报告行业投资评级 - 地产行业投资评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 持续推动收储/城改可扩大住房需求，促进楼市止跌回稳；房地产市场发展空间仍存，当前销售规模低于中期中枢；“好房子”市场空间广阔，短期有望带动楼市止跌回稳 [3] - 短期住房消费/投资随政策出台有望加速楼市止跌回稳，中长期“好房子”入市催生改善型需求释放，产品迭代叠加周期底部蕴含发展机遇 [3][25] 根据相关目录分别进行总结 2025Q1楼市延续修复，整体市场好于预期 - 得益于政策催化和市场信心修复，2025Q1楼市整体好于预期 [4] - 30城新房成交同比降2%，较2024年全年收窄19.4pct；10大城市二手房成交同比增长33% [4] - 一二线城市新房价格环比自2024年末以来逐步止跌回稳 [4] 加速推进收储及城改，持续扩大住房需求 - 自2024年“5.17”新政以来，中央持续优化收储政策，2025年政府工作报告进一步明确相关举措，扩大资金来源并给予城市政府更大自主权 [11] - 城中村改造政策不断优化，预计城改有望加速，100万套城中村改造100%货币化且全部转化为购房需求，可消化35城存量现房库存36% [11] 当前商品住宅销售已低于中期中枢，潜在住房需求依旧旺盛 - 2025 - 2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已低于中期中枢 [12] - 2025 - 2030年年均刚性需求为2.9亿平，对应年均改善更新需求为5.9亿平，占比67%，潜在改善更新需求旺盛 [15][16] - 对应改善型住宅销售额规模为6.1 - 9.9万亿，均值为8万亿 [16] 存量差房子占比仍高，“好房子”加速改善及更新需求释放 - 全国仍有31.2%的居民居住面积为2000年以前建造房屋，80%的居民居住环境无电梯，“好房子”推广将加速整体改善及更新需求释放 [19] - 假设2030年人均居住面积提升到42平，更新率提升至1.5%，2025 - 2030年年均需求为12.46亿平，其中改善更新需求为9.41亿平，占比提升至75.5%，较此前测算提升60.8% [19] “好房子”引领产品迭代，潜在需求弹性仍大 - 按全国与35城房价均值估算，9.41亿平改善需求对应销售金额为12.79万亿，较此前测算增长超60%，远高于2024年全国30强权益销售额总和 [20] 短期“好房子”有望形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳 - 过去几年房价下行因缺乏价格锚陷入“无差异价格下跌螺旋”，2025年主要城市四代宅项目集中入市，有望率先企稳形成价格锚，重构市场定价体系 [21] 投资建议 - 短期住房消费/投资随政策出台有望加速楼市止跌回稳，中长期“好房子”入市催生改善型需求释放，产品迭代叠加周期底部蕴含发展机遇 [25] - 个股建议关注历史包袱较轻等的房企、估值修复房企以及经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [3][25]