深圳2026年1月房企销售排名 - 2026年1月深圳TOP20房企全口径销售金额排名前三为：中海地产22.2亿元、华润置地16.0亿元、卓越集团9.6亿元 [2][17] - 销售门槛值分别为：TOP5门槛6.1亿元、TOP10门槛3.2亿元、TOP20门槛1.2亿元 [5][18] - 排名第4至第10位的房企依次为：深铁置业7.7亿元、保利置业6.2亿元、金地集团6.1亿元、京基集团4.9亿元、联泰地产3.9亿元、中建壹品3.3亿元、鸿荣源3.2亿元 [2][3][17] 深圳楼市政策动态 - 2026年1月23日深圳发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，自3月1日起施行 [5][18] - 政策明确申请条件，包括需拥有深圳市户籍、在深无自有住房且近三年未转让或分割住房、累计缴纳社保5年以上（人才引进条件为3年以上）等 [6][23] - 实施严格封闭管理，禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房 [6][19] - 签订买卖合同满3年后可封闭流转给符合条件的对象，转让价格协商确定，主管部门可设参考价格上限 [7][20] - 因特定原因需退出且超过1年未转让的，政府可组织回购，回购价格按原购买价格乘以（1-1%×建筑物已使用年限）计算 [8][21] 深圳2026年1月房地产市场表现 - 2026年1月深圳一手住宅网签2579套，环比降低10.7%，同比降低49.3%，主要因新盘入市节奏放缓及区域库存结构调整 [9][24] - 同期二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，时隔八个月重回5000套上方，显示市场回暖 [11][26] - 部分优质新房项目热销，如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近八成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [11][26] - 截至1月底，深圳一手预售住宅库存29950套，较上月减少380套，部分因预售转现售及新入市住宅大幅减少 [13][28] 行业整体趋势与展望 - 深圳楼市在1月继续保持回暖势头，新房市场虽有波动，但优质项目销售突出，市场信心逐步增强 [15][30] - 政策将分流刚需群体，优化住房供应结构，推动楼市回归居住属性，核心区商品房价格更趋稳定，远郊刚需盘或面临竞争压力 [8][21] - 随着春节后传统置业旺季到来，市场预计将延续“稳中有进、优质先行”的态势 [15][30]

内房股市场表现 - 内房股在午后交易时段普遍呈现上涨态势 [1] - 龙光集团股价上涨6.67%至1.44港元 [1] - 华润置地股价上涨5.41%至31.94港元 [1] - 越秀地产股价上涨4.90%至4.71港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨3.60%至2.59港元 [1] - 中国海外发展股价上涨4.72%至14.65港元 [1]

市场表现 - 港股内房股板块于2月2日出现集体上涨行情 [1] - 融创中国股价上涨6.14%，领涨板块，最新价1.210港元，总市值195.93亿港元 [1][2] - 龙光集团股价上涨5.93%，华润置地股价上涨5.21%，越秀地产股价上涨4.68% [1][2] - 新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 部分公司年初至今表现强劲，绿城中国累计上涨34.24%，中国金成累计上涨44.63%，新城发展累计上涨29.27%，中国海外宏洋集团累计上涨29.29% [2] 政策与行业动态 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生及各类人才的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [1]

市场表现 - 2月4日港股内房股板块集体上涨，融创中国涨幅领先，达6.14% [1] - 龙光集团与华润置地分别上涨5.93%和5.21% [1][2] - 越秀地产、新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 年初至今，部分内房股表现强劲，绿城中国、中国金茂、新城发展、中国海外宏洋集团累计涨幅分别达34.24%、44.63%、29.27%、29.29% [2] 上涨驱动因素 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行为浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司提供金融支持，以推动收购工作 [1] 公司市值与股价 - 华润置地最新股价为31.880港元，总市值达2273.34亿港元 [2] - 中国海外发展最新股价为14.520港元，总市值为1589.2亿港元 [2] - 万科企业最新股价为3.680港元，总市值为439.05亿港元 [2] - 融创中国最新股价为1.210港元，总市值为195.93亿港元 [2] - 部分公司年初至今股价仍为负增长，如旭辉控股集团累计下跌39.75%，龙光集团累计下跌20.11% [2]

行业市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 越秀地产涨4.01%报4.67港元 中国海外宏洋集团涨4%报2.6港元 华润置地涨3.89%报31.48港元 中国海外发展涨3.5%报14.48港元 龙光集团涨2.96%报1.39港元 [1] 政策与市场举措 - 中国建设银行支持上海市开展第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动 以浦东新区、静安区、徐汇区为试点 主要聚焦于有本区新房置换意愿的房龄偏大的小户型二手房源 [1] - 中金认为 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降 带动其挂牌去化周期持续下行 本次存量住房收储面向供给压力最为直接的二手房供给 属对症下药的积极举措 [1] 核心城市二手房市场数据 - 1月份北京二手房网签量超过1.5万套 已连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 1月份上海二手房连续三个月成交超2.2万套 [2] - 1月份深圳二手房共计录得6802套 创近10个月新高 [2] - 1月份广州二手住宅网签8881套 市场韧性较强 [2] 市场趋势与观点 - 业内专家认为 房地产市场的“小阳春”行情正提前显现 二手房市场率先回暖 核心韧性凸显 [2] - 业内专家认为 春节后挂牌量的变化 将成为观察供需关系的关键窗口 [2]

