报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数表现优于市场其他主要指数，各类型 REITs 普涨，消费、仓储物流、保障房类 REITs 平均涨幅领先，市政设施类 REITs 交易活跃度最高，当前公募 REITs 年化现金分派率均值显著高于主流固收资产静态收益率 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 4 月 18 日，中证 REITs 指数收盘价 862.8 点，周涨跌幅 +1.2%，年初至今涨跌幅 +9.9%，表现强于沪深 300、中证转债和中证全债指数；近一年回报率 9.2%，波动率 6.9%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数 [2][8][12] - REITs 总市值 4 月 18 日升至 1881 亿元，较上周增加 24 亿元；全周日均换手率 0.69%，较前一周下降 0.07 个百分点 [2][15] 消费、仓储、保障房类 REITs 领涨 - 截至 2025 年 4 月 18 日，产权类 REITs 平均周涨跌幅 1.80%，特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅 0.76%；除生态环保类外，其他类型 REITs 均收涨，消费基础设施类、仓储物流类和保障性租赁住房类平均涨幅最大 [3][18] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为华安百联消费 REIT（+6.64%）、嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.89%）、嘉实物美消费 REIT（+4.63%） [3][22] - 市政设施类 REITs 本周交易最活跃，区间日均换手率 1.1%，成交额占比 1.1%；园区基础设施类 REITs 成交额占比最高，区间日均换手率 0.8%，成交额占比 25.6% [4][24][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2755 万元）、国泰君安东久新经济 REIT（719 万元）、华夏北京保障房 REIT（667 万元） [4][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 4 月 18 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 3 只，已申报产品 5 只，已受理产品 7 只，已反馈产品 7 只，已通过待上市产品 3 只，通过已上市首发产品 1 只 [27] 估值跟踪 - 截至 4 月 18 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.7%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况；当前产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 266BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 259BP [29][30] 行业要闻 - 4 月 14 日，国家发改委印发通知支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [37] - 4 月 16 日，博时招商蛇口产业园 REIT 发布公告拟第二次扩募并新购入基础设施项目，标志着 REITs 市场二次扩募开始 [37]