报告核心观点 - 2024年10月12日土储专项债时隔五年重启发行，本轮收储对象为存量闲置土地，一季度发行节奏偏慢，后续规模或在5200亿 - 1.08万亿元，若持续发行可压降城投利息支出约912亿元，缓解其还本付息压力 [1] 各部分总结 土储专项债的确立—叫停—重启 - 2001年我国土储制度正式确立，2001 - 2015年土储贷款是主要资金来源；2015年起土储贷款被叫停；2017 - 2019年土储专项债密集发行；2019年9月 - 2024年10月被叫停；2024年10月12日重启 [1][6] - 2017 - 2019年土储专项债发行规模分别为2406.98亿元、5837.87亿元、6744.50亿元，占当年新增专项债规模比重分别为25.74%、42.08%、31.11% [14] - 2021年起房地产行业承压，2024年全国商品房待售面积达75327万平方米，较2020年上升51.11%，2022 - 2024年房地产开发投资持续下滑，2020 - 2024年城投托底拿地金额9.37万亿元，新增土储面积达86.01亿平米 [22] 本轮土地储备专项债券发行的核心特征 - 收储对象：与首轮不同，本轮处于土地市场量价齐跌背景，举债用于“存量闲置土地”，包括企业无力或无意愿开发、已供应未动工的房地产用地等，2024年11月7日后供应土地不列入范围 [32][33] - 发行节奏：2025年至今仅零星发行，截至4月17日，4个区域发行9只债券，规模850.97亿元，涉及土地储备金额516.74亿元，进度慢因细则落地不久和置换隐债专项债挤压发债空间 [1][35] - 收储土地分析：截至4月17日，13个区域拟收储总规模1387.2亿元，宗数952宗；综合用地（含住宅）占比最高为42%；城投/城投子公司、地方国企为主要收储对象，合计占比91.35%；拿地时间集中于2021年以后，2022年收储量最高；样本土地平均折扣率11.99%，民企折扣率15.48% [43][49][50] 土储专项债后续展望 - 规模预测：考虑化债挤出效应，2025年土储专项债规模或在5200亿 - 1.08万亿元，二三季度或放量发行 [57] - 利息节约：若2025 - 2028年持续发行，按估算可压降城投利息支出约912亿元，缓解其还本付息压力 [1][64]