报告公司投资评级 - 报告对公司维持“优于大市”评级，给予合理价值区间为人民币 38.19 元至 49.46 元（折合港币 41.51 元至 53.76 元） [5][7][23] 报告的核心观点 - 公司 2024 年循环业务稳健增长，核心利润完成指引，且 100%分红回馈股东；深耕三大战略，AI 助力发展；住宅物业规模扩展，物业和设施管理客户优势凸显，综合考虑给予“优于大市”评级 [7][8][9] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025 年 3 月 28 日收盘价 23.1 港元，52 周股价波动 15.03 - 28.05 港元，总股本 11.72 亿股，总市值 271 亿港元 [2] - 与沪深 300 对比，1M、2M、3M 绝对涨幅分别为 4.4%、4.8%、10.7%，相对涨幅分别为 1.5%、18.5%、17.9% [4] 主要财务数据及预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|33183.46|36223.83|40856.53|46612.51|53699.94| |（+/-）YoY（%）|10.2%|9.2%|12.8%|14.1%|15.2%| |净利润（百万元）|1954.70|1149.58|1483.26|1876.31|2316.98| |（+/-）YoY（%）|29.4%|-41.2%|29.0%|26.5%|23.5%| |全面摊薄 EPS（元）|1.67|0.98|1.27|1.60|1.98| |毛利率（%）|14.50|13.00|13.10|13.43|13.54| |净资产收益率（%）|11.1%|7.0%|9.1%|11.4%|13.8%|[6] 2024 年业绩情况 - 全年收入 362.24 亿元，同比增长 9.2%；循环型业务收入 307.93 亿元，同比增长 15.5%，收入占比 85.0% [7][8] - 年内利润 12.56 亿元，同比降低 38.3%；核心净利润 22.27 亿元，同比降低 4.8%，达成业绩指引 [7][8] - 全年经营活动所得现金流量净额 19.19 亿元；贸易应收款项及应收保证金 65.42 亿元，同比下降 3.5%，环比 2024 年 6 月 30 日下降 30.7% [7][8] - 董事会建议 100%分红，派付全年股息每股 1.900 元（含税），本次末期股息每股 0.481 元（含税）及特别股息每股 0.394 元（含税），合计每股 0.875 元（含税），股息率 4.2% [7][9] - 2024 年累计回购 1830.89 万股 H 股，占总股本 1.57%，支付总金额约 3.86 亿港元 [9] - 分项收入中，社区空间居住消费服务收入 209.08 亿元，同比增长 11.6%；商企和城市空间综合服务收入 122.96 亿元，同比增长 5.4%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 30.21 亿元，同比增长 8.6% [10] - 2024 年毛利率 13.0%，较 2023 年降低 1.5 个百分点，各分项业务毛利率均有不同程度下降 [11] 深耕三大战略情况 - 蝶城稳步攀升，2024 年下半年回收关联方贸易应收账款超 30 亿元，蝶城底盘数从 2022 年 Q1 的 459 个增至 2024 年末的 666 个，复合增长率 13.2% [13] - 探索多元客户，非开发商客户收入占比从 2023 年的 83.2%增至 88.2%，形成强大客户矩阵 [13] - 科技应用成熟，以“灵石”为 AI 决策中枢、“飞鸽”为流程再造引擎，构建“感知－决策－执行”闭环系统 [14][15] 2024 年经营情况 - 住宅物业规模扩展，住宅物业服务收入 192.29 亿元，同比增长 13.1%，总收入占比 53.1%；在管住宅物业项目饱和收入 272.97 亿元，同比增长 11.9%；合约住宅物业项目饱和收入 326.91 亿元，同比增长 6.6%；累计主动退出 53 个住宅物业项目，涉及 2.86 亿元饱和收入 [17] - 物业和设施管理客户优势凸显，物业及设施管理服务收入 99.71 亿元，同比增长 20.1%，总收入占比 27.5%；合约物业和设施管理服务项目饱和收入 185.88 亿元，其中商企物业服务项目 96.66 亿元，同比增长 19.8%；综合设施管理服务项目 89.22 亿元，同比增长 14.7% [18] 分项业务预测 |科目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |社区空间居住消费服务（百万元）|20907.51|23503.42|26483.36|29985.57| |同比增长/减少（YoY%）|11.58%|12.42%|12.68%|13.22%| |商企和城市空间综合服务（百万元）|12295.55|14013.65|16297.68|19149.83| |同比增长/减少（YoY%）|5.41%|13.97%|16.30%|17.50%| |AIoT 及 BPaaS 解决方案服务（百万元）|3020.77|3339.45|3831.48|4564.54| |同比增长/减少（YoY%）|8.64%|10.55%|14.73%|19.13%| |总收入（百万元）|36223.83|40856.53|46612.51|53699.94| |同比增长/减少（YoY%）|9.16%|12.79%|14.09%|15.20%| |毛利率（%）|13.00%|13.10%|13.43%|13.54%|[22] 投资建议估值情况 - PE 估值：预测 2025 年 EPS 为 1.27 元每股，给予 30 倍 PE 估值，对应合理价值 38.19 元 [23] - PS 分部估值：传统物业部分给予 1.5XPS，预计合理市值 562.76 亿元；AIoT&BPaaS 解决方案部分给予 0.5XPS，业务市值区间 16.70 亿元；分部估值加总 579.45 亿人民币，对应合理价值 49.46 元 [24][26][28] 财务报表分析和预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表等多指标呈现不同变化趋势，如营业收入、净利润等预计增长，资产负债率有所上升等 [31]