核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - **内地开发商**：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - **轻资产运营公司**：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - **港资开发商**：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - **新房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - **新房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - **二手房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - **二手房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - **库存与去化**：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - **分线城市去化周期**：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - **土地供应**：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - **土地成交**：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - **土地价格与溢价率**：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - **累计土地成交**：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - **信用债发行**：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - **净融资额**：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - **年内累计发行**：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - **板块表现**：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - **行业排名**：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - **个股涨跌**：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - **涨幅居前个股**：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - **跌幅居前个股**：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - **重点房企表现**：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - **中央层面**：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - **地方层面**：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2026年1月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 中國海外發展有限公司 | | | 呈交日期: | 2026年2月3日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.0 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 1. 股份分類 普通股 股份類別 不適用 於香港聯交所上市 (註1) 是 證券代號 (如上市) 00688 說明 已發行股份（不包括庫存股份）數目 庫存股份數目 已發行股份總數 上月底結存 10,944,883,535 0 10,944,883,535 增加 / 減少 (-) 0 0 本月底結存 10,944,883,535 0 10,944,883,535 足夠公眾持股量的確認(註4) (A). 股份期權（根據發行人的股份期權計劃） | 1. 股份分類 | | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香 ...

行业整体销售表现 - 2026年1月百强房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%，但同比降幅有所收窄 [2] - 1、2月是传统销售淡季，且考虑到2025年3月基数抬升，新房销售同比表现将面临更大挑战 [2] - 销售额达百亿的房企仅3家，较2025年同期减少2家，销售额超过五十亿的房企达到10家，较同期增加2家 [2] 行业竞争格局与排名洗牌 - 行业竞争逻辑从规模扩张全面转向质量与实力的综合较量，新晋房企强势突围、优质民企逆势晋级特征明显 [2] - 头部TOP10阵营内部发生显著变化，保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国稳居前四，是仅有的三家销售额超百亿房企 [3] - 前五至前十名排位大幅调整，万科从2025年1月的第五位下滑至第九位，中旅投资从TOP40之外直接跻身第五，中国金茂从第十三位跃升至第七位 [3] - 1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开闯入TOP30阵营，7家新晋房企中有4家是中小民营房企 [4] 房企类型与市场表现分化 - 在2026年1月业绩同比增长的32家百强房企中，同比增幅超过100%的10家企业中有6家为民营房企 [3] - 邦泰集团和中建壹品凭借强劲销售表现双双闯入操盘销售TOP20阵营，邦泰集团因错峰投资策略在2026年迎来规模跃进 [3] - 土地获取方面，央国企仍占据主导地位，拿地金额前十的企业中多为地方国企 [4] - 2026年1月，华润置地以106亿元新增货值位列第一，石家庄城发投集团以62亿元新增货值位列第二 [4] 政策环境与市场展望 - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已落地多项措施，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 [4] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，2月份受春节假期影响，楼市销售节奏或出现阶段性放缓 [4] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，以及部分房企在春节前加大促销力度，3月市场需求有望逐步释放，核心城市小阳春行情值得期待 [5]

