报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度深圳房地产市场各细分领域表现不一，办公楼需求活跃度提升，零售物业餐饮业态热度持续，物流仓储市场租金表现承压，投资市场自用型办公楼交易引领市场；未来六个月，各细分市场面临不同挑战与机遇，如办公楼供应压力大、租金或下行，零售市场空置率或小幅上升、租金低位，物流市场供应压力影响空置率和租金，投资市场办公与商业物业价格筑底吸引投资者 [3][4][16] 各细分市场总结 优质办公楼市场 - 供应方面，四个项目共计30.2万平方米交付使用，罗湖、福田和南山均有项目入市，新项目贡献51.5%新增需求 [8] - 需求方面，市场需求活跃度同比显著增长，净吸纳量同比增幅44.4%，空置率仅微幅上升0.1个百分点至22.3%；科技板块需求热度持续，金融需求稳中有升，零售贸易活跃度提升；本地、国内和国外企业需求比为7:2:1，万平方米以上和1000 - 2000平方米租户占比上升，搬迁需求主导市场 [8][9] - 成交区域方面，非核心区物业吸引升级办公需求，前海成新增吸纳量贡献第二大片区，占比18.0% [10] - 租金方面，全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同环比均走扩 [10] - 未来展望，未来六个月将面临超60万平方米供应压力，租金或延续下行趋势，空置率将承压 [16] 优质零售物业市场 - 供应方面，一季度未录得新增供应入市，整体市场空置率环比微降0.1个百分点至3.7% [20] - 需求方面，餐饮业态成第一大需求驱动，占比44%，甜品与中餐构筑需求双核；零售子业态中服饰与珠宝配件居前两大支柱；悦己经济带动美容保健类连续六个季度需求份额超5% [21][22] - 租金方面，全市平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅与上季度持平 [22] - 未来展望，未来六个月商业供应量达70万平方米，空置率或小幅上升但仍保持低位，租金水平持续低位，各业态拓展谨慎 [25] 优质物流仓储市场 - 深圳市场，无新增供应入市，一存量物业退出市场，空置率为6.3%；1 - 2月出口总额同比下降16.6%，寻租需求来自第三方物流和电子制造业企业，租金环比增长0.4%至每月每平方米49.0元 [29] - 东莞市场，新增19.2万平方米优质仓储空间，空置率环比上升1.3个百分点至3.7%；跨境电商为需求主力，净吸纳量12.2万平方米，租金增长0.5%至每月每平方米49.6元 [32] - 惠州市场，新增23.5万平方米供应，空置率环比上升5.1个百分点至8.0%；净吸纳量10.9万平方米，环比增长4.2个百分点，租金增长趋缓 [36] - 未来展望，深圳和东莞年内新增供应将造成供应压力，深莞惠三地租金表现将承压 [39] 投资市场 - 交易情况，2025年第一季度完成3宗交易，交易总规模70.4亿元，环比下降、同比增长；办公楼资产成成交主力，占比94%；卖方主要为房地产公司，买方主要为银行类买家，交易形式以股权交易为主，成交区域主要为核心商务区，自用型购买居主 [43] - 资本化率方面，办公楼、零售物业和物流类项目资本化率均小幅走高 [43] - 未来展望，未来六个月办公与商业物业价格筑底吸引投资者，总部型企业或推动办公楼自用型交易，社区商业受部分投资者关注，机构投资者聚焦核心区优质资产和REITs底层资产，需关注莞惠两地物流类物业资本化率动态 [45]