报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[6] - 房地产服务评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 进入二季度房地产行业迎来增量政策窗口，出台增量政策可能性和迫切性强，一线城市政策弹性大，看好市场复苏节奏及相关标的[1] 根据相关目录分别进行总结 增量政策的可能性——市场视角 - 自926新政后政策空窗期逾半年，成交热度未消退，2025Q1重点44城新房、22城二手房成交面积同比分别增长2%、34%，3月增速分别为3%、38%，二手房热度较高[2] - 4月前瞻指标回落，4月1 - 5日44城新房成交面积同比回落11%，3月31日 - 4月6日42城二手房门店成交套数环比 - 13%，带看人数环比 - 9%，4月地产数据常季节性回落，需政策助力托住市场形势[2] 增量政策的可能性——时机视角 - 4月往往是政策窗口期，2024年4月30日中央政治局会议关注“库存”，为后续517政策拉开序幕[3] - 今年美国关税超预期，出台对冲政策迫切性增强，“稳地产”政策出台是题中之义[3] 增量政策的可能方向 - 限制性政策进一步解除，两会政府工作报告提出因城施策调减限制性措施，一线城市限购等行政政策有优化空间[4] - 进一步下调房贷利率等，通过下调公积金贷款利率及潜在流动性宽松政策打开房贷利率下行空间[4] - 优化收储政策，两会政府工作报告推进收购存量商品房，后续可能有细则落地[4] - 城中村改造加力实施，财政部、住建部发布通知，中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助[4] 投资建议 - 看好一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐具备“三好”逻辑的地产股，业绩与现金流稳健的物管公司有望受益[5] - 重点推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、建发股份；港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股2024年营业总收入94.3亿元，同比 + 268.6%，归母净利润2.43亿元，同比 - 41.6%，调整2025 - 2027年EPS，目标价6.34元，维持“买入”[10][11] - 城建发展预计24年归母净亏损6.97 - 9.98亿元，调整24 - 26年归母净利润，目标价7.43元，维持“买入”[10][11] - 滨江集团1 - 3Q24营收407.8亿元，同比 - 12%，归母净利润16.3亿元，同比 - 34%，维持24 - 26年EPS预测，目标价12.35元，维持“买入”[10][11] - 招商蛇口2024年营收1789.5亿元，同比 + 2.25%，归母净利润40.4亿元，同比 - 36.09%，调整2025 - 2027年EPS和BVPS预测，目标价12.52元，维持“买入”[10][12] - 新城控股2024年营收889.99亿元，同比 - 25.32%，归母净利润7.52亿，同比 + 2.07%，调整25 - 27年EPS，目标价16.68元，上调至“买入”[10][12] - 建发股份1 - 3Q24营收5021亿元，同比 - 16.1%，归母净利20.6亿元，同比 - 83.4%，调整2024 - 2026年EPS，目标价12.37元，维持“买入”[10][12] - 华润置地24年收入2788亿元，同比 + 11%，核心净利润254亿元，同比 - 8.5%，预计25 - 27E EPS，目标价32.72港元，维持“买入”[10][12] - 中国海外发展24年收入同比 - 9%至1852亿元，归母净利润156亿元，同比 - 39%，预计25 - 27年EPS，目标价17.07港元，维持“买入”[10][12] - 绿城中国24年收入1585亿元，同比 + 21%，归母净利润16亿元，同比 - 49%，预计25 - 27年EPS，目标价12.73港元，维持“买入”[10][12] - 建发国际集团24年收入1430亿元，同比 + 6%，核心归母净利润43亿元，同比 - 1.6%，调整25 - 27E EPS，目标价19.29港元，维持“买入”[10][13] - 越秀地产24年营收864亿元，同比 + 8%，归母净利10.4亿元，同比 - 67%，预计25 - 27年EPS，目标价6.85港元，维持“买入”[10][13] - 华润万象生活24年营收170.4亿元，同比 + 15%，归母净利润36.3亿元，同比 + 24%，预计25/26年EPS，目标价39.81港币，维持“买入”[10][13] - 绿城服务24年营收178.9亿元，同比 + 6%，核心经营利润15.9亿元，同比 + 22%，归母净利润7.9亿元，同比 + 30%，上调25/26年EPS，目标价5.91港币，维持“买入”[10][13] - 中海物业24年营收140.2亿元，同比 + 7%，归母净利润15.1亿元，同比 + 13%，预计25/26年EPS，目标价7.74港币，维持“买入”[10][13] - 保利物业24年营收163.4亿元，同比 + 8%，归母净利润14.7亿元，同比 + 7%，预计25/26年EPS，目标价40.15港币，维持“买入”[10][13] - 招商积余24年营收171.7亿元，同比 + 10%，归母净利润8.4亿元，同比 + 14%，上调25/26年EPS，目标价14.96元，维持“买入”[10][14] - 滨江服务24年营收36.0亿元，同比 + 28%，归母净利润5.5亿元，同比 + 11%，预计25/26年EPS，目标价31.06港币，维持“买入”[10][14]