31] - 武汉方圆荟奥莱家庭客群占比高达74.51%，其中30-44岁年轻家庭占比近6成，项目专门打造大型儿童空间及亲子活动[34] - 华润万象滨海购物村将主题乐园的巡游与表演纳入常规运营[35] 对传统购物中心的冲击与启示 - **冲击购物中心核心客群，引发全面竞争**：新型奥莱凭借折扣优势、完整业态和休闲体验，直接争夺购物中心的周末家庭基本盘[37][38] - 家庭出行决策逻辑改变，开放式环境、更实惠价格和齐全配套使奥莱成为“更值”的周末选择[38] - **购物中心需强化“唯一性叙事”应对竞争**：面对奥莱的升级，购物中心需聚焦不可替代的核心优势，而非模仿奥莱[39][40] - 真正具备不可替代性的购物中心需拥有城市中心核心地段、高度贴近社区、稀缺空间场景与文化体验、独特品牌组合或社交氛围、持续的独家内容生产能力等[39] - 新型奥莱的扩张加速放大了不同商业项目之间的能力差异，面目不够清晰的项目将被淘汰[40][41]

智通财经APP获悉，1月30日，中指研究院发布2026年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜。2026年1月，TOP100企业拿地总额579.9亿元，同比下降 52.1%。房企开年拿地同比降幅较高，一方面是上年同期基数较高，2025年1月TOP100企业拿地总额同比增长四成多；另一方面，开年房地产市场仍存在 不确定性，企业上年积极补仓的背景下拿地热度有所减弱，这也延续了上年四季度拿地热度走低态势。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，拿地金额前 十企业中多为地方国企，越秀地产、国贸地产、华润置地等大中型央国企拿地金额位居前列。 图：2023年-2026年1月TOP100房企累计拿地总额及同比 数据来源：中指数据CREIS 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地 从新增货值来看，华润置地、石家庄城发投集团位列前二。2026年1月，华润置地以106亿元新增货值位列第一，石家庄城发投集团新增货值规模为62亿 元，位列第二。TOP10企业2026年1月新增货值总额530亿元，占TOP100企业的25.7%，新增货值门槛为10亿元。 数据来源：中指研究院综合整理 重点城市群房企拿地 从各城市群拿地金额来看，长三角位居 ...

本场活动吸引了华润置地、保利发展（600048）、中堃置业等15家品牌房企及10家城市更新运营商参会，对推出的土地资源和城市更新清单表现出浓厚兴 趣。据悉，此次推出了位于数字城、新滨江等重点功能片区的多幅重点土地资源，以"差异化定位、精准化匹配"为原则，既有在雨核片区挖潜推出的"小 而美"地块，也有秦淮河边的低密宅地，还有学校边的高层住宅用地，可满足多元化的住房需求。同时，推介会上还同步推出了雨花新村二化机厂、粮仓 π.数字文旅产业园、三山片区等一批待更新项目，涵盖了城镇老旧居住区域改造、老旧街区(厂区)更新改造等多个类型。 扬子晚报网1月30日讯(记者马祚波)2026年南京首场土地招商推介会于1月29日在雨花台区智慧城市软件产业基地召开。记者了解到，现场集中推介了数字 城、新滨江等重点区域的多幅优质地块，并发布了雨花台区城市更新机会清单。 相关人士介绍，目前南京市雨花台区已集聚381家AI企业、5万名AI人才，"AI.镜界——南京人工智能生态街区"以云密城、汇智城、紫创城为载体，打造 AI与软件融合先行区，未来将聚焦AI+智能网联汽车、工业软件、低空经济等领域，布局具身智能、量子科技等前沿赛道，力争集聚千家 ...

