报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

市场整体表现 - 12月12日，受中央经济工作会议利好消息影响，港股三大指数集体收涨，恒生指数涨1.75%盘中重回26000点，国企指数涨1.62%，恒生科技指数涨1.87% [1] - 市场呈现普涨格局，仅药品、环保、铁路及公路、国内零售股、烟草、油气生产商等少数板块下跌 [2] - 南向资金当日净卖出52.87亿港元，其中港股通（沪）净卖出65.95亿港元，港股通（深）净买入13.09亿港元 [20] 科技与互联网板块 - 大型科技股集体上涨，网易-S涨4.20%，腾讯控股涨2.41%，阿里巴巴-W涨2.32%，小米集团-W涨1.85%，百度集团-SW涨1.78%，京东集团-SW涨1.14%，快手-W涨1.05%，美团-W微涨 [3][4] - 游戏软件板块表现突出，上涨3.96% [3] 电力设备与新能源板块 - 电力设备股走强，东方电气涨13.59%，哈尔滨电气涨11.37%，上海电气涨8.68%，东北电气涨5.88%，金风科技涨2.34% [4][5] - 华泰证券指出，全国统一电力市场建设加速推进，预计“十五五”期间电网投资有望达到4万亿元以上，较“十四五”期间的2.8万亿元显著提升 [5] 金融板块 - 大金融股全线上涨，保险板块涨2.82%，银行板块涨0.53%，证券及经纪板块涨3.42% [3] - 保险股普涨，中国太保涨5.68%，中国人寿涨5.52%，中国平安涨3.66% [8][9] - 瑞银报告指出，国家金融监管总局发布《关于调整保险公司相关业务风险因子的通知》，强化了鼓励长期耐心资本的政策导向，有助提振市场情绪 [9] - 香港本地银行股渣打集团、汇丰控股再度刷新历史新高，汇丰市值站上2万亿港元 [1] 贵金属板块 - 黄金及贵金属板块上涨3.55%，铝板块上涨4.03% [3] - 黄金股上扬，中国白银集团涨5.80%，山东黄金涨3.76%，紫金矿业涨3.75% [6][7] - 消息面上，美联储降息落地，金银价格再度走强，现货黄金涨至4285美元/盎司，现货白银突破64美元/盎司，续刷历史新高 [7] 消费与地产板块 - 餐饮股集体活跃，达势股份涨3.96%，九毛九涨3.61%，海底捞涨2.85%，百胜中国涨2.52% [10][11] - 中央经济工作会议明确坚持内需主导，建设强大国内市场，重点政策包括深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划等 [11] - 内房股上涨，龙光集团涨4.40%，富力地产涨3.03%，中国海外发展涨1.27% [12][13] - 中央经济工作会议确定明年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [13] 医药板块 - 药品板块下挫，海普瑞跌7.21%，先声药业跌4.03%，东阳光药跌3.51%，恒瑞医药跌3.01% [14][15] - 个股方面，轩竹生物-B股价盘中大涨25.19%至96.9港元创上市新高，收盘涨超7%报82.95港元，市值近430亿港元 [16][17] - 轩竹生物-B近日宣布，其自主研发的创新药吡洛西利片首次纳入《国家基本医疗保险、生育保险和工伤保险药品目录(2025年)》，该目录将于2026年1月1日正式执行 [19] 市场展望 - 招商证券指出，2026年港股市场的核心驱动力将转向“新供给创造新需求”，源于科技创新、产业升级以及财政模式转型 [22] - 叠加中美流动性双宽松、估值处于洼地等有利条件，恒生指数2026年有望实现10%-15%的温和上行空间，呈现“慢牛”格局 [22]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

