而就何谓"精工+"来说，随着讲解的深入，能够了解到，体系并非简单的标签口号，而是实实在在地渗透到了楼盘建设的多项重点环节。 最近，栋察楼市受邀参与了一场别开生面的媒体观摩交流会。本以为是常规的参观活动，没想到却见证了一次即将刷新沈阳市场认知的"建造革命"！ "秩序感"迎面而来 "精工+"建造体系领先行业趋势 随着这次辽宁中海 "精工 +" 精益建造媒体观摩交流会的深入展开，在对大连地区中海·十里潮颂、中海·寰宇未来、中海·爱贤里三大辽宁中海"精工+"精益 建造示范项目实地参观学习后，我们再一次对辽宁中海的"工科思维"以及当下房地产行业的变革，有了全新的认知。 事实上，几乎每一家媒体在交流会正式开启前，都怀揣着对辽宁中海"精工+"的不同猜测和理解：在"好房子"为引领的时代命题下，几乎每一家房企都在 打磨自己的"独门绝技"，中海的"精工+"究竟有何与众不同之处？ 然而，辽宁中海"精工+"的最大不同，恰恰是与宏观层面"好房子"标准正式提出的时间维度上的差异。因为早在"好房子"被写入政府工作报告，在全国市 场铺开前，辽宁中海就已经将领先行业标准的"精工+"精益建造体系在大连地区进行了落地，在部分房企尚以概念勾勒图景之 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

沈阳楼市复苏 - 2025年沈阳楼市因高得房率住宅产品强势复苏 头部房企如华润置地 万科 中海 招商等通过纯新盘入市推动市场活跃[1] - 第四代住宅理念以高得房率革新颠覆传统 成为市场复苏关键驱动力[1] - 东西南北全域新盘密集入市 包括润启·和平里 润澜庭 万科·雲樾等 供应端呈现久违活跃态势[3] 需求端表现 - 招商·璀璨映澜开盘热销1.6亿 认筹客户超首开房源数量 定位"轻改善"和高性价比获市场认可[5] - 华润中寰悦府凭借高得房率设计连续9个月霸榜单盘销冠 吸引大量改善型买家[5] - 悦景新世界新品加推5月登顶全沈销售金额榜 反映品质产品稀缺性兑现[5][7] 高得房率产品革命 - 传统120平高层公摊25% 实际套内仅90平 2025年高得房率产品实现套内面积接近120平 空间利用率本质提升[17] - 客厅面宽从4米跃升至5.5米 达到洋房尺度 卧室面积同步增大 居住舒适度倍增[18][19] - 高得房率打破公摊隐性税规则 实现价格与体验双重降维打击 成为市场破局核心密码[11][19] 产品升级逻辑 - 房地产产品升级与电子消费品升级逻辑相通 高得房率精准解决空间使用痛点 驱动购房决策[9][11] - 户型对比显示 高得房率使每平米支付转化为实际居住空间 带来产权价值回归[17][19] - 产品革新激活改善需求 推动沈阳楼市进入"好房子"驱动的价值重构阶段[7][19]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产数据回落使市场对刺激性政策预期发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待提高；地产领域RWA代币化迎来发展，有望成新型融资手段改善房企资金压力；三季度是政策发力关键期，当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有弹性，建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的[5][6][7] 根据相关目录分别进行总结 政策预期持续发酵 近期地产数据回落，市场对后续出台刺激性政策预期持续发酵，对召开新一次中央城市工作会议期待更高；复盘历史上中央城市工作会议，其对城市发展全方位部署，后续若召开相关会议或指引更多政策出台，利于地产止跌回稳[5][13] 地产RWA趋势渐起 金融资产代币化成趋势后，地产领域RWA代币化迎来发展，如太极资本、德林控股、绿地控股旗下子公司有相关尝试；通过区块链技术将房地产所有权或收益权分割成代币交易，提升资产流动性，为投资者提供更多选择，预计房地产代币化有望成新型融资手段改善房企资金压力[6][15] 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.1%，位列各板块第1；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为恒基地产、华音国际控股等[17] 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.2%；本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、远洋服务等，末5名为佳源服务、德信服务集团等[25] 数据跟踪 宅地成交 2025年第28周，全国300城宅地成交建面445万㎡，单周环比-48%，单周同比-24%，平均溢价率8%；年初至今，累计宅地成交建面19016万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，中海地产、保利发展等权益拿地金额位居行业前五[26] 