报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数继续小幅回调，但表现强于含权类资产，各类主要指数表现为中证全债>中证 REITs>中证转债>沪深 300，REITs 全周日均换手率较前一周略有下降，生态环保类 REITs 交易活跃度最高，全市场各板块表现分化，市政、水利、消费类 REITs 平均涨幅领先 [1] - 截至 4 月 11 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.5%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，当前产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 277BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 267BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 4 月 11 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价为 856.7 点，整周（2025/4/7 - 2025/4/11）回调 -1.4%，表现强于沪深 300 指数（-2.9%）和中证转债指数（-1.7%），弱于中证全债指数（0.3%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为中证 REITs（+8.5%）>中证转债（+1.5%）>中证全债（+0.3%）>沪深 300（-4.7%），在不确定因素加大的环境中展现出较强韧性 [2][8] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 6.3%，波动率为 7.0%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][10] - REITs 总市值在 4 月 11 日回落至 1858 亿元，较上周减少 13 亿元；全周日均换手率为 0.76%，较前一周下降 0.08 个百分点 [2][13] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.93%，特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.04% [3][15] - 从不同项目类型 REITs 来看，平均涨幅最大的三个项目类型分别为水利设施类（2.6%）、市政设施类（2.1%）和消费基础设施类（0.7%） [3][15] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为华夏北京保障房 REIT（+3.67%）、华夏大悦城商业 REIT（+3.19%）、银华绍兴原水水利 REIT（+2.61%） [3][17] - 生态环保类 REITs 本周交易最活跃，区间日均换手率为 1.4%，成交额占 REITs 总成交额 4.1%；交通基础设施类 REITs 成交额占比最高，区间日均换手率为 0.7%，成交额占 REITs 总成交额 28.2% [3][21] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（2166 万元）、红土创新盐田港 REIT(1237 万元）、博时蛇口产园 REIT(828 万元） [3][22] 一级市场发行 - 截至 2025 年 4 月 11 日，在交易所处在已问询阶段的 REITs 产品共有 4 只，已申报的产品 5 只，已受理的产品 1 只，已反馈的产品 8 只，已通过待上市的产品 6 只，另有通过已上市的扩募产品 1 只 [24] 估值跟踪 - 截至 4 月 11 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.5%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [26] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [26] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施类相对净值折溢价率为 58.0%，IRR 为 7.5%等 [27] - 当前产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 277BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 267BP [27] 行业要闻 - 2025 年 4 月 11 日，上交所和深交所分别对两单数据中心 REIT 申报材料提出“提升申报材料质量”的要求，包括补充披露相关经营许可证续期安排、关注大客户依赖风险、验证资本性支出与设备更新周期的匹配性等 [30]