3月18日，中海地产以75.02亿元的竞得海淀区树村地块，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/㎡，打破 了北京土地市场历史单价纪录。 室内为轻法式宫廷风，浅色奢装，支持定制化空间改造。 据悉，该项目占地3.9万㎡，容积率仅1.6，打造16栋4-6层洋房+叠拼，限高18米，共278户。南区四排规 划为低密洋房，主力户型为建面约220㎡、260㎡的大三面宽户型，以及300㎡四面宽旗舰产品；北区四 排为叠拼产品，面积350㎡-480㎡，其中，下叠为1-2层+地下室，上叠为4-5层+露台，中间层三层为370 ㎡大平层，全盘仅14套，面宽26米。 近日，中海树村项目公布案名——中海.安澜北京。 外立面采用玻璃幕墙+铝板+天然奢石，新中式坡屋顶设计，呼应圆明园风貌；室内为轻法式宫廷风， 浅色奢装，支持定制化空间改造。 ...

核心事件：中海高价竞得深圳超级总部基地核心宅地 - 中海地产经过95轮激烈竞价，以31.86亿元总价、42.49%的高溢价率竞得深圳湾超级总部基地（超总）第二宗住宅用地T207-0068，折合楼面价7.73万元/平方米 [3][6] - 该地块是深圳超总板块仅有的两宗住宅用地之一，现已全部由中海获得，地块起始价22.36亿元，建筑面积4.11万平方米，住宅容积率3.1 [4][5] - 参与竞拍的主体包括中海、建发、华润、保利等6家头部房企，中海在竞拍中表现出“必得心态” [6] 地块价值与规划分析 - 地块位于超总核心区，地理坐标稀缺，三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海已开发项目深湾玖序 [5] - 地块原为商业用地，于今年4月调整为居住用地，规划容积率经优化从4.4降至3.48，住宅部分容积率定为3.1，建筑限高100米，无限价、无外立面公建化要求，为产品升级创造了空间 [5][7] - 专业机构认为，该地块具备打造高端豪宅的基因，核心地段的稀缺价值与豪宅属性形成强烈市场吸引力 [5][6] 中海战略动机与操盘优势 - 中海此次拿地旨在与相邻的已售项目深湾玖序联动，打造大型IP社区，避免开发割裂感，并可借助一期积累的客户资源高效消化新盘 [7] - 公司对地块及板块熟悉，深湾玖序项目首开销售100亿元且已处于尾盘阶段，证明了其片区联动开发经验与市场感知能力 [3][7] - 新地块规划指标更优，有利于中海在户型、外立面、层高等方面进行产品迭代，升级其豪宅产品系 [7] 公司近期财务与经营表现 - 2025年前三季度，公司实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比大幅下降27.7% [11] - 销售金额为1705亿元，同比下滑14%，虽稳居行业第二，但增长动能不足 [11] - 第三季度业绩压力尤为突出：营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模近乎腰斩 [11] 行业背景与公司拿地策略 - 12月广深土拍市场热度突出，保利、中海等央企密集出手，将区域土拍推向白热化，成为观察市场复苏动能的核心窗口 [3] - 在行业多数房企收缩战线、恪守“以销定投”的背景下，中海2025年拿地力度显著提升，前三季度斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7% [11][12] - 第三季度，中海逆势新增9宗地块，总地价605亿元，其中重仓上海徐汇核心资产，权益地价达205亿元 [12] 成本与售价的“剪刀差”挑战 - 公司拿地成本持续快速攀升：新增项目权益楼面地价从2020年的0.99万元/平方米，上涨至2024年末的1.78万元/平方米（四年涨幅79.8%），再到2025年11月末的2.08万元/平方米（较2020年增幅超110%） [13] - 同期，签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64% [13] - 销售单价与拿地单价的增速剪刀差接近100个百分点，成为公司毛利率持续下行的核心推手 [13] - 公司拿地策略已全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整直接推动了拿地均价的持续攀升 [14]

