报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 2024年公司营收和归母净利润同比下降，业绩受营收、毛利率下降等多因素影响 [1][2] - 公司连续两年销售逆势增长，保持合理拿地强度，商业运营稳步发展但收入贡献有待提升 [3] - 公司信用优势显著，财务保持稳健 [4] - 考虑2024年毛利率下滑等因素，下调2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，看好公司提升销售市占率和高端住宅开发竞争力 [4] 各部分总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%，归母净利润156.4亿元，同比下降38.9% [1] - 房地产开发业务结算收入同比下降9.4%至1747.2亿元，商业物业运营收入同比增长12.1%至71.3亿元，综合毛利率为17.7%，同比下降2.6pct [2] - 核心归母净利润157.2亿元，同比下降33.5%，核心净利润率为8.5%，同比下降3.2pct [2] 销售与拿地 - 2024年公司实现销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，不含中海宏洋销售额2705.8亿元，同比增长1.3%，销售均价同比上升16.6%至27047元/平米 [3] - 公司（不含中海宏洋）聚焦核心城市新获取22幅土地，总地价806.1亿元，拿地权益比例86.4%，拿地销售比29.8% [3] 商业运营 - 2024年公司新增9个商业物业投入运营，写字楼租金收入35.7亿元，同比增长4.1%，购物中心租金收入22.6亿元，同比增长34.5%，长租公寓收入2.7亿元，同比增长42.1%，酒店及其他商业物业收入10.3亿元，同比下降2.8% [3] - 截至2024年末，公司于高能级城市累计获取18个轻资产管理项目，商业运营收入在总营收占比约3.9% [3] 财务状况 - 截至2024年末，公司总有息负债2415.6亿元，短债占比11.8%，平均融资成本为3.1%，剔除预收款的资产负债率为48.2%，净负债率29.2%，现金短债比4.3倍 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025 - 2026年归母净利润预测为168.7亿元/187.2亿元（原预测为256.5亿元/274.0亿元），新增2027年归母净利润预测为207.9亿元 [4] - 当前股价对应25 - 27年PE（基本）估值分别为8.1/7.3/6.6倍 [4]