报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 4月临近政治局会议，叠加“对等关税”出台、4月成交从3月高点季节性回落，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会 [3] - 2025年“好房子”首次写入政府工作报告，未来若出现“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，估值修复房企，以及经纪、物管、代建等领域头部企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 政策 - 2025年3月涉房类政策17项，均为偏松类政策，两会聚焦“止跌回稳”，住建部明确“好房子”建设细则，短期需求端和供给端政策有望细化，中长期聚焦“构建房地产发展新模式” [8] - “对等关税”政策出台，地产政策值得期待，包括核心城市限购松绑、降息及下调公积金利率、打通收储及城改等政策堵点 [9] - 多地出台楼市调控政策，如宁波调整契税优惠类家庭住房套数查询区域范围，深圳发布住房公积金贷款新规等 [10] 资金 - 2025年3月M2同比增长7%，增速环比持平；社融存量同比增长8.4%，增速环比增长0.2pct；3月新增居民中长期贷款5047亿，比去年同期多增531亿 [13] - 3月境内债融资规模358亿元，环比升144.5%；平均发行利率2.9%，整体仍处于低位；2025Q1出险房企债务重组加速，展期、削债渐成趋势 [18] - 3月新发放个人住房贷款利率3.1%，保持稳定；3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所上市，为国内首个获批“商改保”REITs [18] 楼市 - 3月重点50城新房日均成交同比降1.1%，环比升52.5%；4月（截至14日）重点50城新房日均成交环比降38.6%。3月重点20城二手房日均成交同比升21.5%，环比升42.5%，4月（截至14日）重点20城二手房日均成交环比降14.8% [22] - 3月房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期，35城商品房平均批准上市面积33.3万平米，环比升116.8%，同比降17.1%；销供比回落至135.4%，环比降16.6pct [25] - 3月35城商品房平均出清周期43.2个月，环比降0.3个月，其中一线城市32.5个月，低于二线城市（37.3个月）、三线城市（47.1个月） [25] - 3月百城住宅平均价格16740元/平米，环比升0.17%，连续20个月环比企稳回升，其中环比上涨城市数量共40个；分城市能级看，3月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别升0.39%、升0.05%、降0.08% [28] 土地 - 3月百城土地供应建面0.97亿平米，环比升19.3%；百城成交建面0.77亿平米，环比降12.1%；百城平均溢价率13.2%，环比升2.5pct，溢价率创近一年新高 [31] - 月内杭州、成都两度刷新地价纪录，北京地价首超10万元/平米；2025Q1，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（2024年全年为51%） [31] 房企 - 克而瑞百强房企2025年3月单月销售金额同比下滑12.1%，前3月累计销售金额同比下滑7.3%；3月部分城市迎来局部“小阳春”行情，整体一线城市韧性强于二三线，未来成交放量程度主要取决于高端品质住宅供应 [37] - 3月50强房企平均拿地销售金额比55%、拿地销售面积比47%，环比分别降20.1pct、降11.4pct；3月土地市场点状火热，头部企业投资策略趋同，优选核心城市核心地块 [43] 股市 - 3月申万地产板块跌4.8%，跑输沪深300（-0.07%）；截至2025年4月14日，当前地产板块PE（TTM）34.9倍，估值处于近五年90.2%分位 [46] - 3月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为美的置业、中国金茂、中梁控股，排名后三房企为富力地产、世茂集团、融创中国 [46] 重点覆盖标的及估值 - 报告对保利发展、招商蛇口、滨江集团等多家公司给出推荐评级，并列出了各公司的股票价格、EPS、P/E等估值数据 [47]