报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2025 - 2026年EPS预测至 - 0.80元（原为0.10元）、 - 0.33元（原为0.14元），新增2027年EPS预测为0.10元，当前股价对应PE分别为 - 8.9倍、 - 21.7倍、74.2倍 [9] - 公司制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，销售回款及交付稳步推进，融资积极争取，债务化解取得一定进展 [9] - 深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，公司全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，净资产对应PB 0.42倍，明显低于可比公司均值（0.59倍） [9] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 公司公布2024年年报，全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8%，亏损额略高于业绩预告，拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本 [5] 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.vanke.com，大股东为深圳市地铁集团有限公司，持股27.18%，总股本11931百万股，流通A股9717百万股，流通B/H股2207百万股，总市值804亿元，流通A股市值691亿元，每股净资产16.99元，资产负债率73.7% [8] 多因素致利润承压 - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8% [8] - 业绩亏损主要因开发业务结算规模和毛利率显著下降，全年开发业务结算毛利率降至9.5%、致综合毛利率同比下降5.1个百分点致10.2%；新增计提信用减值和存货跌价准备，全年对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），同时计提信用减值264亿元；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置采取更加坚决行动，部分交易价格低于账面值 [8] 瘦身健体全力自救 - 经营端，2024年公司高品质交付超过18万套房；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿 [8] - 融资端，公司积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个 [8] - 2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 [8] 股东方提供有力支持 - 自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树林物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公司开展融资 [8] - 2025年1月27日，大股东深铁集团全面介入公司管理，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型 [9] - 2025年2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款，用于公司偿还公开市场债券本息 [9] 财务数据 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为3431.76亿元、2687.07亿元、2090.54亿元、1567.91亿元，同比分别下降26.3%、21.7%、22.2%、25.0% [7][10] - 净利润分别为 - 494.78亿元、 - 95.64亿元、 - 39.12亿元、11.43亿元，同比分别下降506.8%、上升80.7%、上升59.1%、上升129.2% [7][10] - 毛利率分别为10.2%、10.2%、10.4%、11.3%；净利率分别为 - 14.4%、 - 3.6%、 - 1.9%、0.7%；ROE分别为 - 24.4%、 - 5.0%、 - 2.1%、0.6% [7][10] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为9175.12亿元、8068.55亿元、6267.80亿元、4675.97亿元；非流动资产分别为3687.48亿元、3374.39亿元、3060.90亿元、2786.82亿元 [10] - 流动负债分别为7190.62亿元、6566.95亿元、5141.58亿元、3771.53亿元；非流动负债分别为2283.43亿元、1581.59亿元、931.22亿元、425.22亿元 [10] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为16.75亿元、293.53亿元、565.90亿元、526.04亿元；投资活动现金流分别为108.09亿元、17.32亿元、17.32亿元、24.41亿元；筹资活动现金流分别为 - 276.73亿元、151.06亿元、 - 881.48亿元、 - 811.78亿元 [11]