港股市场沽空数据概览 - 核心观点：新闻提供了香港股市特定交易日的沽空数据排名，重点展示了在沽空比率、沽空金额和偏离值三个维度上位居前列的上市公司，这些数据反映了市场对相关个股的做空活跃度与集中度 [1][2] 沽空比率排名前列的公司 - 华润啤酒-R、友邦保险-R、安踏体育-R、京东健康-R的沽空比率均达到100%，表明这些股票在统计日内的所有成交均来自卖空交易 [1][2] - 商汤-WR沽空比率为89.60%，联想集团-R为87.78%，京东集团-SWR为84.04%，显示市场对这些科技股存在显著的做空兴趣 [2] - 腾讯控股-R、百度集团-SWR、中国移动-R的沽空比率分别为70.79%、69.26%和65.23%，均处于高位 [2] 沽空金额排名前列的公司 - 阿里巴巴-SW沽空金额最高，达14.85亿元，但其沽空比率相对较低，为15.93% [1][2] - 腾讯控股沽空金额为11.63亿元，沽空比率为13.15% [1][2] - 建设银行沽空金额为9.21亿元，沽空比率达40.56% [1][2] - 小米集团-W、泡泡玛特、招商银行、中国平安、汇丰控股、美团-W、百度集团-SW的沽空金额分别位于9.14亿元至5.95亿元区间，其中中国平安的沽空比率最高，为46.71% [2] 沽空偏离值排名前列的公司 - 偏离值定义为当前沽空比率与过去30天平均值的差值，华润啤酒-R偏离值最高，为37.08% [1][2] - 友邦保险-R偏离值为34.84%，春立医疗偏离值为34.29%，显示这些股票近期的沽空活跃度较其历史平均水平显著上升 [1][2] - 百度集团-SWR偏离值为32.64%，百胜中国偏离值为29.58%，零跑汽车偏离值为28.63%，中国海外发展偏离值为28.04%，京东健康-R偏离值为27.93% [2]

核心观点 - 深圳顶级豪宅市场竞争进入白热化阶段，核心区域新地块的激烈竞拍将推动产品力极致内卷，市场格局从“后海-蛇口”扩展至“后海-蛇口-深超总” [1][8][9] - 中海地产以高溢价在深圳湾超级总部基地竞得稀缺住宅地块，彰显其深耕深圳高端市场的决心，并基于其在深圳市场的强劲销售表现，与在北京高端市场的去化困境形成鲜明对比 [1][10][11][17] 地块拍卖详情 - 地块位于南山深圳湾超级总部基地，经过95轮激烈举牌，由中海以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49% [1] - 地块起拍价22.36亿元，土地面积11833.61平方米，住宅可售面积36584平方米，容积率3.1，限高100米，属低密度住宅规划 [1][3] - 成交地块的综合楼面地价约7.74万元/平方米，可售楼面价约8.7万元/平方米，在2025年深圳已出让居住用地中，可售楼面价位居第一 [1][4] - 地块有配建要求，包括物业服务用房、商业、文体设施及托育机构，业内人士估算项目成本价将超过12万元/平方米 [5] 市场对比与竞争格局 - 与2023年同区域的中海深湾玖序地块相比，新地块的综合楼面价（约7.74万/平对约6.03万/平）和可售楼面价（约8.7万/平对约8.4万/平）均更高 [4][5] - 深圳湾超级总部基地内部顶豪竞争已打响，中海新项目将与已开放样板房的联泰超总湾项目（户型304-1032平方米）正面竞争 [7] - 除深超总外，深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪项目也将陆续入市，预计供应超1800套房源，加剧市场竞争 [7] - 新地块的加入使深圳顶豪主战场从“后海-蛇口”拓展为“后海-蛇口-深超总”新格局 [8] 开发商战略与区域表现 - 中海成为深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率将作为深湾玖序二期开发，与一期形成产品梯队 [6] - 2020年至2025年间，中海在深圳累计推出十几个项目，供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存仅剩439套，普通住宅接近清盘 [17] - 具体项目如深湾玖序（均价约13.78万元/平方米）仅剩4套未售，显示深圳高端项目去化迅速 [6][17] - 相比之下，中海在北京的高端项目销售遇冷，如中海丽金府仍有近七成库存，叁号院有近六成房源积压，去化远不及预期 [13][14][15] - 基于深圳市场的强劲销售表现，中海在深圳的布局更能帮助其获取一线市场份额 [12][18]