2025年沈阳房地产市场整体表现 - 政府精准施策，有效提振购房者信心，并通过组织多场购房活动持续释放市场潜力，促进商品房成交 [1] - 土地市场再现溢价抢地现象，众多高品质项目扎堆入市，“首开”大捷成为常态 [1] - 市场结构发生转变，改善型需求取代刚需成为市场“压舱石”，改善型产品成为主角 [7] 2025年沈阳房企销售排名 - 根据销售套数、面积和金额综合排名，2025年表现抢眼的房企前十位依次为：奥（2490套，34.47万m²，56.51亿元）、依润量瓶（1351套，19.30万m²，36.56亿元）、刀不断（1300套，16.17万m²，21.31亿元）、用科（1029套，11.48万m²，12.96亿元）、中德开（988套，10.41万m²，11.94亿元）、华发（758套，9.44万m²，13.07亿元）、保利发展（796套，9.43万m²，10.54亿元）、美的好（620套，7.01万m²，6.88亿元）、星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、招商蛇口（549套，6.61万m²，7.88亿元）[2] - 从商品住宅备案情况看，中海、华润置地、龙湖位列全市备案面积前三甲，其中中海稳坐全市备案面积、金额、套数“三冠王”宝座 [4] 2025年沈阳商品住宅单盘销售表现 - 全市单盘备案面积前三甲为：华润置地中寰悦府（皇姑区，656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海·天钻（浑南区，523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（浑南区，265套，6.63万m²，8.21亿元）[5][7] - 单盘销售榜单前二十名中，中海旗下项目占据五席，包括中海领馆壹号、中海盛京玖章、中海源境云起、中海汇德理，显示出强大的产品力和市场号召力 [5] - 华润置地、龙湖、金地、万科、保利等全国性品牌房企旗下项目亦有多盘上榜 [5] 区域市场深度分析 - **大东区**：单盘备案面积前三为中海汇德理（335套，4.20万m²，4.98亿元）、招商璀璨映澜（313套，3.10万m²，3.65亿元）、龙湖·樘前（239套，2.59万m²，2.48亿元）[8][10]；望花板块多个新盘扎堆入市，楼市迎来“第二春” [10] - **和平区**：单盘备案面积前三为中海领馆壹号（359套，6.44万m²，11.96亿元）、悦景新世界（355套，5.03万m²，9.60亿元）、润启和平里（316套，4.10万m²，7.24亿元）[11][13]；和平湾板块表现抢眼，多盘上榜 [13]；板块将新增悦融路东02地块TOD项目 [13] - **皇姑区**：单盘备案面积前三为华润置地中寰悦府（656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海源境云起（404套，5.61万m²，11.27亿元）、金地金城阙云台（341套，4.06万m²，7.18亿元）[14][16]；区域多个新盘入市即热销，土地市场实现开门红，北陵农场三期地块已成功出让 [16]；2026年将迎来中海·瑞文熙和入市 [16] - **浑南区**：单盘备案面积前三为中海·天钻（523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、中海盛京玖章（465套，6.33万m²，11.97亿元）[17][19]；区域多个新盘拿地即入市并取得不俗成绩，未来将迎来中天·央著、新希望·缦云府等新盘 [19] - **沈北新区**：单盘备案面积前三为亚泰鲲鹏府（353套，3.27万m²，2.38亿元）、中金时代启城·樾府（313套，2.62万m²，1.98亿元）、中金壹号院（211套，2.58万m²，2.72亿元）[20][22]；蒲田路北-3、蒲田路北-9地块成交，区域将再添新盘 [22] - **沈河区**：单盘备案面积前三为沈阳金融广场·金廊公馆（180套，2.58万m²，4.82亿元）、保利·公园壹号（159套，1.82万m²，2.12亿元）、嘉里雅颂阁（96套，1.80万m²，4.69亿元）[23][25]；在售楼盘相对较少，未来将新增华强·盛京寳邸、富力·盈泽苑两大高品质项目 [25] - **铁西区**：单盘备案面积前三为润熙府（481套，5.75万m²，8.24亿元）、润悦湾（254套，2.28万m²，1.72亿元）、天易晶城·米兰颂二期（162套，1.82万m²，2.14亿元）[27][29]；区域有多个新盘入市，未来还将迎来润启·和悦里、润熙墅等新项目 [29] - **于洪区**：单盘备案面积前三为宏发浣花溪（387套，3.27万m²，2.71亿元）、学府美的城（342套，3.22万m²，1.87亿元）、保利·和光屿湖（243套，2.74万m²，3.24亿元）[30][32]；金地代建丁香湖-9地块、富禹正良四路1-1号地块等项目待入市 [32] - **苏家屯区**：单盘备案面积前三为保利·时光印象（134套，1.46万m²，0.87亿元）、艾格尔e领域（87套，0.72万m²，0.46亿元）、华润置地御华府（53套，0.60万m²，0.56亿元）[33][35] 细分产品市场表现 - **洋房产品**：备案面积前三甲均为中海旗下项目，分别为中海源境云起（皇姑区，404套，5.61万m²，11.27亿元）、中海盛京玖章（浑南区，377套，5.24万m²，10.26亿元）、中海汇德理（大东区，255套，3.32万m²，3.95亿元）[36][38] - **别墅产品**：备案面积前三甲为世茂国风盛京（浑南区，121套，2.07万m²，2.46亿元）、汇置湖畔公园（浑南区，34套，1.86万m²，3.04亿元）、越秀岄湖郡（沈北新区，58套，1.16万m²，0.84亿元）[39][41]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年地产债超额利差围绕信用风险、政策调控、机构行为波动，行业信用估值体系持续重构 2024 年以来行业进入有序出清新阶段，个体风险冲击弱化，机构博弈超额收益成主导影响 万科风险舆情引发市场对信用债下沉性价比再审视 需结合政策、信用风险预期、债市情绪判断地产板块估值修复拐点，当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，博弈估值修复 [8][9] 根据相关目录分别总结 过往：地产舆情冲击后的板块调整特征复盘 - 2020 年行业风险逐渐积累，少数房企出现违约，地产债超额利差未明显走阔，整体跟随债券市场震荡，永煤违约对地产债外溢影响短期未明显释放 [3][13] - 2021 - 2023 年违约房企数量明显增加，稳地产政策密集落地，利好政策与违约风险反复影响中低等级地产债主体估值，AA 地产债超额利差高位宽幅震荡，走阔与收窄周期多在 5 个月左右 [3][14][16] - 2024 年以来行业信用风险有序出清，局部风险偶发，机构博弈超额收益，地产债高票息吸引力较强，在 24 年、25 年 4 - 8 月份利差压缩的α行情极致演绎下，地产债超额利差显著收窄，但随后信用利差走阔 [3][16] 当前：万科公告拟展期以来地产板块估值明显调整 成交情绪偏弱，板块多主体估值大幅上行 - 万科公告拟展期以来，多家房企债券成交价格明显偏离估值，成交偏离度提升，主体估值收益率普遍上行，部分主体受冲击尤为明显，需关注后续估值收益率进一步上行风险 [4][17][18] 调整趋稳信号：成交情绪、发行情况、负面舆情 - 成交情绪趋于温和，地产债成交偏离度收窄，TKN 占比企稳或回升，已有初步趋势 [4][20][21] - 地产债一级市场发行回暖，申购倍数回升，近一周明显好转，2025 年 12 月发行规模处于 2021 年以来 12 月当月最低水平，1 月规模已有所回升 [4][24] - 市场对负面信息逐渐“钝化”，万科事件已发酵相对充分，进一步传导的风险有所收窄 [4][31] 展望：调整趋稳后的进攻型配置思路 进攻窗口的条件：结合政策、信用风险预期、债市情绪综合研判 - 若有利好政策出台，地产债修复进程或加速，2026 年地产领域政策预计以维稳为主，后续若针对央国企信用再定价、尾部房企风险缓释等出台专项支持政策，估值修复进程或提速 [35] - 市场对地产行业的信用风险的悲观情绪触底，万科债务处置进程是影响市场情绪走向的重要因素，当前万科整体债务重组路径已逐步明确，市场对于地产债的短期信用预期底或随之确立 [37] - 债市情绪较好，机构博收益诉求高的阶段地产债利差修复动能更强，反之走阔压力较大，近年在债市情绪向好阶段，地产债凭借票息优势成为机构利差挖掘的末端品种，资金入场推动估值修复 [39] 投资策略：聚焦 1 - 2 年期央国企地产债，博弈估值修复 - 当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，这部分债券风险相对可控且票息收益更具吸引力，央国企信用风险短期可控，市场避险情绪可能导致部分优质央国企债券被错杀，出现估值修复机会 [9][44] - 建议重点关注隐含评级在 AA + 及以上的央国企主体，央企代表有保利发展控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 2.10% - 2.70%，平均超额利差区间为 35 - 85BP；地方国企代表有上海陆家嘴(集团)有限公司、广州市城市建设开发有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 1.95% - 2.0%，平均超额利差区间在 15 - 20BP [6][45]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]