报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在经济环境增速放缓、人口增长疲软背景下，长沙市经济增速继续承压，但强省会战略实施和人才引进政策完善为写字楼市场发展提供动力，未来市场仍呈现存量主导特征，置换需求成主要动力，预计短期维持震荡趋稳走势 [26] 根据相关目录分别进行总结 引言 以CMBS、商业地产类REITs为代表的商业地产证券化是企业融资重要方式，商业地产经营活动现金流是商业地产ABS主要偿付来源，运营状况分析是评级工作重要一环，联合资信选取长沙市写字楼市场，分析区域环境、行业政策与城市规划等对其运营状况的影响并展望未来发展 [1] 区域环境分析 - 2008 - 2024年，长沙市GDP增幅与全国走势基本相符，整体呈波动下降趋势，2008 - 2018年GDP增速高于全国，2019 - 2022年与全国波动趋势一致，2022 - 2024年趋于稳定，2024年全国GDP增速跌至5.00% [2] - 全国人口增长放缓甚至负增长，长沙市人口增速未来或承压，近几年人口吸引力强，出台系列人才政策，2016 - 2020年常住人口增长率于2019 - 2020年间爆发式增长后回落，2023年降至0.89%，2022年全国人口负增长时长沙仍高于全国，得益于强省会战略和产业结构优化升级 [5] - 2017年起长沙出台系列人才政策，2021年实施强省会战略，出台系列支持政策，2022年位列“最具人才吸引力城市”中部第一，形成新消费与高质量生活圈，成为宜居城市，人口结构上劳动力人口占比较高，发展动力足 [6] 长沙市写字楼租赁市场历史运营情况 供给情况分析 - 2013 - 2020年，长沙市甲级写字楼市场快速扩张，2021 - 2023年无新项目入市，2024年新增供应13.5万平方米，存量增至231.1万平方米 [8][9] - 2013 - 2015年，年均新增供给量约20万平方米，经济稳健增长，运营经验提升；2016 - 2020年，新增供应量逐年增加，2019年和2020年倍数增长，市场趋于饱和，库存积压、去化压力大；2021 - 2023年，核心商圈无新增供应，转为存量市场 [9] 需求情况分析 - 2023年需求有所回升，去化存量市场，2024年放缓 [10] - 2016 - 2021年，服务业、TMT和金融行业是主要需求来源，吸纳量逐步提升，租赁需求波动大，经济下行时企业需求保守；2020年在线教育为租赁主力，2021年受“双减”影响，TMT及专业服务业成主力；2022年受疫情及经济下行影响，吸纳量锐减；2023年需求缓慢回升，搬迁及置换需求成主力，但整体仍不足；2024年吸纳量锐减，民营企业是租赁需求主力类型，占81.7%，搬迁是主要驱动因素，占54.3%，主要来自TMT、金融业和房地产业 [10] 空置率和租金水平 - 空置率方面，整体呈先升后降趋势，与供应量变动趋势一致，受供需关系影响；2013 - 2015年，新增供应与需求匹配，空置率波动下降；2016 - 2020年，供应高峰致供需不平衡拉大，空置率上升，2020年底达45.20%；2021 - 2023年，无新增供应，空置率波动下行；2024年，金茂大厦入市拉动空置率至32.7%；与一线城市相比，长沙甲级写字楼空置率高，空置压力大，市场活力待释放 [13] - 租金方面，波动较空置率平缓，2013 - 2019年相对平稳，单价在110.00元/平方米•月上下波动，最高113.30元/平方米•月；2020年供给增加及疫情影响致租金下降，此后逐年下降，2024年底降至78.50元/平方米•月；与一线城市相比，平均租金低，波动平缓，租金持续承压，待市场经济回暖驱动 [14] 写字楼租赁市场未来运营情况展望 外部环境 - 长沙市经济增速阶段性波动明显，人口增速高于全国平均水平，优势产业有工程机械等，工程机械行业形势转好有望维稳经济增速 [18] - “十四五规划”提出到2025年地区生产总值达1.7万亿元，首位度保持30%左右，常住人口突破1000万人；《2024年长沙市政府工作报告》提出2024年地区生产总值增长6%以上，2024年实际增长5.0%，未达预期 [18] - 截至2023年底，常住人口总量1051.31万人，增长0.9%，增速低于过去10年平均增速但高于全国过去10年人口年均增速 [20] - 基础教育方面，2017 - 2023年小学在校生逐年增加，2023年达87.31万人，增长率7.13%；高等教育方面，有三所985大学，数量仅次于北京和上海；各类学校数量多，各阶段学生数量有不同程度增长，幼儿园在园幼儿下降12.1%，小学适龄儿童和升初中入学率超100%，教育吸引力有利于保持人口结构优势 [21] 需求端 - 受政策支持，写字楼市场需求有望提升，“十四五规划”提出打造国家中心城市等目标，随着研发投入增加等，经济活力有望提升 [22] - 产业布局上，提出优化先进制造业空间布局，形成“一带五区五园”格局，扩大先进制造业优势，围绕“三智一芯”重点领域，强化中心城区服务功能，建设服务业集聚区，培育未来产业，建设现代产业体系，实施产业基础再造等工程，推进长株潭一体化发展 [22] - 人才吸引方面，连续16年获评中国最具幸福感城市，实施芙蓉英才星城圆梦计划等，发布系列人才政策，落实国家工程，健全评价体系，完善成果权益分享机制，建设人力资源服务产业园，提升城市品质吸引人才落户，2023年长江中游城市群在大学生就业意向和非本地求职者排名中位居第五 [23][24] 供给端 未来以存量市场为主，租金水平或继续下行，2025 - 2026年无新项目入市，存量市场竞争激烈，换租市场活跃度上升，市场倾向灵活租赁条款和优惠租金条件，或导致租金下调 [25]