报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度北京房地产市场各细分领域表现各异，办公楼租赁和购置需求回升，零售物业寻求转型，仓储物流新租需求回暖，商务园区新型生产制造园区驱动净吸纳量上升，物业投资市场自用买家活跃[3][4][5] 各细分市场总结 办公楼市场 - 2025年第一季度新增办公面积3.1万平方米，新租交易总面积超2023和2024年同期，搬迁占近八成，TMT、金融等行业有扩租需求[9] - 净吸纳量11.0万平方米，环比增长16%，中关村等科技中心贡献大，东部传统区域净吸纳量为负，整体空置率降至20.4%，平均租金降至每月每平方米249.2元[10] - 未来六个月预计24万平方米新增面积投放在非核心商务区，政策扶持稳固需求拉动新增办公需求[15] 零售物业市场 - 2025年第一季度无新增项目，存量物业转型升级，如世纪金源等启动改造[18] - 1 - 2月社销总额微降，餐饮新增店铺占比49%，零售方面奢侈品类闭店，运动户外等品牌开店活跃，净吸纳量为负，空置率涨至7.4%，首层平均租金降至每天每平方米31.3元[19][20] 仓储物流市场 - 北京2025年第一季度新增供应6.7万平方米，第三方物流占新租面积60%，净吸纳量首回正为2.6万平方米，空置率涨至25.0%，平均租金降至每月每平方米48.4元[25] - 廊坊无新增供应，净吸纳量创新高，空置率降至2021年中以来最低；天津新增供应10万平方米，净吸纳量回落至5.3万平方米，空置率维稳于28.4%[26][27] - 未来六个月北京、廊坊和天津将有新增高标仓储设施交付，租户“质价比”诉求促使搬迁和租约重整活跃[30] 商务园区市场 - 2025年第一季度新增供应48.2万平方米，新型制造园区和医药专项园区表现突出，净吸纳量16.3万平方米，空置率涨至25.1%，平均租金降至每月每平方米143.8元[34][35] - 未来六个月预计26万平方米新项目交付，政府政策支持有望助力优质商务园区发展[41] 物业投资市场 - 2025年第一季度活跃度温和，9笔交易总额92.9亿元，环比、同比下降，自用买家推动8笔办公物业交易，涉及多行业[45] - 优质办公楼是买家布局重点，标的物业资本化率攀升，核心优质资产受关注[49]