报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地方政府专项债券投向领域扩大，土储专项债时隔五年重启，为地方政府收储土地提供资金支持，有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳 [2][35][42] - 目前多地公布拟使用专项债收购存量闲置土地收储金额超1200亿元，已有三个省份发行落地，合计金额略超400亿元，预计后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [3][72] 根据相关目录分别进行总结 地方政府专项债券投向领域有所扩大 - 地方政府债券按还款资金来源分为一般债券和专项债券，专项债券包括新增专项债券和再融资专项债券等 [2][5] - 2024年地方政府专项债券累计发行7.7万亿元，其中新增专项债券发行4.0万亿元，再融资专项债券发行3.7万亿元；截至2024年底，地方政府债务余额47.3万亿元，其中专项债余额30.8万亿元，占比65% [12] - 2024年新增专项债支持11大领域，2025年新增4个投向领域，包括支持收购存量商品房、支持盘活存量闲置土地等；2019 - 2024年新增专项债资金用途对应规模较高的为市政和产业园区基础设施、棚户区改造和医疗卫生，规模占比分别为27.4%/13.4%/7.2% [15] - 实行专项债券投向领域“负面清单”管理，扩大专项债券用作项目资本金范围，允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备 [18] 土储专项债的历史复盘 - 2001 - 2015年，财政部允许土地储备机构举借土地储备贷款；2016年明确暂停向银行业金融机构举借土地储备贷款；2017年土储专项债正式启动，2019年暂停发行 [24][25][30] - 2017年7月至2019年9月，全国共发行土地储备专项债券426只，金额合计为14914亿元，其中2018年下半年发行规模较高，2019年发行节奏较为平稳；分省份来看，广东省和江苏省发行规模排名位居前列 [31] 新一轮重启土储专项债相关政策及背景 - 2024年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策，10月财政部提出允许专项债券用于土地储备；11月自然资源部出台文件，为收购土地提供具体指导策略；2025年3月，两部门联合发布土地储备专项债券管理新规 [35][36][37] - 目前城投托底城市土地，开工率较低，闲置土地较多；土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超80%，截至2024年12月，地方本级土地出让收入累计同比下降16.0%，地方政府财政压力较大，房企到位资金持续恶化，盈利能力变差，重启土储专项债有助于解决这些问题 [39][42] 各地拟使用专项债收购存量闲置土地的进展 - 截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量为848宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元，3月以来各地公示节奏明显加快 [46] - 31个省市中有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额接近500亿元，规模位居第一；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元 [47] - 已公示地块中，住宅用地（含综合地块）、商办用地和工业用地的宗数占比分别为63.5%/25.8%/7.3%，以住宅用地为主；多数收储地块出让时间集中在2020 - 2024年，宗数占比约80% [52] - 地方政府拟收购土地用地单位包括地方国企、央企和民企，其中以地方国企为主；超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8 - 1.0之间，部分地块拟收储价格高于拿地价格 [53] 用于收购存量闲置土地的土储专项债发行情况 - 截至4月10日，广东、四川、湖南发行用于收购存量闲置土地的专项债金额分别为304.4/3.3/94.2亿元，合计总金额约为402亿元，涉及166个项目；发行期限为3年、5年、5 + 2年、7年的分别对应有1/80/17/68个项目 [54] - 2月以来，北京发行专项债券中涉及25个土地储备项目，发行额度为116.87亿元，占比25.2%，该部分土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地 [60] - 2月24日，广东省发行专项债总额307.1859亿元，涉及86个项目，除2个项目外，其余均为回收闲置存量土地；涉及19个地级市，广州、珠海、惠州三地发行专项债券金额较高，肇庆、惠州和汕尾三地涉及项目数量较高 [63][64][67] - 3月31日，四川省发行专项债券中涉及3个土地储备项目，发行额度为6.2120亿元，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量闲置土地，另外1宗为新增土地储备项目 [68] - 4月8日，湖南省发行土地储备专项债券规模达94.15亿元，涉及80个项目，覆盖126个地块，全部为存量闲置土地，其中长沙市发行额度最高，为26.3亿元 [71] 投资建议 - 预计更多地区参考已发行专项债省份做法，后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [72]