报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司多年坚持在核心城市布局，销售表现领先、减值压力相对较轻，且成本费用管控能力出众、利润率领先，预计业绩平稳向好 [1] - 公司聚焦核心城市核心区位的土储将保障其销售显著领先行业；作为财务稳健的央企，常年销管费用率、融资成本处于行业最低区间，净利润率的优势将使其在本轮竞争周期最终受益 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年营收1851.5亿元，同比-8.6%；归母净利润156.4亿元，同比-38.9%；核心归母净利润157.2亿元，同比-33.5%；毛利率17.7%，同比-2.6pct；归母净利率8.4%，同比-4.2pct [1] - 业绩下滑主要因地产行业调整，结转收入规模及毛利率降低，投资收益、净其他收入及收益、投资物业公允价值变动同比减少 [1] 财务状况 - 截至2024年末，有息负债规模2415.6亿元，同比-6.2%，一年内到期借贷285.9亿元，占比11.8%，到期结构健康 [2] - 2024年加权平均融资成本3.1%，处于公司历史最低、行业最低区间 [2] - 2024年剔除预收款后资产负债率48.2%、净负债率29.2%、现金短债比3.5倍，在手现金1241.7亿元，财务稳健 [2] 销售与投拓 - 2024年全口径合同销售金额3106.9亿元，同比+0.3%，公司及附属公司销售2453.1亿元，同比+8.7%，是2024年TOP10房企中销售唯一正增长的房企，权益销售位列行业第一 [3] - 2024年一线城市销售金额1640亿元，在上海、北京、深圳市占率均位列第一 [3] - 2024年拿地金额806.1亿元，投资规模位列行业第一，一线城市占比达77%，权益地价696.3亿元 [3] - 期末剔除中海宏洋的土储为2877万方，权益面积2543万方；货值结构上，一线及强二线合计占比达85% [3] 商业运营业务 - 商业运营业务收入71.3亿元，同比+12.1%，占主营业务收入比重为3.9%，同比+0.7pct [3] - 写字楼、购物中心、酒店及公寓实现收入占比分别为50.1%、31.7%、18.2% [3] 投资建议 - 预计公司2025/2026/2027年营收为1947.2/1989.6/2031.2亿元；归母净利润为168.9/176.9/182.5亿元；对应EPS为1.54/1.62/1.67元/股；对应PE为8.69/8.3/8.05倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|202524|185154|194722|198962|203120| |增长率yoy（%）|12%|-9%|5%|2%|2%| |归母净利润（百万元）|25610|15636|16893|17694|18253| |增长率yoy（%）|10%|-39%|8%|5%|3%| |EPS最新摊薄（元/股）|2.34|1.43|1.54|1.62|1.67| |P/E（倍）|5.88|8.67|8.69|8.30|8.05| [5]