报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 我国零售商业地产面临消费增速放缓、线上渠道分流及物业空置率高悬等挑战，但宏观经济筑底企稳与消费刺激政策加码注入新动能，金融支持政策优化融资环境，推动行业进入结构性调整期，未来能实现差异化定位、业态创新和精细化运营的运营商有望率先突围 [1][33] 根据相关目录分别进行总结 要点 - 我国消费市场增速放缓，零售商业地产运营面临挑战，但宏观经济筑底企稳和消费政策刺激有助于提振消费市场，零售业创新提升工程利于资源向优质企业集中 [2] - 零售商业市场投资规模下行，部分城市供应量大使当地零售物业市场承压，2024 年商铺租金整体下行，一线城市租金下行拐点早且稳定性高，零售物业大宗交易活跃，投资热度高 [2] - 零售物业内资头部运营商扩张，行业集中度提升，高端零售物业业绩承压，三四线城市品牌运营商价值凸显，运营模式向“轻重结合”“数据赋能”转型，差异化定位等的开发商占先机 [2] - 低利率和融资渠道丰富为商业地产提供友好环境，零售商业对住宅销售依赖减少，消费基础设施 REITs 完善运营通道，未来零售商业公募 REITs 发展潜力大，零售物业或进入“经营驱动 + 资本运作”模式 [2] 主要关注因素 - 与零售商业地产相关的商品消费低迷，线上消费分流，运营面临挑战，但宏观经济企稳和消费政策刺激利于零售商业运营市场稳定，零售业创新提升工程推动资源向优质企业集中 [3] 结论 - 消费市场增速放缓、线上分流使零售商业地产运营面临挑战，部分城市短期供应大，购物中心同质化竞争严重，租金承压，但宏观经济企稳、消费刺激政策和金融支持政策推动行业进入结构性调整期，差异化定位等的运营商有望突围 [33]