新房成交 本周47个城市商品房成交合计261万平米，周环比-49%，周同比-14%，月度累计同比-19%，年度累计同比0%；一线城市周环比-45%，周同比-17%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交24.8万平米，周环比-15%等[33][39] 二手房成交 本周22个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比-2%，月度累计同比-3%，年度累计同比+18%；一线城市周环比-13%，周同比-6%等；各城市成交情况有差异，如北京本周成交34.8万平米，周环比-10%等[41][48] 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比+0.1%，同比-9.4%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周+0.5个月，较去年同比-1.3个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2062万方，去化周期27.2月等[49][53] 地产行业政策和新闻 山东滨州征集存量商品房用作保障性住房；33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书；无锡滨湖区出台促进住房消费措施；北京印发深化改革提振消费专项行动方案；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策[54][56] 地产公司动态 多家地产公司公布经营业绩，如保利置业2025年1 - 6月累计合同销售金额约267亿元，同比-5.99%等；部分公司有高管变更，如袁纪行辞任上实发展副总裁兼财务总监等；*ST金科收到重整投资款，华夏幸福有债务重组进展[56][57] 物管行业政策和新闻 北京市住房城乡建设委修订发布新版《住宅物业服务标准》，2025年10月1日起实施，构建物业服务“刚性指标 + 柔性指标”双层结构等[58] 非开发公司动态 碧桂园服务多次回购股份；绿城管理控股2025年1 - 6月新拓代建项目代建费预估为50.0亿元，同比+19.1%；贝壳-W多次回购股份；特发服务股东减持；佳兆业美好有高管变更[58][59] 行业估值 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据[64]

广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

地块交易与定价 - 中海地产以75亿元、27.93%溢价率竞得北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价超10万元的住宅地块 [2] - 专业人士推算该项目售价区间为15-15.5万元/平米，但基于邻近项目建发海晏13.5万元/平米的成交均价，测算中海树村项目平均售价约为14.2万元/平米 [5][7] - 项目单套总价预计在2800万元至6000万元之间，户型面积覆盖196-425平米 [8][11][14] 产品设计与规划 - 项目产品形态为大平层+叠墅组合，地上总建筑规模7.33万平方米，容积率1.6，实际用于建房的容积率约1.955 [10][16] - 叠墅区设计为上叠3层（425平米）和下叠2层带地下室（369平米），洋房主力户型为196/262/293平米，标准层高3米 [11][14] - 地块受限于18米控高和防护带占用，通过退台处理和零距离红线布局优化空间，叠墅区楼栋间距最近仅2.01米 [16][17] 市场竞争与差异化 - 邻近项目建发海晏已网签139套，成交均价13.5万元/平米，其中15万元/平米以上单价占比显著（如15.99万元/平米的5440万元成交案例） [7] - 相比建发海晏13-14层小高层，中海树村项目以4-6层低密度和公园景观优势形成差异化，叠加海淀核心区稀缺叠墅产品 [12][16] - 行业同类项目如圆明天颂、学府壹号院同样采用低密住宅定位，印证区域豪宅地脉属性 [16] 行业挑战与地块条件 - 北京多个项目受限于地块条件，如海淀半壁店地块控高从18米降至15米，朝阳项目因街坊路设计影响产品力 [21] - 行业需优化地块规划匹配建筑高度与容积率，否则开发商后期修正可能导致产品力打折 [21]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，4月以来中美贸易摩擦存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [5] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [5] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.4%、深证成指上升1.3%、创业板指上升1.5%、沪深300上升1.5%、房地产（申万）上升0.3% [5][8] - 个股涨跌幅前五为*ST南置(+14.6%)、南山控股(+11.0%)、珠江股份(+6.5%)、皇庭国际(+6.1%)、财信发展(+5.8%)，后五为ST数源(-6.9%)、深振业A(-6.1%)、*ST荣控(-5.1%)、衢州发展(-5.0%)、合肥城建(-4.