报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [2][7][23] 报告的核心观点 - 3月新房成交同比分化明显，二手房成交继续保持高增，新房需求延续弱复苏但城市间分化明显，二手房成交持续回升 [4][5][9] - 新房狭义库存水平持续下降，但销售放缓导致去化周期小幅回升 [5][17] - 前三个月TOP100房企销售额、销售面积同比下降，头部房企市占率继续提升 [6][20] - 在“止跌回稳”目标下，限制性政策将放松，存量房和土地收储进展有望提速，推动市场供需结构改善 [7][23] 根据相关目录分别进行总结 新房成交情况 - 30个大中城市3月商品房成交面积同比+2.5%，连续两个月正增长，一线、二线和三线城市同比分别为+18%、-2.2%和-4.9%，二三线城市同比转负 [4][9] - 30个大中城市3月新房成交面积仅高于2024年同期，一线城市成交面积显著高于2020年、2022年和2024年同期且较2月显著增长，二三线城市需求偏弱，3月成交处于2020年以来同期最低水平 [5][9] 二手房成交情况 - 监测的13个城市1 - 3月成交面积同比+33%，3月单月成交面积同比+37%，二手成交持续回升 [5][9] 新房库存情况 - 3月末十大城市商品房可售面积为7767万平米（同比-9.1%、环比-0.9%），去化周期为23.4个月，较上月上升约4个月，一线城市可售面积为3021万平米（同比-15%、环比-1.4%），去化周期为14.8个月（前值12.7个月） [5][17] TOP100房企销售情况 - 今年1 - 3月销售金额为8101亿元（同比-9.8%），销售面积为4475亿平米（同比-8%）；3月单月销售额、销售面积分别为3539亿元（同比-13.5%）、2097亿平米（同比-2.7%） [6][20] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1 - 3月销售金额门槛分别为231亿元（同比+4.4%）、60亿元（同比-20.6%）、37亿元（同比-15.4%）和15亿元（同比-7%） [6][20] - TOP10、TOP30和TOP50房企1 - 3月销售金额占比分别为49.1%、74%和85.7%，同比分别提升1.4ct、0.6pct和0.5pct [6][20] - TOP10房企中1 - 3月销售额基本都在300亿元以上（华发、滨江除外），同比实现增长的有5家，3月越秀（同比+53%）、华发（同比+29%）销售额同比大幅增长 [6][21] 投资建议 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [7][23]