2026年1月中国百强房企销售业绩分析 行业整体销售表现 - 2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1][5] - 1月份降幅与2025年全年降幅基本持平，表明房企销售延续了去年年底的稳定态势 [1][5] - 同比下降主要由于2025年1月在“9·26”新政推动下市场活跃度高、基数较高所致 [1][5] TOP10房企格局与排名变化 - 保利发展、中海地产、华润置地位居全口径销售额前三位，分别为156亿元、144.7亿元和116.5亿元，“保中华”格局相对稳定 [5] - 从更具含金量的权益销售额看，前三名为中海地产(133亿元)、保利发展(123亿元)、华润置地(79.4亿元) [5] - 中旅投资成为最大黑马，以92.8亿元的销售额位列百强房企第5位，是TOP10中的新面孔 [1][9] - 越秀地产跌出前10，以45.0亿元销售额排第11名；万科下滑至第9位，销售额为55.8亿元 [3][10] 各阵营房企销售表现分化 - 头部房企较为“抗跌”，TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [10] - TOP11-30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [10] - TOP31-50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [10] - TOP51-100房企销售额均值为4.9亿元，同比下降26.7% [10] 主要房企具体销售数据与同比变动 - 在TOP10房企中，1月有3家销售额同比上涨：中海地产(144.7亿元，同比上涨20.58%)、中国金茂(76亿元，同比上涨13.43%)、华润置地(116.5亿元，同比增长0.43%) [10] - 部分房企销售额同比下滑：越秀地产(45.0亿元，同比跌33.82%)、万科(55.8亿元，同比下滑49.27%)，建发房产、绿城中国也有不同程度下滑 [3][10] - 单月销售额下滑与房企推盘节奏、城市布局阶段性调整密切相关 [10] 重点公司分析：中旅投资 - 中旅投资是中国旅游集团旗下以房地产开发为主业的央企之一 [9] - 公司聚焦成渝城市群、粤港澳大湾区、长三角及海南区域，布局17个城市 [9] - 销售排名快速晋升：2020-2023年排名在109-144位之间，2025年以170.7亿元销售额排名第48位，2026年1月跃升至第5位 [9] 行业前景与市场展望 - 短期来看，临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [11] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力，以更大力度组合拳切实扭转市场预期 [11]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 首批商业不动产REITs发行在即，存量盘活规模可期 [1] - 商业不动产REITs不仅是盘活存量的有效路径，也为原始权益人提供标准化退出渠道，同时为投资者提供稳定收益的投资工具，推动商业不动产行业从“开发”逻辑向“运营”逻辑转型 [3] - 短期内政策与首批项目将驱动其加速发展，中长期则需以资产质量与运营能力为核心破局 [3] 政策与市场新阶段 - 证监会于2025年12月31日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着REITs市场进入“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段 [3] - 同日发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》提出重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [3] - 上交所与深交所同步更新业务办法，将商业不动产REITs纳入适用范围，并明确了商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的差异化核查和信息披露要求 [3] - 政策明确了回收资金可用于存量资产收购、新增投资、偿还债务及补充流动资金，但不得用于购置商品住宅用地 [3] - 政策明确了收益率要求：租赁型项目未来2年每年净现金流分派率原则上不低于10年期国债收益率上浮150个基点；收费型项目存续期内部收益率（IRR）原则上不低于10年期国债收益率上浮300个基点 [3] 首批申报项目概况 - 2026年1月29-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [3] - 项目涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态 [3] - 原始权益人包括保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）等 [3] - 计划募集规模在17.03亿元至74.7亿元之间 [3] - 底层项目多位于核心城市的核心区域，运营情况普遍较好 [3] - 2026、2027年预计分派率在4.5%至5.8%之间 [3] 首批申报项目详情 - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集17.03亿元，底层资产为国内18个城市的21家锦江都城酒店，2025年1-9月平均入住率61.58%，平均房价258.33元/间，2026年预计分派率5.05% [3] - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集40.02亿元，底层资产为上海世博滨江板块的鼎保大厦（出租率100%，租金179元/平/月）和鼎博大厦（出租率99.33%，租金173元/平/月），2026年预计分派率4.50% [3] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集74.7亿元，底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，2025年销售额分别为21.58亿元和16.72亿元，出租率均超99.5%，2026年预计分派率4.57% [3] - **华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集28.10亿元，底层资产为上海前滩的晶耀前滩T1办公楼（出租率95.93%）和商场（出租率93%-95%），2026年预计分派率4.63% [3] - **华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集20.93亿元，底层资产为广州保利中心（出租率100%）和佛山保利水城（出租率88.60%），2026年预计分派率5.21% [3] - **华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集42.785亿元，底层资产为合肥银泰中心，一期二期出租率分别为97.00%和96.78%，2026年预计分派率4.93% [3] - **华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集40.54亿元，底层资产为深圳来福士项目（购物中心出租率92.13%，办公出租率87.53%）和绵阳涪城购物中心（出租率98.23%），2026年预计分派率4.57% [3] - **国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金**：预计募集50.64亿元，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，2024年销售额突破25亿元，2025年9月末出租率98.85%，2026年预计分派率5.47% [3] 其他筹备与关注企业 - **茂业商业**：已通过董事会，拟申报以成都茂业中心C塔写字楼为底层资产的商业不动产REITs，该写字楼平均租金68元/平/月 [3] - **万科**：表示积极关注商业不动产各类资产证券化的机会，已设立中金印力消费基础设施REIT及三只Pre-REITs基金 [3] - **武商集团**：已启动商业不动产公募REITs专项研究工作，对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 [3] 行业存量基础与展望 - 零售商业领域，截至2025年末全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米 [3] - 酒店领域，截至2024年末酒店业设施达34.9万家，客房总规模达1764万间 [3] - 写字楼领域，截至2024年末全国40个主要城市办公楼市场总存量约1.1亿平方米 [3] - 庞大的商业不动产存量规模为REITs发展提供了坚实资产基础，并存在通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 预计2026年商业不动产REITs将加速发力，后续将有更多企业参与申报发行 [3] 投资建议 - 建议关注率先进行商办资产梳理评估与筛选、制定发行方案的企业，如保利发展、茂业商业、武商集团 [3] - 建议关注存量资产成熟稳定、具备成熟商办资产和运营能力、发行主体优质可靠的标的，如华润置地、华润万象生活、大悦城、百联股份、招商蛇口、中国海外发展 [3]