报告行业投资评级 - 房地产开发行业投资评级为增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 2024年内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额下滑，但行业集中度提升，头部房企韧性更强 [1] - 2025年主流房企开发业务利润率处于底部区间，行业延续“稳健经营、聚焦核心”主基调，部分房企经营性业务利润占比有望提升，产品品质升级持续推进 [1] - 看好行业集中度进一步提升，以及核心城市复苏和对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“好信用、好城市、好产品”的地产股 [6][82] 各部分总结 业绩 - 2024年8家样本房企营业收入/归母净利润同比 -2.4%/-20.2%，业绩下滑因结转规模下降、房价下行致毛利率下降及存货计提减值增加 [2] - 截至2024年末，合同负债对当期营收覆盖倍数降至84%，业绩储备薄，未来收入端有下行压力 [2] - 预计2025年主流房企利润率处于底部区间，利润修复或在2026 - 27年逐步显现 [2] 销售 - 2024年总体房企合同销售额同比 -18%，TOP10房企对百强销售额贡献度同比 +5.9pct至51.3%，头部房企韧性强 [3] - 部分房企2025年计划新推货源和总供货规模下降，但主流房企对销售市场复苏持乐观态度，部分重提年度销售目标 [3] - 短期行业销售处于“弱复苏、强分化”阶段，房企销售弹性取决于战略及布局 [3] 扩张 - 2024年总体房企拿地金额同比 -30.5%，拿地强度同比 -5.1pct至31.5%，投资更谨慎 [4] - 截至2024年末，土地储备约2.48亿平方米，同比 -16.2%，土储规模降至2018年以来最低，行业处于去库存周期，头部房企土储维持低位 [4] 融资 - 2024年总体房企有息负债同比 -2.1%，为2017年以来首次下降，财务指标优化，去杠杆取得阶段性成效 [5] - 平均融资成本同比 -0.38pct至3.63%，后续有望进一步下降 [5] - 绿城中国2025年2月重启美元债融资，资本市场对内房公司信用风险担忧减轻，融资环境有望改善 [5] 2025年展望 - 销售方面，盘活存量老旧库存是战略重心，策略包括“老盘新做”、“一盘一策”和利用政策盘活资产 [77] - 扩张方面，采取“量入为出，聚焦核心”战略，聚焦核心城市、探索多元化拿地、精准投资和“以销定供”控制风险 [77] - 运营方面，构建多元收入结构，打造大资产管理平台模式，提升运营能力和扩大运营性收入 [78] - 产品方面，围绕“好房子”理念提升竞争力，包括对标标准、技术创新和文化赋能 [79][80] - 分红方面，重视股东回报，保持政策延续性 [79] 投资建议 - 回顾2024年，港股内房公司营收与利润下滑，销售分化，投资审慎，融资优化 [81] - 展望2025年，房企利润率底部运行，坚持“以销定投”，销售有望企稳，行业集中度提升，经营性业务占比或提升，产品品质升级 [82] - 推荐华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产 [6][82]