报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年第一季度成都房地产市场办公、仓储需求同比向好，零售调改提速，物业投资维稳；第二季度成都优质办公楼市场将迎供应高峰，零售物业市场有新增供应，仓储物流市场将交付一个高标库；2025年购物中心存量调改提速，非标商业放量，物业投资交易活跃度有望改善 [3][16][25][34][39] 各行业情况总结 优质办公楼市场 - 2025年第一季度未录得新增供应，总存量调整为987万平方米 [7] - 企业问询量提升，净吸纳量环比回正、同比增长，带动空置率下降；因大面积退租案例，净吸纳量抵消但同比仍增，空置率继续下降；搬迁整合主导租赁交易，攀成钢板块净吸纳量可观 [8] - 业主加深“以价促量”策略，二房东推特价房源，市场平均租金环比下跌且跌幅走扩 [8] - 甲级楼新增租赁需求前三行业为金融、互联网科技和专业服务，金融和制造业需求环比增长；乙级楼有多笔头部企业大面积成交；小面积段需求主导，100 - 300平方米面积段为主力需求 [9] - 部分早期二房东运营商经营有压力，去年整栋布局的聚焦差异化定位和品质办公，有望推动二级市场升级和一级市场竞争 [9] - 2025年第二季度预计6栋约40万平方米新增供应入市，核心CBD和二房东运营占比较高 [10] - 建议企业紧抓窗口期推进办公优化方案，几笔大面积需求有望落地，先进制造业等行业扩张动力稳健，市场活跃度有望维系 [16] 零售物业市场 - 2025年第一季度未录得新增供应，总存量为1094万平方米居全国第二；奥特莱斯、文旅及家庭消费受投资者关注 [20] - 春节文旅市场成绩好，带动1 - 2月社会消费品零售总额同比增长且高于全国和全省 [20] - 净吸纳量为负，原因包括品牌整合洗牌、高奢消费理性及业主调改升级；核心商圈招商压力大，春盐商圈空置率上升 [21] - 空置率环比下降，租金继续承压但跌幅收窄 [22] - 新增需求分业态看，零售、餐饮、体验业态和主力店各有表现 [22] - 2025年第二季度怡心湖蜀道云上城计划开业带来约6万平方米新增供应；全年购物中心供应回落，非标商业持续放量 [22] - 2025年购物中心存量调改提速，非标商业有多个瞩目项目，两者互补有望刺激消费扩容提质 [25] 仓储物流市场 - 2025年第一季度未录得新建高标库交付，净吸纳量333平方米，同比显著增长，空置率环比企稳 [28] - 需求增长原因包括政策显效租户续约和制造业升级扩仓需求释放；四川省家电和数码产品补贴拉动销售，成都规模以上工业增加值同比增长 [28] - 新增需求行业中汽车及零部件和食品饮料引领扩张，扩租占比高；租金继续下行但跌幅收窄 [28] - 2025年第二季度将交付一个高标库带来约6.7万平方米新增仓储面积 [29] - 2025年供应量预计为2012年以来最低，供应回落改善供求关系；国补影响和产业升级将提振仓储需求 [34] 物业投资市场 - 2025年第一季度维稳，录得9笔大宗交易，合计金额约25.5亿元，环比基本持平；投资型买家为主力 [37] - 零售物业受关注，季内录得5笔交易；交易还包括酒店、在建项目和医院；不良资产投资活跃 [37] - 2025年交易活跃度有望改善，险资等长期机构资本和新兴投资者积极，核心板块核心资产价值更高 [39]