报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数小幅回调，各类主要指数表现为中证全债>中证 REITs>中证转债>沪深 300 [1] - 中证 REITs 全周日均换手率较前一周略有上升，保障房类 REITs 交易活跃度最高，保障房、消费、水利 REITs 涨幅领先 [1] - 全市场公募 REITs 供给再提速，首单“商改保”REITs 成功发行，首单保租房 REITs 扩募项目获批 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 4 月 3 日，中证 REITs 指数收盘价 868.6 点，整周回调 -0.2%，表现强于沪深 300 和中证转债指数，弱于中证全债指数 [2][9] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为中证 REITs（+10.0%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（-0.1%）>沪深 300（-1.9%） [2][9] - 近一年中证 REITs 指数回报率 8.6%，波动率 6.9%，回报率低于中证转债指数，高于沪深 300 和中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - 截至 4 月 3 日，REITs 总市值 1871 亿元，较上周增加 20 亿元；全周日均换手率 0.83%，较前一周增加 0.11 个百分点 [2][14] - 产权类 REITs 平均周涨跌幅 +0.95%，特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅 +0.4% [3][19] - 除交通基础设施类外，其他类型 REITs 均收涨，平均涨幅最大的三个项目类型为保障房类（2.36%）、消费基础设施类（1.5%）和水利设施类（1.39%） [3][19] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+3.93%）、红土创新深圳安居 REIT（+3.79%）、国泰君安东久新经济 REIT（+3.65%） [3][21] - 保障房类 REITs 本周交易最活跃，区间日均换手率 2.3%，成交额占 REITs 总成交额 19.9%；交通基础设施类 REITs 成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占 REITs 总成交额 26.7% [4][24] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（1835 万元）、汇添富上海地产租赁住房 REIT（1718 万元）、中金厦门安居 REIT（534 万元） [4][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 4 月 3 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 4 只，已申报产品 5 只，已受理产品 1 只，已反馈产品 8 只，已通过待上市产品 6 只，通过已上市的扩募产品 1 只 [27] 估值跟踪 - 截至 4 月 3 日，公募 REITs 年化现金分派率均值 6.7%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [29] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权 REITs 关注内部收益率，当前产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 232BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 258BP [30] 行业要闻 - 3 月 31 日，首单“商改保”REITs“汇添富上海地产租赁住房 REIT”于上交所上市，募资规模 13.62 亿元，为资产持有人盘活存量资产提供新路径 [4][38] - 3 月 26 日，全国首单保租房 REITs 扩募项目华夏北京保障房 REIT 获批，拟募集规模 8.30 亿元，扩募后预计分派率将提升，有助于形成良性循环 [5][38]