报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 新一轮住宅产品迭代已至，“四代宅”引领市场止跌回稳，“好房子”能加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间大 [3] - 复盘汽车和手机发展，产品迭代可带动需求企稳和盈利改善，住宅产品迭代也有望提升行业销量和盈利 [3] - 当下多数“第四代住宅”未达“四维升级”目标，若出现真正的“好房子”，或催生新一轮改善需求，短期板块有政策博弈机会，中长期产品迭代和周期底部蕴含发展机遇，部分房企将率先受益 [3] 各目录总结 前言 - 此前报告对房企库存土储结构进行拆解，2024 年以来“好房子”去化率和利润率有改善，2025 年多地四代宅将集中入市，有望重构市场定价体系，当前“四代宅”未达“四维升级”目标，若实现或催生改善需求 [7] 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 - 复盘 80 年代以来住宅产品迭代，经历福利分房“筒子楼”、商品房萌芽、繁荣、产品多元化、科技赋能高品质住宅等阶段 [10] - 2025 年“好房子”写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》定义建设标准，各地出台住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，新入市项目品质提升 [11][13][16] - 四代宅“有价有市”，去化好且高端盘有涨价趋势，按实得面积折算单价低、性价比高，2025 年集中入市适配改善需求，有望形成价格锚引导楼市止跌回稳 [19][22][27] “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存 - 当前商品住宅销售低于中期中枢，但潜在住房需求旺盛，测算 2025 - 2030 年全国潜在商品住宅需求中枢为 8.76 亿平，年均刚需 2.9 亿平，对应改善需求 5.9 亿平，占比 67%，改善型住宅销售额规模 6.1 - 9.9 万亿，均值 8 万亿 [34][38] - 存量差房子占比高，“好房子”推广加速改善及更新需求释放，假设 2030 年人均居住面积提至 42 平、更新率提至 1.5%，年均改善更新需求提至 9.41 亿平，占比 75.5%，对应销售金额 12.79 万亿 [41][42] - 2024 年全国 30 强房企权益销售额占全国住宅销售额 27.1%，占 2025 - 2030 年改善需求均值 27.5%，市占率有提升空间，部分流动性困境房企收缩为健康房企留出空间 [47] - 以央国企为代表的未出险房企拿地市占率提升且聚集核心城市，主流 9 家未出险房企在十大城市销售和拿地市占率逐年提升，为未来销售份额提升奠定基础 [52] 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善 - 复盘汽车销量，“产品技术迭代 + 政策支持 + 消费者需求转变”推动市场格局重塑、销量企稳，2020 - 2024 年新能源乘用车渗透率从 5.8% 升至 27.6%，2024 年全国乘用车零售销量较 2017 年高点仅降 3.6% [56] - 复盘手机出货量，从功能机到智能手机、国产品牌崛起及市场向高端机型倾斜均拉动出货量，中国高端智能手机市场销份额从 2018 年的 11% 升至 2024 年的 28% [59] - 从盈利端看，高端新能源车和手机毛利率较高，如 2024 年赛力斯新能源汽车毛利率提升得益于高端车型占比提升，2023 年苹果 iPhone 等产品毛利率达 36.5% [65][66] - 与汽车、手机相比，房屋虽有制约但仍有启示意义，结构性更新改善需求旺盛，“第四代住宅”有望推动核心区旧改进度加速，其利润率高于旧规项目，有望带动房企盈利改善 [76][81] 投资建议 - 关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复房企，如万科 A、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3][91]