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 本周（6.28 - 7.4），42个重点城市新房合计成交308万平米，环比下降2.5%，同比下降0.4%；一线城市成交82.4万平米，环比上升19.5%；二线城市成交182.6万平米，环比下降5.8%；三四线城市成交43.0万平米，环比下降18.8% [14] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），42个重点城市新房合计成交107万平米，环比上升33.3%，同比下降17.1%，年初至今累计成交同比下降2.7%；一线城市成交23万平米，环比上升42.8%，同比下降23.1%，年初至今累计成交同比上升8.3%；二线城市成交62万平米，环比上升23.7%，同比下降18.4%，年初至今累计成交同比下降4.2%；三四线城市成交22万平米，环比上升55.7%，同比下降5.4%，年初至今累计成交同比下降9.3% [18] 二手房成交 - 本周（6.28 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比下降9.1%，同比下降9.2%；一线城市成交85.1万平米，环比下降1.6%；二线城市成交97.4万平米，环比下降14.7%；三四线城市成交13.6万平米，环比下降9.7% [30] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交121万平米，环比上升51.2%，同比下降13.3%，年初至今累计成交同比上升20.5%；一线城市成交41万平米，环比上升42.3%，同比下降13.5%，年初至今累计成交同比上升24.2%；二线城市成交70万平米，环比上升53.1%，同比下降15.3%，年初至今累计成交同比上升19.9%；三四线城市成交11万平米，环比上升77.1%，同比上升2.4%，年初至今累计成交同比上升6.8% [34] 行业新闻 - 宏观层面，住建部部长赴广东、浙江调研，强调用好调控政策自主权，促进市场平稳健康高质量发展，要求建设“好房子”推动市场止跌回稳 [47] - 因城施策方面，湖北出台国企土地盘活新政，荆门拟实行商品房现房销售 [47] - 公积金方面，南京放宽异地贷款至全省，广州、海南试点“商转公”贷款，合肥调整缴存基数和比例 [47] - 购房补贴措施中，武汉延长新建商品房预售许可和购房契税补助政策至2025年底 [47] 公司公告 - 6月单月销售额：越秀地产108.0亿元（yoy - 29%），保利发展290.1亿元（yoy - 31%），中国海外发展297.1亿元（yoy - 36.3%） [5][50] - 融资方面，越秀地产申请发行不超过96亿元公司债，万科A向大股东深铁集团借款62.49亿元 [5][50] - 人事方面，城建发展储昭武不再担任董事长，邹哲代为履职 [5][50] - 拿地方面，保利发展1 - 6月累计收购土地用地面积16.5万平方米，需支付价款86.1亿元 [50]

深圳土地市场交易 - 中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得龙华民治街道A802-0309宅地，溢价率40.74%，起始价16.84亿元，经过108轮竞价 [1] - 地块综合楼面单价为38795.22元/㎡，土地面积21820.58㎡，建筑面积61090㎡，其中住宅59870㎡，商业600㎡，托育机构500㎡ [1] - 地块原为商业办公用地，2025年4月调整为二类居住用地，需配置社区儿童游戏场地（600㎡）和社区体育活动场地（530㎡） [1] 地块开发条件 - 采用"价高者得"原则，无销售限价、无70/90户型比例限制、无配建保障房要求，开发灵活性高 [3] - 竞得人需承诺"交房即发证"服务，1年内开工、4年内竣工 [3] 地理位置与市场环境 - 地块位于龙华民治片区，邻近深圳北站圈和民乐地铁站，周边无新房在售，二手房挂牌价5万-8万元/㎡ [3] - 中指研究院分析认为高溢价成交源于"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素，未来深圳土拍市场将呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化趋势 [3] 房企竞争态势 - 本次土拍吸引6家房企参与，为近期深圳市场少有的高热度案例 [1][3]