报告基本信息 - 调研日期为2025年04月03日，调研行业为商业百货，调研对象是美凯龙 [1][2][8] - 参与调研的机构众多，涵盖证券公司、资产管理公司、基金管理公司、保险公司、商业银行等 [2][9][10] 行业背景 - 2024年中国GDP保持5%左右增长，首次突破130万亿元，经济走势“修复 - 走弱 - 触底回升”，消费复苏成主要驱动力，制造业投资有韧性，出口区域分化 [18] - 家居行业迎来消费升级驱动品质化需求爆发、绿色低碳转型倒逼产业链革新两大机遇 [18] - 2024年中国房地产行业深度调整与模式重构，市场分化加剧，一二线城市成交量企稳回升，三四线城市消化库存，房企加速出清，行业集中度提升 [19] - 地产行业调整使家居产业呈现精装房交付占比提升推动B端工程业务扩容、存量需求成“第二增长曲线”两大趋势，政策带动部分家居需求，行业竞争加剧 [19] 公司战略与经营情况 董事长致辞 - 美凯龙推进“3 + 星生态”战略，紧跟政策利好，通过家居、家电、家装综合布局提升竞争力 [20] - 截至2024年12月31日，公司经营77家自营商场，出租率83.0%；257家委管商场，出租率82.5%；战略合作经营7家家居商场；特许经营授权33个项目，含405家店/产业街，覆盖30个省202个城市，总经营面积2033万平方米 [21] - 建发入主后公司多方面成果显著，将改善公司治理、开展市值管理，实现商业转型并承担社会责任 [21][22] 总裁发言 - 2024年上半年公司业绩压力大，三四季度在消费政策提振下有所恢复 [23] - 公司进行业态调整，未来商场业态分布为建材家具占60%、电器占15%、家装占15%、新业态占10%；组织架构上发展业务减少，重点在商业运营板块 [23] - 业务策略上投入更多精力提升商业运营专业化和精细化，加强与线上平台合作，严格评估经销商，加大与建发集团业务协同，目标提升出租率 [24][25] 执行总裁介绍业务情况 - 2024年3月发布“3 + 星生态”战略，明确高端电器目标，上半年郑州高端生活电器馆开业，未来两年全国布局100家 [25] - 高端电器品类运营五重升级，目前电器经营面积超150万方，占比9.1%，线下超150家高端电器馆，未来2 - 3年占比达15%左右 [26] - 家装业务方面，2024年启动第二批84家M + 高端家装设计中心打造，预计2025年全国百MALL覆盖，截至报告期末规划出租率81.3%，发布“533”优租长租免装期政策，2026年家装经营面积占比达15% [26] - 新业态挖掘多品类头部企业，新能源汽车板块成立运营公司，发布“3100规划”，截至报告期末与25家车企合作，布局26个城市，经营面积16.4万㎡，同比增6万㎡ [27] - 2024年3月跑通“以旧换新”全链路流程，第4季度全国开展活动，截至报告期末249家商场覆盖，多地成指定企业，线下超150家高端电器馆成补贴主渠道，第4季度订单数72.4万单，销售额66.9亿，中央补贴11.5亿，补贴占比17% [29] - 线上线下全平台营销升级，构建“天猫同城站” + “抖音本地生活”双主阵地线上流量运营矩阵，数智化升级聚焦“战略业务支撑”与“系统整合”，推出多类产品和系统支持 [30] CFO介绍财报情况 - 2024年营业收入78.21亿，同比下滑32.08%，归母净亏损29.83亿，归母扣非净亏损16.80亿 [30] - 各版块收入均下降，租赁及管理收入53.60亿，同比降21.0%；委管相关收入14.6亿，同比降28%；建筑装饰服务收入3.3亿 [31] - 报告期内毛利45.56亿，同比降30.3%，综合毛利率58.3%，同比增1.6个百分点 [33] - 财务表现回暖，下半年出租率回升，经营性现金流净额连续2季度正流入且增长，融资成本负债规模下降 [33] Q&A 出租率及单价改善方式及减亏预期 - 提升出租率重点在品类拓展，租金优化通过差异化运营和提升经销商盈利实现，减亏上半年不明显，下半年收入和出租率改善使投房公允价值下行减少 [34] 以旧换新政策下核心增长抓手及预期 - 结合上下游和自身营销资源推动经销商参与补贴活动比例和销售额增长，侧重消费者用户运营，通过数字赋能深耕 [34] 建发派驻董事长相关问题 - 董事长将助力建发与美凯龙深度协同、资源互补和业务拓展，地产和家装、建发股份供应链业务等方面有协同爆发点和海外发展机会 [35]