报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 我国基础设施公募REITs进入常态化发行新阶段，C - REITs市场扩容、底层资产类型丰富，但现阶段相较于利率债和信用债配置性价比低，预计2025年Q2债市震荡偏空，需警惕无风险收益率上行对其估值的扰动 [1] - 可依据10Y国债收益率走势及预判选择C - REITs配置时机，同时关注经济环境等因素对二者线性关系的扰动以把握右侧交易机会 [1] - 从结构性机会看，不同类型REITs配置有不同要点，交通基础设施类优选区域经济好等项目，园区基础设施类优选行业成长性高等项目，消费基础设施类优选头部运营商等项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 1.C - REITs的过去：我国公募REITs发展历程 - REITs是向投资者募资、通过特殊目的载体持有基础资产、由基金管理人运营管理并分配收益的标准化金融产品，我国C - REITs 2020年开展试点，投向多元基础设施项目 [4] - 全球多数主要经济体在经济衰退或动能减弱时出台REITs政策，我国在经济增速放缓、部分基础设施项目闲置时发展公募REITs，起到吸引社会资本、盘活存量资产的作用，2025年相关政策或带来新一轮配置机会 [5][7][8] - 2020年4月我国公募REITs试点启动，2021年6月首批9支上市，随后出台配套政策，2024年7月进入常态化发行新阶段 [1][9] - C - REITs可按基础资产属性、类别、法律载体形式、管理模式划分，我国主要采取“契约型 + 外部管理”模式运作 [10][13][14][15] 2.C - REITs的现在：哪类REITs值得配置？ - 截至2025年3月26日，全市场63只REITs上市，累计发行规模1684亿元，底层资产覆盖8大类别，为投资者资产配置提供新选择 [1][16] - 选取发行规模大、数量多的交通、园区、消费三类基础设施REITs分析收益核心因素：交通基础设施类车流量是关键，受地域特征、互补品和替代品、客货比影响，建议选区域经济好等项目；园区基础设施类租户特征决定出租率，受租户行业结构和集中度影响，建议选行业成长性高等项目；消费基础设施类建议选头部运营商、头部品牌占比高、城市等级和商圈成熟度高的项目 [25][30][33] 3.C - REITs的将来：基于C - REITs估值方法的启示 - REITs常用估值方法有相对估值法、收益法、资产净值法，目前通用收益法，采用FFO作为估值计算重要指标 [35][36] - REITs估值与无风险利率多数情况下显著相关，2021年Q4 - 2022年底及2024年以来呈负相关，2023年呈正相关，2023年背离是因其他因素对预期FFO的压制超折现率下行影响 [38][39][40] - 回顾中证REITs全收益指数涨跌扰动因素，为REITs配置提供参考，如2021年Q4 - 2022年1月上行是因资产供给有限、政策引导险资进入及国债利率走低等 [42] - 2025年C - REITs政策发力、市场扩容，虽派息率可观，但现阶段相较于利率债和信用债性价比低，预计2025年Q2债市震荡偏空，需警惕无风险收益率上行对其估值的扰动 [48][49] 4.投资分析意见 - 全局性机会上，依据10Y国债收益率走势及预判选择C - REITs配置时机，关注经济环境等因素扰动以把握右侧交易机会，现阶段配置性价比不高，预计2025年Q2债市震荡偏空，警惕无风险收益率上行风险 [53] - 结构性机会上，交通基础设施类选区域经济好等项目，园区基础设施类选行业成长性高等项目，消费基础设施类选头部运营商等项目 [54]