报告行业投资评级 - 行业评级为看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 新房市场供给“量缩质优”，改善型住宅需求占比提升，中高端物业发展机遇大，其物业费标准比普通住宅高两倍左右，营业成本中广义人工成本占比近7成，AI科技应用可助力物企优化成本，实现利润修复[1] - 物业公司轻资产、强现金流，ROIC和股息率可作对比估值主要判断依据，提升ROIC可从分子端（提升运营效率、增加高利润率业务收入占比、增强定价权）和分母端（管理好存货周转和应收账款周转）入手，提高内生效率有望带动物业公司ROIC优化[2] - 2025年以前物业公司估值和开发商估值同步波动，2025年以后房地产行业止跌回稳目标清晰，房企主体信用趋于改善，物业公司红利资产属性逐步释放，央国企物业公司具备估值修复基础，大部分央国企物业公司估值还有20 - 30%修复空间，个别物业公司股息率和利润改善会推动市值提升[3] - 在房地产行业止跌回稳趋势下，央国企房企信用稳定，压制物业公司估值因素逐步消化，物业公司类固收的红利属性凸显，类固收红利配置价值提升[5] 投资建议 - 建议关注第一梯队的华润万象生活和招商积余，第二梯队的中海物业和保利物业[4]